TSKB Gayrimenkul Değerleme ile Bölge Dosyaları: Esenyurt

TSKB Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ece Çalışkan, Esenyurt’taki gelişmeleri Emlakwebtv’ye anlattı.

Esenyurt'un konumu, gelişimini nasıl etkilemiştir?
2008 yılında ilçe statüsü kazanan Esenyurt, doğusunda Avcılar, batısında Büyükçekmece, kuzeyinde Arnavutköy ve güneyinde Beylikdüzü ilçeleri ile komşudur. İlçe konum olarak Tüyap Fuar Alanı'na, Atatürk Havalimanı'na ve Ambarlı Limanı'na yakın olup, Bahçeşehir, Beylikdüzü ve Avcılar üçgeninin merkezinde yer almaktadır. Esenyurt yakın zaman önce kurulan bir ilçe olmasına karşın, bölgeye prestij kazandıran projeler ile bilinirliğini arttırmıştır. D-100 Karayolu'ndan TEM Otoyolu'na kadar uzanan ilçenin, D-100 Karayolu-TEM Otoyolu bağlantı koridoru oluşturması, bölgenin gelişiminde önemli rol oynamıştır.

Esenyurt'un nüfusu ve genel profili hakkında ne söylenebilir?
Esenyurt, TEM ve D-100 bağlantı yollarına yakın konumu ile çalışan kesim tarafından tercih edilmektedir. 2012 yılı nüfusu yaklaşık 553.000 olan ilçede 0-4 ve 25-34 yaş grubunun nüfus çoğunluğunu oluşturduğu görülmektedir. İlçedeki eğitim kurumlarında anaokullarının çokluğu dikkat çekmekte olup, bu durum nüfusun yaşa göre dağılımı ile birlikte göz önünde bulundurulduğunda, bölgede genelde çocuklu genç ve orta yaşlı ailelerin yaşadığı sonucu çıkarılabilmektedir. Bunun yanında bölgede Bahçeşehir, Fatih, Beykent ve İstanbul Üniversitelerinin yerleşkeleri yer almakta olup, bu durum bölgenin öğrenciler tarafından da tercih edilmesini sağlamaktadır.

Esenyurt'u ulaşım alanında bekleyen gelişmeler nelerdir?
İlçe belediyesi tarafından yapılan kavşak ve çeşitli ulaşım projeleriyle trafik problem büyük ölçüde çözülen Esenyurt'un, Mahmutbey Gişeleri'ne yakınlığı, ulaşım açısından bir avantaj unsurudur. İhalesi 2012 yılı Mayıs ayında yapılan ve 2015 yılında tamamlanması planlanan Kuzey Marmara Otoyolu'na bağlantı yollarından birine girişin, henüz ihalesi yapılmamış ve kesinleşmemiş olmakla birlikte, Esenyurt'a oldukça yakın bir noktadan sağlanmasının konuşulduğu da bilinmektedir.

Esenyurt'ta gayrimenkul sektöründeki son dönem gelişmeleri nelerdir? 
Esenyurt, 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı'nda büyük çoğunluğu “meskun alan” fonksiyonunda kalmakta olan bir ilçe olup, günümüzde de bölge bu fonksiyona uygun bir yapılaşma göstermektedir. İlçede kısmen “sanayi alanı” fonksiyonu da görülmekte olup, bu fonksiyon, Kıraç bölgesinin ilçe sınırlarında kalan kısmını göstermektedir.

Ağustos 2008'de onaylanarak yürürlüğe giren 1/1000 ölçekli imar planı yürütmesinin durdurulmasından sonra 2010 yılı Mart ayında planın iptal edilmiştir. Daha sonra Kasım 2010'da yeni bir nazım imar planı hazırlanarak İBB'nin onayından geçmiştir. Bu sırada inşaatları süren, ruhsatlarını 2008 yılındaki imar planına göre almış olan projelerin inşaatlarının son onaylanan planlara uygun şekilde devam etmesi şartı getirilmiştir. Tam da bu noktada Esenyurt'taki gayrimenkul sektörü bir kaosa sürüklenmiştir. İptal olan imar planı kapsamında ruhsatları alınıp inşaatına başlanan projelerde inşaatlar durmuş, proje sahibi inşaat firmalarının yanı sıra, bu projelerden inşaat aşamasında gayrimenkul satın alan kişiler de zor durumda kalmışlardır. 2011 yılı sonunda başlayan bu mağduriyetin, 2013 Nisan ayında İBB tarafından onaylanan 1/5000 ölçekli nazım imar planları ile son bulması beklenmektedir. Ancak bu plana itirazlar da gecikmemiştir. Bölgenin imar durumunda gelinen son nokta, Nisan ayında onaylanan nazım imar planına uygun uygulama imar planlarının Esenyurt Belediyesi'nce hazırlanması aşamasıdır.

