Uzmanlar 'İmar Barışı'nı yorumladı

İmar Barışı tebliğinin hafta içinde Resmi Gazete'de yayımlanmasıyla birlikte milyonlarca yapıyı ilgilendiren 'barış' süreci de fiilen başlamış oldu. 8 Haziran 2018 tarihi itibarıyla başvuru sürecinin start aldığı bu dönemde başvurular 31.10.2018 tarihine kadar yapılacak. Ödemeler ise 31.12.2018 tarihine kadar gerekli mercilere yapılmak zorunda. Gayrimenkul uzmanları bu zorlu sürecin getirilerini yorumladı.

'İmar Barışı'nın kapsamı

İmar Barışı sürecinin 1986 yılından bugüne dek gerçekleştirilmiş iskana aykırılıklar barındıran yeni yapılardaki aykırılıkları gidereceğini söyleyen Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, yine 6306 sayılı yasa kapsamında ve 2981 sayılı yasa kapsamına giren alanlardaki taşınmazların da i yasal düzenlemesini içerdiğini söyledi. Kiraz, diğer taraftan Orman Kanunu 2B statüsü taşıyan alanlarda bulunan yapılara ilişkin olarak da: "2B statüsünden faydalanmış ve tapusunu almış olanlar için geçerli imar barışı düzenlemesi uygulanacak ve bu alanlardaki yapılarda öncelikle kayıt altına alınıp sonrasında kat mülkiyetine istenirse geçiş sağlanacaktır." ifadelerini kullandı. 

Kritik tarihler, başvuru süreçleri ve ücretler

Ali Güvenç Kiraz, İmar Barışı düzenlemesinin 31.12.2017 tarihinden önce inşa edilen yapılar için geçerlilik taşıyacağını ve başvuruların 31.10.2018, bedellerin ise 31.12.2018 tarihine kadar gerçekleşeceğini belirterek Başvuruların da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı web sitesi ya da İl Müdürlüklerine yapılacağına dikkat çekti. Ücretlerin yapı sahiplerinin beyanı doğrultusunda gerçekleştirilecek tespite bağlı olarak yapı ve arsanın mevcut durumu üzerinden belirlenceğine de vurgu yapan Ali Güvenç Kiraz: "Yine bu yapıda bulunan kaçak yapılaşma alanı ve miktarının ne olduğu tespit edilerek arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyet değeri toplamı üzerinden konutlarda yüzde 3 işyerlerinde yüzde 5 oranında bir kayıt bedeli alınacaktır. İşte bu bedel sonrasında bu yapıya bir Yapı Kayıt Belgesi verilecektir." dedi. 

Yapı kimlik belgesi hesap örneği

 Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, iskansız nitelikte 1.000 metrekarelik arsaya ilişkin ücret hesap örneğini şu şekilde verdi:

"1000 metrekarelik bir arsanız var. (belediye rayiç değeri M2 için 500 TL) içinde de 200 m2 bir yapınız var yapı 4 katlı bu durumda (yayımlanan esaslara göre 3-7 katlı binalar için m2 1000TL) bu durumda500.000 TL arsa (1000X500) ve 200.000 TL  yapı maliyet değeri (200X1000) olacaktır. Bunun toplamı olan 700.000 TL’nin  yüzde 3’ü 21.000 TL konut ise, yüzde 5’i ise 35.000 TL işyeri olması halinde ödenecek ve yapı kayıt belgesi alınacaktır." dedi. 

