TSKB Gayrimenkul Değerleme ile Bölge Dosyaları: Kayabaşı

TSKB Gayrimenkul Değerleme Kıdemli Değerleme Uzmanı Fatih Bilgili ile Kayabaşı Bölgesi hakkında konuştuk.

Kayabaşı Bölgesindeki gelişmeler nelerdir?

Başakşehir ilçesine bağlı olan Kayabaşı Mahallesi, ilçenin kuzeyinde yer almaktadır. Kayabaşı Mahallesi, Altınşehir ve Güvercintepe Mahallelerine komşu durumdadır.

2002 yılında, Atatürk Olimpiyat Stadı’nın açılmasıyla bölgeye yapılan ilk büyük ölçekli yatırım hayata geçmiştir. Stad aracılığı ile bölgenin bilinirliği büyük ölçüde artmıştır.

2009 yılında, bünyesinde 1.140 adet konut içeren Kiptaş Kayabaşı Konutları ile bölge, büyük ölçekli toplu konut yatırımlarına ev sahipliği yapmaya başlamıştır.

Avrupa yakasındaki toplu konut uygulamalarıyla ön plana çıkmış bölgelerden biri olan Başakşehir’e bağlı Kayaşehir, TOKİ’nin uydukent uygulamasıyla son dönemlerde gözler önüne çıkmış durumdadır. Atatürk Havalimanı’na 17 km, Boğaz Köprüsü’ne 24 km, Olimpiyat Stadı ve Başakşehir’e komşu olan Kayaşehir Bölgesi’nde TOKİ projesi kapsamında toplam 60 bin adet konutun inşa edilmesi planlanmaktadır. Proje toplamda 12 milyon metrekare alanıyla, Güngören, Beyoğlu, Bayrampaşa ve Zeytinburnu ilçelerinden daha büyük alana sahiptir. Bu durum da, bölgedeki arsa rezervinin fazlalığına dikkat çekmektedir. TOKİ, bölgede yaptığı konutları kura çekilişi ve uygun ödeme seçenekleriyle teslim etmenin yanı sıra, rezerv konut olarak, kentsel dönüşüm gibi uygulamalar kapsamında taşınan aileleri de bölgeye yerleştirmektedir.

Başakşehir, Bahçeşehir ve Ispartakule gibi uydu kentlere yakın konumlu olup, bölgede ağırlıklı olarak dar gelire hitap eden konutlar yer almaktadır. Ancak birbiri ardına yapılan yatırımlar, bölgenin değerine pozitif katkı sağlamaktadır. TOKİ, bünyesindeki arsaları kat karşılığı anlaşarak inşaat firmalarına vermesi ile bölgede yavaş yavaş alt-orta ve orta kesime hitap eden projeler yer almaya başlamıştır.

Kayabaşı Bölgesi’nin Yeni Şehir Projesindeki Konumu Nedir?

İstanbul Genelinde, yerleşim alanı olarak gelişecek bölgelerin başında Kayabaşı Bölgesi gelmektedir. Hâlihazırda, inşaat yatırımlarının ve konut gelişiminin başladığı bölgede, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın “Yenişehir Projesi”ni hayata geçirmesi planlanmaktadır. Kemerburgaz, Kayabaşı ve Başakşehir bölgesini içine alacak şekilde planlanan bu bölge içinde yaklaşık 1 milyon 500 bin kişinin yaşaması amaçlanmakta ve Yenişehir Projesinin çekirdeğinin ‘Kayabaşı’ olacağı öngörülmektedir. Proje kapsamında Kayabaşı’nda prestijli konut alanları ve ticaret aksları gibi fonksiyon alanlarının yer alması tasarlanmaktadır.

Yenişehir Projesi İçerisinde hangi fonksiyonların yer alması planlanmaktadır? 

Yenişehir projesi kapsamında toplam 42 bin hektar büyüklüğündeki alan üzerinde, 3. Havaalanı ve farklı özelliklere sahip şehirlerin bulunması planlanmaktadır.

Yenişehir projesi kapsamında yer alması planlanan, eğitim, sağlık, ticaret, çalışma ve konut gibi merkezlerin bulunacağı yeni kentlerin, yeraltı ve yer üstü raylı sistem hatları ile birbirlerine bağlanması planlanmaktadır.

Kayabaşı’nı da içine alacak olan Yenişehir projesi kapsamında, kişi başı ortalama 17 metre karelik yeşil alan ile sosyal donatı alanları düşünülmektedir. Böylelikle, Yenişehir’de çok daha planlı ve sürdürülebilir bir kentsel yaşam için, gerekli şartların sağlanmasına çalışılmıştır. Bakanlığın bu konuda çok ciddi araştırmaları ve planları bulunmaktadır. 3. Havaalanıyla birlikte bölgenin hızla gelişmesi beklenilmektedir.

Kanal İstanbul Projesinin bölgeye nasıl bir etkisi olmuştur?

Türkiye’nin en büyük projelerinden birisi olacak Kanal İstanbul projesi için çeşitli güzergahlar ön plana çıkmış olup, bu güzergahlar arasında günümüzde en çok konuşulanı Küçükçekmece Gölü’nden başlayıp Altınşehir, Sazlıdere Barajı, Şamlar Köyü ve Tayakadın üzerinden Karadeniz’e çıkması planlanan güzergahtır. Kayabaşı Mahallesi konum olarak, Sazlıdere Barajı ile Küçükçekmece Gölü arasında yer almakta olup, kanalın bölgeden geçmesi durumunda, Kayabaşı’nın Kanal İstanbul güzergâhı üzerinde kalması beklenilmektedir. Söz konusu güzergâhın Kanal İstanbul projesinin nihai güzergâhı olarak seçilmesi durumunda, Kayabaşı bölgesindeki konut fiyatlarının da olumlu yönde etkilenmesi kaçınılmaz olacaktır. Kanal İstanbul projesinin kesin güzergâhı, günümüz itibari ile netlik kazanmamış olmasına rağmen bölgenin isminin geçmesi ile birlikte gayrimenkul sektörü de hareketlenmiştir. Bölgede, geçmiş yıllardaki arsa fiyatlarına bakıldığında, 300 ile 400 TL arasında bir bant aralığı bulunurken, Kanal İstanbul Projesi, 3. Havaalanı ve Yenişehir planlamasından sonra fiyatların 750 ile 1000 TL’lere çıktığı görülmektedir. Bölgeye yatırım yapmak isteyen yatırımcılarda bekle-gör havası bulunmaktadır. Havaalanı ihalesini 3 Mayıs’ta gerçekleşmesinden sonra, havalanın faaliyete geçeceği süre ile çevresindeki yapılaşmanın ne şekilde gelişeceği bölgeyi doğrudan etkileyecek olan piyasa unsurları olacaktır. Bölgede, günümüzde arsa fiyatlarında artış gözlemlenmesine rağmen gayrimenkul bazındaki asıl fiyatlamanın, Kanal İstanbul Projesi’nin güzergahının kesinleşmesi, Yenişehir Projesine başlanılması ve Havaalanın faaliyet geçmesi ile paralel olarak gerçekleşmesi beklenilmektedir.

Konut fiyatlarının oldukça yüksek olduğu İstanbul merkezi için, Kayaşehir bölgesi uygun fiyat koşulları nedeniyle yatırımcılar açısından cazip hale gelmesiyle ön plana çıkmaktadır. Bölgedeki beklenen gelişmeler ile birlikte, uzun vadede Kayaşehir bölgesinin yatırımcısını karlı duruma geçireceği ön görülmektedir.

Firma Bilgisi: Tskb