Tüm yönleriyle Türkiye'nin en büyük dönüşüm projesi: Okmeydanı

Proje çertevesinde değerleme çalışmaları yürüten Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ Yönetim Kurulu Başkanı Aysel Aktan, Okmeydanı Kentsel Dönüşüm projesini anlattı. 

“En Büyük Kentsel Dönüşüm Projesi Okmeydanı”

İstanbul herkesin bildiği gibi deprem kuşağında bulunuyor. Şehrin eski semtlerinden Okmeydanı da deprem riskinin en yüksek olduğu bölgeler arasında yer alıyor. Burada bulunan binalar, mülkiyet probleminin  etkisiyle denetimsiz olarak yapılmış. Bir çok binanın yaşı 50’nin üzerinde.  Ne zaman gerçekleşeceği  bilinmeyen büyük deprem için buranın hazırlanması gerekiyor. İşte bu kapsamda hazırlanan Okmeydanı Kentsel Dönüşüm Projesi hayata geçiriliyor.

Kentsel Dönüşüm Yasası çıktığından beri Okmeydanı için dönüşüm düşünülmekteydi aslında. Ancak vatandaşın endişesi ve tapu sorunu sebebiyle adımlar yavaş atıldı. Marmara Depremi’nden sonra çıkan deprem yönetmeliğine uygun sağlıklı binanın yok denecek kadar az olduğu bu semtin bir an önce dönüşmesi gerekiyor halbuki.  Çünkü Okmeydanı’nın altyapısı yetersiz. İtfaiye araçlarının giremeyeceği sokaklar var. Bir deprem sırasında, mevcut yol ağından vatandaşı tahliye etmek, enkazlara müdahale edebilmek bile imkansız. Okmeydanı’ndaki binalarda ve semtin tamamında deprem riski çok yüksek düzeyde. Hazırlanan yeni imar planı depreme karşı güvenli evler, hatta bir şehir kurmalarının yolunu açıyor.

Beyoğlu Belediyesi bu kapsamda öncelikle 50 yıllık imar sorununu çözdü. Okmeydanı’nda bir taraftan tapu verme süreci devam ederken, diğer taraftan dönüşüm için hazırlıklar tamamlandı.  Projelendirme tamamlandıktan sonra kentsel dönüşüm işi KİPTAŞ’a verildi. KİPTAŞ da hemen çalışmalarına başladı. İlk adım ise bölgede bulunan binaların değerlerinin tespitinin yapılmasıydı.

Okmeydanı İStanbul'ın en nadide semtlerinden biri olacak
İstanbul’un en nadide muhitlerinden birisi olacağı belirtilen Okmeydanı’ndaki  tüm binaların şimdiki değerlerini Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. gerçekleştiriyor.  Harmoni  Yönetim Kurulu Başkanı Aysel Aktan, Okmeydanı’nda yapılan çalışmanın bugüne kadar Türkiye’de gerçekleştirilen en büyük kentsel dönüşüm faaliyeti olduğunu söyledi. 5 bin 500 binanın yıkılıp yeniden yapılacağı dev projenin büyük önem taşıdığına işaret eden Aktan, bölgede yaşayan vatandaşların sağlam binalarda, sağlıklı bir yaşama kavuşacaklarını dile getirdi.

Kentsel dönüşüm çalışmaları ile ilgili bugüne kadar Harmoni tarafından yürütülen çalışmalar ve Okmeydanı Kentsel Dönüşüm Projesi hakkında Aysel Aktan’ın görüşlerini aldık. İşte Aysel Aktan’ın açıklamaları…

Kentsel dönüşüm neden önemli?

Kentsel Dönüşüme yönelik çıkarılan yasalarda dönüşüme konu alanlar ya da binalar, ’’..afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemeler’’ olarak tanımlanmıştır.

Ülkemizde özellikle yerleşim merkezlerindeki binalar yıpranmış, çeperlerdeki binalar ise genellikle fen ve sağlık standartlarına uygun yapılmamışlardır. Bu nedenle de özellikle İstanbul ve çevresinde beklenen deprem de dikkate alındığında mevcut yapı stoğunun hızla yenilenmesi gerekmektedir.

