Tüm yönleriyle iskan problemi ve tapu iptali tartışması

Bugün çeşitli basın yayın organlarında yer alan ve iskansız konutlara yönelik satın alımların "tapu iptali ile sonuçlanabilecek" davalara konu olabileceği yönündeki haberler ciddi kafa karışıklığına yol açtı. Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz da konuyu tüm boyutlarıyla ele alan bir açıklama yayınladı. 

Müteahhit yükümlülüğünü yerine getirmezse

Ali Güvenç Kiraz tarafından yayınlanan açıklamanın tam metni şu şekilde: 

"Bugün bir gazetede çıkan iskan almadığı İçin müteahhitten satın aldıkları tapuları iptal edilen vatandaşlarla ilgili habere yönelik bilgi düzeltmesi yapma zorunluluğu doğmuştur.

Bizim arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerimizde müteahhitin temel yükümlülüğü inşaatı sözleşmeye uygun bir şekilde inşa etmek ve arsa sahiplerine teslim etmektir. Arsa sahipleri de bu yükümlülük karşısında müteahhite anlaşmış oldukları oranda arsa payını devredeceklerdir. Müteahhit yukarıda bahsedilen yükümlülüğü yerine getirmediğinde arsa sahipleri açısından inşaatın yapılmış olma oranına ve inşaatın imar mevzuatına ve sözleşmede belirtilen şartnamesine göre kullanabilecekleri yasal bir takım hakları oluşmaktadır. Müteahhit inşaatın teslim edilme tarihinde fiili olarak inşaat tamamlama oranını %90 seviyesinde ve şartnameye uygun bir şekilde tamamladığında artık geriye dönük olarak sözleşme fesih edilemez. İleriye dönük fesih dediğimiz bu durumda müteahittin sadece tazminat yükümlülüğü doğar ve müteahhit sözleşme gereğince devralması gereken arsa payını alma hakkını elde eder.

Fiili teslim zamanına ilişkin düzenlemeler

Ancak müteahhit inşaatı yukarıda belirtilen şekilde fiili teslim zamanında %90 seviyesinde tamamlamamış veya tamamlama tarihinde %90 seviyesine ulaşma ihtimali yok ise (Örneğin 1 yıl inşaat süresi verilmiş ve 10.ayda yapılan tespitte inşaat %15 seviyesinde ise) bu durumda artık arsa sahipleri sözleşmeyi geriye etkili olarak fesih edebileceklerdir. Yine müteahhit yapmış olduğu bina imar mevzuatına aykırı bir yapı veya önemli derecede ayıplı şekilde yapılmış ise (Mevcut taşınmazın yıkılmak zorunda olması hali) bu durumda da arsa sahipleri sözleşmelerini geriye etkili olarak fesih edebileceklerdir. Yani bu durumda sözleşme hiç kurulmamış gibi sayılacak ve sözleşme gereğince müteahhit arsa payı devralmışsa bunlar ve hatta tüketicilere bu tapuları devretmişse bu tapular iptal edilebilecektir. Tüketici olarak müteahhit payı olan daire,dükkan vb nitelikteki taşınmazları satın alanlar İçin tapularının iptal edilebilmesi için yukarıda bahsettiğimiz sözleşmeye esaslı bir şekilde aykırı ve %90 fiili inşaat tamamlana oranına ulaşmış olmaması veya taşınmazın önemli derecede ayıplı olması şarttır

İskana aykırılık tek başına tapu iptali sebebi değildir

Gazete haberinde bahsedilen iskana aykırı olunması tek başına iptal sebebi değildir. Ayrıca iskana aykırılık var olsa bile mahkemeler aldıkları bilirkişi raporları ile bu iskana aykırılığın proje tadilatı ile giderilip giderilemeyeceğine bakmaktadırlar. Eğer proje tadilatı ile iskana aykırılık giderilebiliyorsa bu durumda sözleşmeler ileriye etkili olarak fesih edilebilir yani sadece tazminat hakkı oluşur. Ancak iskana aykırılık proje tadilatı ile bile giderilmeyecek durumda ise sözleşme geriye etkili olarak fesih edilir ve bu durumda müteahhite ait tapular ve müteahhitten daire alanların tapuları da iptal edilebilecektir Bu noktada mevcut haberin bu şekli ile yorumlanması esas olup her durumda iskana aykırılık tapu iptali doğurmayacaktır demek gereklidir."