TSKB Gayrimenkul Değerleme ile Bölge Dosyaları: Gaziosmanpaşa

2 Nisan 2014 / emlakwebtv
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Değerleme Uzmanı Barış Can Yıldırımer, Gaziosmanpaşa bölgesinde gayrimenkuldeki son durumu Emlakwebtv’ye değerlendirdi. Yıldırımer, şöyle konuştu:

“1963 yılında ilçe statüsü kazanan Gaziosmanpaşa ilçesi, 2007 yılında 1.3 milyon nüfusuyla Türkiye’nin en kalabalık ilçesiydi. 2008 yılı itibari ile Gaziosmanpaşa, Arnavutköy, Sultangazi ilçesi olarak üçe bölünmüştür. 2012 yılı Adrese dayalı nufüs kayıt sistemi sonuçlarına göre ilçe nüfusu toplam 16 mahallesinde 488.258 kişidir. Gaziosmanpaşa ilçesi 1174 hektar alandan oluşmakta olup, ilçe sınırları, kuzeyden Sultangazi, doğu ve güneyden Eyüp, batıdan ise Bayrampaşa ilçeleri ile çevrilidir.

Gaziosmanpaşa ilçesinde, 32 resmi İlköğretim Okulu, 12 resmi lise, 2 Özel İlköğretim Okulu, 4 Özel Lise, 24 Özel Dershane ve 14 özel muhtelif kurslar, 6 özel yurt, 7 Özel Anaokulu, 10 Özel Eğitim – Rehabilitasyon kurumları ve 5 adet de resmi yaygın eğitim kurumları bulunmaktadır. İlçe, 7 Özel Hastane, 13 Sağlık Ocağı, 22 Tıp Merkezi, 4 adet de Özel Dializ Merkezi ile sakinlerine sağlık hizmeti sunmaktadır.

Gaziosmanpaşa ilçesinin son dönemde gayrimenkul sektörünün prestijli firmalarının ilgi odaklarından birisi olmasının en büyük nedeni, ilçe sınırları içerisinde bulunan 11 adet bölgenin riskli alan tespiti yapılarak Resmi Gazete’de yayınlanmış olması ve kentsel dönüşüm kapsamına alınmasıdır. Bu bölgeler; Merkez mahallesi, Pazariçi mahallesi – Kuzey ve Güney Bölgeleri, Sarıgöl - Merkez mahallesi, Bağlarbaşı mahallesi, Yeni Mahalle, Yıldız Tabya mahallesi - Doğu ve Batı Bölgeleri, Kazım Karabekir - Fevzi Çakmak mahalleleri, Barbaros Hayrettin Paşa - Karadeniz - Karayolları mahalleleri ve Mevlana mahallesi şeklindedir. Bu etkiye ek olarak ilçeye Vialand AVM ve Eğlence Parkı Projesi, ilçe sınırlarının ana ulaşım akslarına yakın konumu ve raylı sistem hatlarının ilçe sınırları içerisinden geçmesi gibi unsurlarda Gaziosmanpaşa ilçesinin gayrimenkul sektöründe ön plana çıkmasının nedenleri arasındadır.

Bu bölgeler arasında Sarıgöl Mahallesi’nde kentsel dönüşüm çalışmaları başlamış olup, Acar İnşaat tarafından, 5 blokta 725 adet konuttan oluşan Sarıgöl Kent Konutları projesinin inşaatı devam etmektedir. Söz konusu projede anahtar teslimlerinin 2014 yılının sonlarına doğru gerçekleşmesi beklenmektedir. Proje kapsamında, 1+1, 2+1, 3+1 olarak dizayn edilmiş konutlar bulunmakta olup, satış fiyatları ortalama 2.000 TL/m²dir. Bu projenin yanında Sarıgöl Mahallesi’nde 1+1, 1+2, 1+3 olarak dizayn edilmiş 286 adet konuttan oluşan Haliç Panorama Projesi de kentsel dönüşüm kapsamında inşa edilecek bir projedir. Projenin lansmanı yapılmış olup, inşaat henüz başlamamıştır.

İlçe sınırları içerisinde yer alan diğer büyük bir proje de Via/Port - Venezia Karma Projesi’dir. Proje lokasyon olarak TEM Otoyolu ve Eski Edirne Asfaltı’na cepheli ve Metris Cezaevi’nin karşısında konumludur. Proje içerisinde 2.400 adet konutun yanı sıra, AVM ve ofis kullanımları mevcut olup, yüksek gelir grubu alıcıya hitap etmektedir. Projenin anahtar teslimi 2014 ortaları olarak öngörülmektedir.

Bölgede büyük konut projeleri dışında kentsel dönüşüm kapsamında, ilçe sakinleri evlerini kat karşılığı müteahhitlerle anlaşarak yenileme yoluna da başvurmaktadırlar. Bu şekilde yeni imar yönetmelikleri doğrultusunda inşa edilen depreme dayanıklı konut sayısı bölgede her geçen gün artmaktadır. Söz konusu konutlar çekirdek ailelere ve orta sınıf gelir grubuna hitap etmektedir. Bu konutlarda kapalı alan ortalama 70 m²’den başlayıp 150 m²’yi bulmakta ve değerler 1.500 TL/m² ile 2.000 TL/m² aralığında değişmektedir. Ancak Gaziosmanpaşa Belediyesi tarafından planlanan ilçe merkezini kültür ve eğitim merkezine çevirecek projelerin hayata geçmesi ile birlikte m² birim fiyatlarında yüksek ivmeli bir artış olacağı öngörülmektedir.

Gaziosmanpaşa ilçesi İstanbul’da gecekondu yapılaşmalarının yoğun olarak görüldüğü ilçelerden birisidir. Çarpık yapılaşma nedeni ile ilçe sınırları içerisinde kapsamlı proje geliştirmeye uygun büyük yüzölçümüne sahip stoğu bulunmamaktadır. Bundan dolayı firmalar mahalle sakinleri ile kat karşılığı anlaşma yoluna giderek, proje alanları oluşturmaktadır. Genel olarak satışta olan küçük boyutlu arsaların satış fiyatları ilçe merkezine göre konumlarına ve imar durumlarına göre ortalama 2.000 TL/m²-3.000 TL/m² arasında değişmektedir. Söz konusu değerler, yaklaşık 3 yıl öncesine kadar bugünkü değerlerinin hemen hemen %50 olmasına rağmen, kentsel dönüşüm ve Vialand Projeleri ile birlikte hızlı bir şekilde yükselmiş olup, günümüzde de artışını sürdürmektedir.”

Firma Bilgisi: Tskb