Bugüne dek yapılan işler
Bugüne kadar büyük çaplı yenilenmeler/dönüşümler düşünüldüğünde Tarlabaşı Kentsel Yenileme projesinde gerek mevcut yapı stoğunun değerlerinin belirlenmesinde gerekse dağıtıma esas yenileme projesinin değerlemesinde, Ayvansaray Kentsel Yenileme projesinde inşaat aşamasında proje değerlemesinde görev aldık. Fener-Balat Kentsel Yenileme Projesi’nde mevcut durum değerlemesinde görev aldık.Ancak proje iptal edildiğinden proje aşaması değerlendirilemedi. Kadıköy, Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Alanında, yaklaşık olarak bölgenin yarısında çeşitli inşaat firmalarına imar adası ölçeğinde mevcut durum değerlemesi ve dağıtıma esas konut, ofis, dükkan vb fonksiyonlu projelerinin şerefiye değerlerinin belirlenmesi, Ataşehir, Yenisahra, Barbaros mahallelerinde geliştirici bir firmaya mevcut yapı stoğunun değerlemesinin yapılmasını üstlendik.

Ayrıca İstanbul’da şubelerimizin hizmet alanında bulunan diğer illerde de bina ölçeğinde gerek mevcut durumlarının değerlendirilmesi gerekse arsa payı hatalı olan bağımsız bölümler için kat Mülkiyeti Kanunu gereği değer esaslı arsa payı belirlenmesine yönelik çok sayıda gerek özel şahıslara gerekse bankalara çok sayıda değerleme hizmeti verdik.

Tüm yönleriyle Okmeydanı kentsel dönüşüm projesi

Okmeydanı Kentsel Dönüşüm Projesi, Beyoğlu Belediyesi tarafından uzun yıllardır emek verilen bir proje. Proje yaklaşık 5 bin 500 binada 25 bin bağımsız birimi kapsamakta. Harmoni olarak biz bu projede değerleme kısmında görev almak üzere KİPTAŞ tarafından yapılan ihale sonucu görevlendirildik. İhale konusu öncelikle değerleme modelinin oluşturulması ve bu modele göre öncelikle bina ölçeğinde tüm binalarda mevcut kullanım değerinin belirlenmesi, devamında bağımsız bölümlerin sahada ölçülerek değerlerinin ayrı ayrı belirlenmesi son olarak da örnek bir proje adasında dağıtıma esas proje şerefiyesinin yapılması. Halihazırda sahada bina ölçümleri devam ediyor, ihale süresinin sonu olan yıl sonuna kadar değerleme aşaması da tamamlanmış olacak.

Projenin İStanbul için önemi
Bu projenin İstanbul için önemi, merkezde yer alan kendisinin de tarihi değeri olan ve tarihi merkezlere çok yakın olduğu gibi ülkemizin en büyük alanlı dönüşüm projelerinden biri olması ve Beyoğlu Belediyesi tarafından her aşamasında titizlikle takip edilen bir proje bu.

Bölgede yaşayanların hayatı değişecek
Bölge, kamu arsaları üzerinde kaçak olarak gelişmiş, sağlıksız ve eski yapı stoğundan oluşmakta ve dolayısı ile eğitim, yeşil, spor vb. sosyal donatı alanlarının ve bağlı olarak teknik alt yapının yetersiz olduğu bir bölge. Bölgede top yekün bir dönüşüm hedeflenmekte. Bölgede yaşayacak nüfusun ihtiyacına göre sosyal ve teknik altyapısı düşünülerek hazırlanmış bir imar planına göre dönüşümün gerçekleştirilmesi sonucu insanlar, ulaşım ilişkileri, yeşil alanları, spor alanları düzenlenmiş, eğitim ve kültürel binaları yapılmış, sağlıklı ve sağlam binalarda yaşama imkanına kavuşacaklar

Projedeki birimlerin değerlerini belirleyen kriterler
Okmeydanı Kentsel Dönüşüm Alanındaki mevcut konut, dükkan ya da işyerinin mevcut durum değerinin iki bileşeni var: Arsa payı ve üzerindeki yapının maliyeti. Ayrıca piyasadaki benzerlerinin satış fiyatları da dikkate alınıyor. Tüm bunlar analiz edilirken binaların konumları, bulundukları konumun topoğrafyası, toplu taşıma noktalarına ve ticaret, eğitim, sağlık gibi hizmet alanlarına mesafeleri, yapının yaşı, yapım kalitesi, manzara kabiliyeti gibi birçok kriter dikkate alınarak değer tespiti yapılıyor.

Dönüşüm sonrası Okmeydanı
Dönüşüm sonrası Okmeydanı kendi ihtiyaçlarını karşılamış, yapılaşması sağlıklı modern bir kent parçası olacaktır.