TSKB Gayrimenkul Değerleme ile Bölge Dosyaları: Basın ekspres yolu

12 Mart 2013 / emlakwebtv
Emlakwebtv, her hafta 'TSKB Gayrimenkul Değerleme ile Bölge Dosyaları' bölümünde bölge analizlerine yer veriyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Hüsniye Boztunç İstanbul’un yeni gelişim bölgelerinden Basın Ekspres aksını emlakwebtv için analiz etti.

Emlakwebtv: Basın ekspres İstanbul’da nasıl bir konuma sahip?
Hüsniye Boztunç: Basın ekspres yolu İstanbul’un en önemli iki ulaşım akısı olan E-5 ve TEM otoyollarını birleştiren bağlantı yollarıdır. Atatürk havayolunu ve Mahmut Bey gişelerini birleştiren bir aks olup, İstanbul’un en önemli iki ulaşım güzergahı olan E-5 Karayolu ve TEM otoyolunu birleştiren bir akstır.

Emlakwebtv: Basın Ekspres yolunun son yıllarda gelişim göstermesinin sebebi ne?
Hüsniye Boztunç: Basın Ekspres Yolunun Büyükdere aksının gelişim modeli misyonu olarak yüklendi epey bir zamandır; ancak aynı gelişimi ne yazık ki orada göremedik, yaklaşık 5 sene öncesinde otel yatırımlarıyla o bölgede bir hareketlilik yaşandı. Ama 2009’da hepimizin bildiği, sel felaketi bütün planları altüst etti. Sel felaketinden sonra imar planlarının yenilenmesi ve yavaş yavaş sel felaketinin unutulmasıyla birlikte yaklaşık 1-2 yıldır ciddi bir gelişimin yaşandığını görüyoruz. Aynı zamanda en önemli gelişim nedeni, esasında bölgede büyük proje geliştirmeye yönelik arsa stokunun yer alıyor olması. Basın Ekspres yolu üzerinde de fabrikalar ve imalathaneler buluyor ve bu tesislerin arsaları bu özelliği sebebiyle de günümüzde gelişim göstermektedir.

Emlakwebtv: Basın Ekspres Yolu neden son zamanlarda gelişim gösteremedi?
Hüsniye Boztunç: Basın Ekspres Yolu yaklaşık 5 yıl öncesine bakacak olursak, ticari ve yoğun olarak ofis gelişiminin beklendiği bir bölge olmuştur. Belki sadece ofis ve otel gelişimi beklenmiştir o tip projeler için fizibiliteler yapılmıştır, ancak ofis yatırımları açısından Basın Ekspres yolu genellikle son tercih edilen bölgelerden olduğu için uzun süreli bir gelişim gösterememiştir. Günümüzde konut ve otel yatırımlarını yapıldığında, görüyoruz ki bu fonksiyonların daha tercih edilebilir fonksiyonlar olduğunu gördük. Belki sadece ofis üzerinde değil konut ve otel projeleri açısından geliştirme fizibiliteleri yapılmış olsaydı o kadar uzun süre beklenmezdi. Bu süreci aksatan en önemli sebep de Ayamama Deresi ve sel felaketi olmuştur.

Emlakwebtv: Ayamama Deresinin son durumu nedir?
Hüsniye Boztunç: 2009 yılındaki sel felaketinden sonra Ayamama deresinde ıslah projeleri geliştirilmiştir ve halen günümüzde devam etmektedir. Bu ıslah çalışmaları kapsamında derenin yol ve kavşak altında kalan yatağının genişletilmesi çalışmaları yapılmaktadır. Bu projenin 2015 yılı içerisinde bitirilmesi hedeflenmektedir.

Emlakwebtv: Bölgedeki konut gelişimi ve fiyatları ne durumda?
Hüsniye Boztunç: Basın Ekspres aksında ise 1-2 yıldır, konut anlamında bir gelişim görüyoruz. Yaklaşık 2-3 adet büyük çaplı proje yapılıyor: Mall Of İstanbul, Batışehir  ve İswest projelerini sayabiliriz. Bu projelere ilgi oldukça yoğundu ve bu yoğunluğu gören diğer firmalar bölgede benzer nitelikte projeler üretmektedir. Konut projelerinde satış fiyatları yaklaşık 3.500- 4.500 tl arasında değişiyor, metre kare birim fiyatları 5 bin TL ve üzerine çıkan projeler de görülmektedir ama ortalama 4 bin TL bölge için makul rakamlardır.