Birden fazla malik olma durumunda

 Ali Güvenç Kiraz, taşınmazın iskansız olması ve yukarıdaki hesap örneğinin bakı kalması şartı ile: "O yapıda birden fazla malik var ise ve o malikler bu affı kabul etmiyor olsa bile yukarıdaki bedelleri tamamen ödeyecek ve diğer maliklerin paylarını onlardan rücuan talep edebileceksiniz.İskanlı yapılarda iskandan sonra ortaya çıkan yapılaşmalarda ise sadece size ait olan bölümün arsa emlak değeri ve yapı yaklaşık maliyet bedelini ödeyerek yapı kayıt belgesi sahibi olabileceksiniz. Karma kullanımlarda yani ticari ve konutun karma olduğu hallerde ise konut alanı ve ticari alanlar ayrı ayrı hesaplanacak ve buna göre hesaplanacak toplam üzerinden konut kısmı için yüzde 3 ticari kısım için yüzde 5 ödeme yapılacaktır. " dedi. 

Ali Güvenç Kiraz kritik başlıklarla ilgili şu önemli açıklamalarda bulundu:

Yıkım kararları iptal edilecek, alt yapı hizmetleri sunulacak

"Yapı Kayıt Belgesi almış olan yapılar için öncesinde düzenlenen Yapı Tadil Tutanakları kapsamında verilen yıkım kararları ve idari para cezaları iptal edilecektir. Yine mahkemeler nezdinde sürdürülen imar kirliliği suçlarının da konusuz kalması gerekmektedir. Yapı Kayıt Belgesi sahibi olan taşınmazlara abonelik grubuna göre su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilecektir." 

Kat mülkiyeti tesisi

"Yapı Kayıt Belgesi sahibi olan yapılar için geçerli olmak üzere bu yapıda bulunan hak sahiplerinin yarısının onayı ile cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabilecektir. Mevcut imar durumuna göre oradaki cinse göre (işyeri tanımı vb gibi) bu durumda Kat Mülkiyetine geçmek için yapı sahiplerinin tamamının onayı ile değişiklik yapılabilecektir. Yapı Kayıt Belgesi kapsamında ödemesi yapılarak yasal hale getirilen yapılar için kat mülkiyetine geçiş ve/veya cins değişikliği işlemleri için Yapı Kayıt Belgesi için ödenecek harç miktarı kadar bir harç daha alınacaktır. Yukarıda 3a örneğinde konutlar için 21.000 TL ödenmiş ise tüm hak sahiplerinin muvafakati ile 21.000 TL. daha ödeyerek bu alanın tamamı kat mülkiyetine çevrilecektir. "

Kat mülkiyetine geçmek için yapılması gerekenler

 -Yapıda buluna tüm hak sahiplerinin %100 muvafakati.
- Yapı kayıt belgesi için ödenen miktar kadar daha harcın ödenmesi.
- Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje.
- İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge.
- Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı.
- Yapı Kayıt Belgesi ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren özel harita mühendislik büroları veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları (LİHKAB) tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı, ile birlikte ilgili tapu müdürlüğüne müracaatta bulunulacaktır. 

Hazine ya da belediye arazileri üzerindeki binalar

Yapı Kayıt Belgesi alınan taşınmazların Hazine ya da belediye arazileri üzerine kurulmuş taşınmazlarda arazide hak sahibi olduğunu ispat eden Yapı Kayıt Belgesi sahibi ya da mirasçılarının hak sahibi olduklarını ispat etmelerine ilişkin değerlendirme yapan Kiraz: "Bu arazilerin hak sahibi oldukların ispat edenlere Hazine arazileri için Bakanlık belediye arazileri için ise ilgili belediye başkanlığı tarafından bu araziler rayiç bedel üzerinden belirtilen tarihe kadar başvurmaları halinde doğrudan satılacaktır." şeklinde konuştu. 