Esenyurt'ta konut sektörünün son durumu hakkında ne söylenebilir?
Esenyurt'ta arsa stoğunun fazla ve jeolojik yapının uygun olması dolayısıyla; “modern konut” olarak tanımlanan, içerisinde açık ve kapalı yüzme havuzları, çocuk oyun alanları, yeme-içme birimleri, rekreasyon alanları, rekreatif yeşil alanlar vb. sosyal alanlar barındıran, etrafı çevrili, otopark imkanı bulunan güvenlikli siteler şeklinde gelişim gözlemlenmektedir. Bölgedeki nitelikli konut projeleri arasında Terrace Mix, Tac Mahal, Dumankaya Modern Vadi, Newista, Star Towers gibi projeler sayılabilir. Esenyurt'taki yeni ve nitelikli konut projelerindeki dairelerin metrekare birim fiyatlarının 1.500 – 2.000 TL/m2 ve 2.000 – 3.000 TL/m2 bantlarında yoğunlaştığı görülmektedir. Genellikle orta gelir grubu tarafından tercih edilen bölgedeki konut fiyatları, konumuna, bulunduğu projeye ve kat, manzara, cephe gibi şerefiye kriterlerine göre değişkenlik göstermektedir. Bölgedeki konut stoğuna bakıldığında, 2+1 ve 3+1 tip dairelerin çoğunlukta olduğu dikkat çekmektedir. Bölgede yer alan üniversite yerleşkeleri dolayısıyla, ilçedeki 1+0, 1+1, 2+1 daire tipleri de öğrenciler tarafından talep görmektedir. Son 4 yılda yaklaşık % 50 oranında artan ilçe nüfusu da bölgeye olan talebin yoğunluğunu göstermektedir. Mevcutta inşaatı süren projelerin de tamamlanması ile birlikte bölgeye yaklaşık 10.000 adet konut ve bununla birlikte yaklaşık 21.000 kişilik bir nüfus kazandırılması planlanmaktadır.

Esenyurt, gayrimenkul sektöründe yalnızca konut fonksiyonuyla mı dikkat çekmektedir?
Esenyurt, gayrimenkul sektöründeki ağırlığı özellikle konut fonksiyonuna yoğunlaşmış bir ilçedir. Bölgedeki nitelikli konut projelerinin artması ile birlikte ortaya çıkan alışveriş merkezi ihtiyacını da son dönemde bölgeye kazandırılan AVM'lerle gideren Esenyurt'ta bugün dikkat çeken 4 büyük AVM bulunmaktadır. Bölgedeki ilk AVM'lerden olan Eskule ve Torium'un ardından 2011 yılı sonunda Akbatı AVM ve 2012 yılı sonunda, oldukça büyük bir yatırım değerine sahip olan Marmara Park hizmete girmiştir. Bölge, bir iş merkezi olarak anılamayacak olsa da Eskule, Panaromia gibi projeler ile birlikte bazı konut projelerinde de home-ofis ve ofisler yer almaktadır.

Esenyurt'ta gayrimenkul sektörünü bugünden sonra neler bekliyor olabilir?
Bölgedeki gayrimenkul fiyatları geçtiğimiz yıl içinde, yaşanan imar planı belirsizliklerinden dolayı İstanbul geneline kıyasla düşük oranda bir artış göstermiştir. Bu dönemde bölgedeki satılık ve kiralık konut sayısının da arttığı gözlenmiştir. Nisan ayında onaylanan 1/5000 ölçekli planlarla birlikte yeniden hareketlenmesi beklenen bölgeye, plan onayının üzerinden az bir zaman geçmesine rağmen talep artmaya başlamıştır. Yerli yatırımcıların yanı sıra, yabancı yatırımcıların da bölgeye ilgi göstermeye başladığı belirtilmektedir. İnşaatı durdurulan konut projelerinin yeniden hareket kazanması ile birlikte bölgedeki gayrimenkul sektörünün de canlanması ve imar planı sorunlarıyla birlikte tercih edilirliği azalan, insanların şüpheyle yaklaştığı ilçenin, son gelişmelerle birlikte yeniden talep göreceği düşünülmektedir. Ayrıca bölgedeki nüfus projeksiyonu göz önünde bulundurularak, öngörülen kentsel/bölgesel donatı alanı fonksiyonlarının da bölgenin gelişimine katkı sağlaması beklenmektedir. Bölgenin ulaşım imkanlarının geliştirilmesine yönelik projelerin bulunması, bölgenin yakın çevresinde büyük üst ölçekli projelerin yer alması, bölgenin rantının artacağına işaret etmekte olup, bu durum projelerin yatırım amaçlı talep görmesini sağlamaktadır.

Firma Bilgisi: Tskb