Emlakwebtv: Konutları kimler talep etmektedir?
Hüsniye Boztunç: Basın Ekspres aksı Bakırköy, Küçükçekmece ve Bahçeşehir ilçeleri ile sınırlıdır. Bu belirttiğim ilçeler konut stoğu açısından İstanbul’un en yoğun ilçeleridir. Bu yoğunluğa rağmen bu saydığım ilçeler, Deprem açısında en riskli ilçelerdir ve bunlar konut stoğu niteliksiz  riskli yapılardan oluşmaktadır. Bu sebeple bu bölgeye oturan kişiler, bölgeye yakın yerlerdeki yeni projelerin, nitelikli büyük konut projelerine ilgi göstermektedir. Bu 3 saydığım ilçede oturan kesim, genellikle oturduğu yerden uzaklaşmayı sevmeyen kesimdir. Dolayısıyla yakın çevredeki büyük çaplı projelere ilgi göstermektedir. Bir de tabi Atatürk Havalimanı’nı örnek gösterebiliriz; burada çalışan üst segmentte bu projelere ilgi göstermektedir, yakın lokasyondan dolayı.

Emlakwebtv: Ofis yatırımları konusunda gelişim ve fiyatları n durumda?
Hüsniye Boztunç: Ofis anlamında Basın Ekspres yolu beklenen ilgiyi gösterememiştir. Yaklaşık 3-5 adet büyük çaplı ofis projesi bölgede inşa edilmiştir. Bu projelerdeki kiralama rakamları yaklaşık olarak 15-20 dolar aralığındadır, metre kare birim fiyatları. Bu fiyatlara bakacak olursak kiralama rakamları Basın ekspres çevresinde, İstanbul ortalaması altında kalmaktadır. Bölge Atatürk Havalimanı ve -CNR Expo’dan dolayı- ofis ve ticari gelişim açısında daha büyük bir gelişim gösterebilirdi. Özellikle Havaalanına yakın olduğu için havayolu şirketleri, gümrük müşavirleri ve lojistik firmaları tarafından talep edilebilir bir bölgeyken, saydığım benzer şirketlerin Tuzlaya, Sabiha Gökçen Havalimanı tarafına taşındıklarını gözlemliyoruz. Bu açıdan da çok ilgi görmeyen bir bölgedir.

Emlakwebtv: Otel yatırımlarında gelişme var mı?
Hüsniye Boztunç: Otel, gayrimenkul fonksiyonları açısından bakacak olursak, Basın Ekspres ve çevresinde en yoğun inşaat edilen türlerden olmuştur. günümüzde yaklaşık 5 yıl içerisinde, yaklaşık 10 adet otel açıldığını  ya da şuan inşaat aşamasında olduğunu görüyoruz. Bu oteller genellikle 5 yıldızlı olarak karşımıza çıkıyor. Şuan inşaatı devam eden ya da proje aşamasında olan 5 tane daha otel olduğunu biliyoruz ve bu sayının artacağı söylenmektedir. Bölgede 5 yıldızlı otel ağırlıkta olup, beraber 3-4 yıldızlı oteller de ihtiyacı bulunmaktadır. Doluluk oranlarına İstanbul ortalaması göre bakacak olursak, iyi sevilerdedir. Bunun en önemli sebebi tabi lokasyondur, CNR Expo’ya yakın olması ve Atatürk Havalimanı’na yakı olmasıdır ve bir diğer etkende oda fiyatlarının İstanbul ortalamasının altında buluyor olmasıdır

Emlakwebtv: Atatürk Havaalanı kapatılırsa bölge nasıl etkilenir?
Hüsniye Boztunç: Basın Ekspres yolunun Atatürk Havalimanına yakın olması en büyük avantajıdır ancak Atatürk Havalimanın bölgeden taşınacak olması ve ya kapatılması bölgeyi bence çok olumsuz etkilemeyecektir; çünkü lokasyon olarak her zaman merkezi bir lokasyonda kalacaktır ve gayrimenkul gelişimini tamamladıktan sonra Atatürk Havalimanı taşınsa bile bölge önemli ölçüde negatif şekilde etkilenmeyecektir.

TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME HAKKINDA DETAYLI BİLGİ İÇİN http://www.tskbgd.com.tr/










 

Firma Bilgisi: Tskb