Yapı kayıt belgesinin sınırı

Ali Güvenç Kiraz yapı kayıt belgesinin yasal sınırı hususunda da: "Mevcut taşınmazı içerisindeki veya fazlalık alanlarını yasal hale getiren hak sahiplerine, bu hak mevcut yapıların yıkılması veya kentsel dönüşüm alanı içerisine girmesi halinde bir kazanılmış hak sağlamayacaktır. Yani bina yıkıldığında ve yeniden yapıldığında mevcut imar durumu geçerli olacak ve öncesinde imar barışı ile getirilen haktan dolayı bir kazanılmış hak talebi ileri sürülemeyecektir.Yapı Kayıt Belgeleri mevcut tüm yapılar için geçerli olmak üzere binaların yıkılıp yeniden yapılmasına veya 6306 sayılı yasa kapsamında kentsel dönüşüm uygulamasına tabi olduğu ana kadar geçerlidir. Özetle; yeni yapılmış binalarda var olan aykırılıklar için bu binaların bir dahaki yıkımına kadar, eski yapılar için de kentsel dönüşüm uygulaması kapsamına girdiği tarihe kadar geçerli olan bir belge niteliğinde olacaktır."

Hangi yapılar İmar Affı'ndan yararlanamaz

-  2960 sayılı Boğaziçi Kanununda Tanımlanan Sahil Şeridi ve öngörünüm bölgesindeki yapılar
- Tarihi Yarımada içinde 3194 sayılı Kanunun Geçici 16'ncı maddesi uyarında Kanuna eklenmiş alanlardaki yapılar
-  6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi alandaki yapılar,
- Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde,
Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerindeki yapılar 

İMAR BARIŞI HAKKINDA KİM NE DEDİ?

İmar barışı tartışması

Ayrıntıları  eski Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki tarafından açıklanan "İmar Barışı" uygulaması tartışmalara neden oldu. Özellikle İstanbul'un yüksek ranta sahip lokasyonlarında uygulanan "kaçak" nitelikli yapılaşmalara yönelik af prosedürünün yeni dönemlerde yeni imar aflarını gerektireceği uyarısında bulunan sivil toplum kuruluşlarına karşın, reel sektörden de sınırlı destek mesajları geldi. 

Sektörden İmar Barışı'na risk uyarısı

Konut sektöründe faaliyetlerini sürdüren şirket yöneticileri de İmar Barışı uygulamasına ilişkin önemli açıklamalarda bulundu. Sektör temsilcilerinin "af gerektirecek yeni yapılar üretilmesin" çağrısı, Sivil Toplum Kuruluşları tarafından da destek gördü.  İNDER Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, afet riski altında kalan binaların kapsam dışı kalmasının önemine dikkat çekerek:  "Kanunlara uyanlar ödüllendirilmeli. Buraya kalın çizgi çekmeliyiz: Bundan sonra affa ihtiyaç duyacak binalar üretilmemeli. Tekrar imar affı gerektirecek bir duruma düşülmemeli." dedi. 

Torun: Yeni dönemin şartları

Torunlar GYO Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun da, son 15 yıllık zaman dilimi içinde süren yoğun yapılaşmanın seçim öncesinde bittiğini ve bunun da önemli bir kazanım olduğunu söyledi. Bundan sonraki sürecin de eskiye dönüşü mümkün kılmayacak şekilde devam edeceğine inandığı değerlendirmesinde bulunan Torun: "Çünkü çıkan yasal düzenlemelerde bunu yapan kişilere ve buna göz yuman belediyelere ciddi cezai müeyyideler var." yorumunda bulundu. 

Aşçıoğlu: Gecekondulaşma ve çarpık yapılaşmaya dikkat

Yıllardır vergi vermeden kullanılan yapıların yasal hale getirilerek harç alınması ve vergi sistemine dahil olmasının önemine işaret eden Aşçıoğlu İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Yaşar Aşçıoğlu da, "Anacak burada dikkat edilmesi gereken husus gecekondulaşma ve çarpık yapılaşmanın önünün açılması olacak. Bunun için de geri dönük olarak 201 ve en geç 2017'de bitmiş binalar gibi sınırlar önemli..." şeklinde konuştu. 

