TSKB Gayrimenkul Değerleme ile Bölge Dosyaları: Bahçeşehir

Bahçeşehir – Ispartakule Bölgesi İstanbul'da nasıl bir konuma sahip?

Bahçeşehir bölgesi, İstanbul'un batı yönündeki gelişme aksı üzerinde, Büyükçekmece ve Küçükçekmece Gölleri arasında konumlanmaktadır. 15 yıl önceye baktığımızda bir uydu kent olarak kurulmuş olan bölge, günümüzde kentsel donatı alanlarını ve yoğun bir nüfusu içinde barındırmaktadır. Bahçeşehir'in gelişimi ile hinterlandında gelişen, Bahçeşehir bölgesinin doğu kesiminde yer alan ve özellikle marka konut projelerinin yoğunlaştığı Ispartakule ise Bahçeşehir'in gelişme alanı olarak son yıllarda oldukça öne çıkmaktadır.

Bölgenin üretici ve tüketici açısından tercih edilme sebebi nedir?

İstanbul'un batısında gelişmekte olan ve barındırdığı konut stoğu ile ön plana çıkan bölge, TEM ve D100 bağlantı yollarına yakın konumu ile konut üreticileri ve tüketicileri tarafından yoğun ilgi görmektedir.
Ispartakule bölgesinde geliştirilebilecek arsa stoğunun fazla olması, imar koşulları ve jeolojik yapının uygun olması üretici açısından bölgeyi cazip hale getiriken, uygun fiyatlı konut arzına sahip olması nedeni ile de hem yatırım hem de oturum amaçlı olarak tüketici tarafından tercih edilmektedir.

Bölgedeki konut projelerinin genel özellikleri olarak neler sıralanabilir?

Bölgede, “modern konut” olarak tanımlanan, içerisinde açık ve kapalı yüzme havuzu, çocuk oyun alanları, spor alanları, yeme-içme birimleri, yeşil alanları barındıran, etrafı çevrili, otopark imkanı bulunan güvenlikli siteler şeklinde gelişim gözlemlenmektedir.

Bölgedeki konut gelişimi ve fiyatları ne durumda?

Bölgede 2005 yılından itibaren TOKİ ve Emlak Konut GYO hasılat paylaşımı yolu ile birçok projeye başlanmıştır. TOKİ ve Emlak Konut GYO arsaları dışında kalan arsalar üzerinde farklı inşaat firmalarına ait birçok konut projesi geliştirilmektedir.

Yeni projeler olarak; Emlak Konut GYO ve Artaş İnşaat ortak projesi olan Avrupa Konutları Ispartakule projesinin 3. etabı, İhlas Holding İnşaat'ın projesi olan Bizim Evler Ispartakule'nin 5. etabı, Cathay firması tarafından geliştirilen Stüdyo 24, Doğuş İnşaat ve Emlak Konut GYO projesi olan Unikonut Ispartakule Evleri, Ukra İnşaat tarafından geliştirilen Ukra Hayat, Yeşil GYO tarafından geliştirilen Innovia Ispartakule, Ağaoğlu tarafından geliştirilen Ağaoğlu My Town Ispartakule gibi birçok nitelikli konut projesi yer almaktadır.

Söz konusu konut projelerine ait birim satış değerlerinin ortalama 2.000-4.000 TL aralığında olduğu görülmektedir.

Bölgede ticari potansiyel gelişimi hakkında ne söylenebilir?

Bölge önemli bir gelişme alanı olmasına rağmen, metropoliten ölçekte merkezilikten uzaktır. Bu durum bölgenin ticari yatırımlar açısından potansiyelini kısıtlamakla birlikte engel olacak düzeyde değildir. Son dönemde geliştirilen projelerde ofis ve alışveriş merkezi birimlerine de yer verildiği görülmektedir. Bu durumun önümüzdeki yıllarda ticari potansiyeli önemli ölçüde arttıracağı düşünülmektedir.

Bölgedeki trafik sorunu çözülmüş durumdamıdır?

Bölge'deki trafik sorunu bölgenin ulaşılabilirliğini olumsuz yönde etkilemekte iken, Ispartakule'ye yapılan TEM bağlantı yolu ve gişelerle birlikte trafik sorununun eskiye göre rahatlamış olduğu görülmektedir. 2012 yılı Mayıs ayında ihale edilen Kuzey Marmara Otoyolu'nun Ispartakule'nin yakınından geçmesinin planlanması, Atatürk Olimpiyat Stadı'ndan Bahçeşehir'e metro bağlantısının planlanması, bölgeye ulaşım olanaklarının önümüzdeki dönemlerde çeşitleneceğinin göstergesidir.

Bölgenin önümüzdeki yıllarda gelişimini etkileyecek olan gelişmeler nelerdir?

İhalesinin 2013 yılı sonunda yapılması planlanan “Yeni Şehir” projesi, Tayakadın'da inşa edilmesi planlanan ve 3. köprü projesiyle aynı anda tamamlanması hedeflenen 3. havaalanı projesi Ispartakule Bölgesi'nin kuzey batısında yer almaktadır.

Ayrıca hafriyat çalışmalarına başlanmış olan 25.000 m² alan üzerinde teknoloji ve araştırma üssü olarak inşa edilen Bio İstanbul Projesi de Ispartakule Bölgesi'ne yakın konumludur.

Projelerin hayata geçirilmesi durumunda bölgenin çehresinin büyük ölçüde değişmesi ve yatırımcıların bu bölgeye talebinin daha da artması beklenmektedir.

Firma Bilgisi: Tskb