Muhcu: Her imar affı yapılaşma doğurdu

Mimarlar Odası Başkanı Eyüp Muhcu, çıkarılan yasanın Türkiye genelinde çok sayıda kaçak nitelikli ve çarpık yapılaşmanın yasal hale gelmesine yol açacağını söyledi. Her imar affı sürecinin yeni kaçak yapılaşmalara vesile olduğunu ve yasalara saygılı vatandaşlar cezalandırılırken, yasaları çiğneyenlerin ödüllendirildiğini söyleyen Muhcu: "Kaçak yapılaşma hiçbir zaman önlenemedi. Bütün kentler yaşam değerleri, kıyı alanları, akarsular, yani yapı yasağının mutlak biçimde koyulduğu bölgeler yapılaşmaya açıldı. Sonrasında yaşanmaz hale geldi." dedi. 

Konu kentsel dönüşüm değil

Muhcu, düzenlemenin açık bir biçimda imar affı olduğunu ve depremin de bir bahane olarak sunulduğunu hatırlatarak: "İmar affıyla birlikte kaçak, kural dışı yapılan ve kamu denetimsiz üretilen yapıların sağlammış gibi kayıt altına alınarak iskan verilmesi mümkün olacak. Kural dışı ekleme ve ilave katlardan söz ediyoruz. Bunların deprem açısından güvenli olduğunu iddia etmek mümkün değil..." dedi. Kentsel dönüşüm alanında çalışmalar yürüten Avukat Şenol Saltık da hali hazırda TBMM gündeminde bulunan ve bu haliyle yasalaşması muhtemel olan İmar Barışı'na ilişkin tasarının ana amacının da kentsel dönüşüm olarak sunulduğunu hatırlatarak: "Kentsel dönüşümün amacı, depreme dayanıksız ve kaçak nitelikteki binaların yenilenerek, deprem riskinin önüne geçmektir. Peki, kentsel dönüşüm yoluyla, binaları depreme dayanıklı hale getirmek için, öncelikle kaçak yapıları yasal hale getirmek mi gerekir?" sorusunu sordu. 

İmar barışı mı, kaynak arayışı mı?

Avukat Şenol Saltık imar mevzuatına aykırı ve kaçak yapılaşmanın af yoluyla yasal hale getirilmesinin hukuk devleti ilkesi açısından çok tartışmalı bir konu olduğunu belirterek: "Çok sıkı kurallara bağlanan ve hapis cezası müeyyidesi dahi öngörülen imar kanunlarının delinmesini, yasal ve meşru hale getirmek, topluma ve şehirlerimize ne kazandıracaktır?  Nasıl olsa yeniden af çıkar denilerek, kaçak yapılaşmanın önü açılmış mı olacaktır? Yoksa, hükümetin ifade ettiği gibi, kaçak yapı sahipleriyle bir “helalleşme” mi yaşanacaktır?" dedi. 

Sektöre canlılık kazandıracak adım

İmar barışı çalışmaları sektörden de tam destek görüyor. Kayıt altına alınan yapılarla birlikte emlak vergisindeki eksik tahsilatların alınabileceğini söyleyen GYODER Başkanı Feyzullah Yetgin, bu sayede vatandaşlar arasında eşitliğin sağlanabileceğini belirtti. GYODER Yönetim Kurulu Üyesi Murat Kalsın da , Gayrimenkul Yatırım Ortakları'nın SPK'Ya tabi olduğunu, bu nedenle iskanı olmayan bağımsız birimler için herhangi bir tasarrufta bulunamadıklarını belirterek: "Uyugulama sektöre hareket getirecektir. Bu uygulama şu an boş olan ticari ve ofis birimlerine talebi artıracak ve sektöre canlılık getirecek." şeklinde konuştu. Konunun sektör açısından olumlu bir nitelik taşıdığını dile getiren İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım'da: "Binalardan alınacak bedellerin Afet Yasası için gerekli olacak kira yardımları ve kamulaştırma bedellerine harcanacak ollması, gayrimenkul sektörü açısından çok güçlü bir görevdeşlik yaratacaktır." şeklinde konuştu.