Tarım Arazilerinin Satışı

Tarım Arazilerinin Satışı konusu bir hayli kafa karıştırıcı. Bunu kabul ediyorum. İnanın çoğu zaman ben bile bu konulara yetişmekte zorluk yaşıyorum. Yok o kanun değişmiş, yok buna ne olmuş, şu şöyle olursa öyle olmazmış… Fakat işin içinde olunca, bu bilgilere ihtiyaç duyuyor ve öğrenmek, bilmek istiyoruz.

Tarım Arazilerinin Satışı hakkında bir kanunumuz var. Adı da “6537 Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu” Biz bu kanundan yola çıkarak, kafamızın karışıklığını çözmeye çalışacağız. İnanın bu hiç kolay olmayacak.

6537 Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu 15 Mayıs 2014 yılında çıktı. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nden 12 Haziran 2014 tarihinde yeni Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun uygulamasına dair genelge yayınlandı. 6537 Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun Tarım Arazilerinin Satışı başlığı altında özetleyelim istedim.

Tarım Arazilerinin Satışı nasıl gerçekleşir?
Tarım Arazilerinin Satışında miras hakkı nedir?
Tarım Arazilerinin Satışı işlemlerinde neler gerekli?

Gibi sorularımızın cevabına 6537 Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’ndan ulaşabileceğiz.

İşte Tarım Arazilerinin Satışı detayları!

A-TARIM ARAZİLERİNDE MÜLKİYETİ AKTARICI İŞLEM YAPILMASI

a) Tapu müdürlüklerince doğrudan yapılabilecek işlemler

1) Devre konu taşınmazın malikinin aynı ilçe sınırları içinde (ilçenin tüm mahalle ve köylerini kapsayacak biçimde) müstakil veya hisseli başka bir tarımsal arazisinin olmadığının TAKBİS üzerinden tespit edilmesi durumunda, taşınmazın veya mevcut payın hisselendirilmeksizin aynen devrine yönelik istemin il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüklerine soru konusu edilmeksizin karşılanması mümkündür.

2) Malikin tarımsal faaliyetinin terki anlamına gelen aynı ilçe sınırları içindeki (ilçenin tüm mahalle ve köylerini kapsayacak biçimde) tüm tarımsal parsellerinin aynı anda paydaş olan/olmayan bir veya birden fazla gerçek veya tüzel kişilere hisselendirilmeksizin mevcut payın aynen devrine yönelik talebinin tasfiye niteliği taşıması nedeniyle, il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüklerine soru konusu edilmeksizin karşılanması mümkündür.

3) Mirasçıların anlaşmak suretiyle terekedeki tarımsal nitelik taşıyan tüm taşınmazları, 5403 sayılı Kanunun 8/C maddesi gereği, tek mirasçıya, iştirak halinde mülkiyet ilkelerine göre aile malları veya kazanç paylı aile malları ortaklığına, mirasçıların kuracağı limited şirkete veya üçüncü kişiye devir taleplerinin il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüklerine soru konusu edilmeksizin karşılanması mümkündür.

4) 3194 sayılı İmar Kanununun 27/3 maddesi gereğince, köy yerleşik alan sınırları içerisinde, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri uygulanmaz. Bu nedenle köy yerleşik alan sınırları içerisinde olduğu tespit edilen tarımsal nitelikli taşınmazlara ilişkin işlemlerin doğrudan karşılanması gerekir. Köy yerleşik alan sınırları konusunda tereddüt oluşması halinde durumun kadastro veya il özel idaresi müdürlüğüne soru konusu edilmesi gerekmektedir.

5) Tarım arazisi niteliğindeki Hazine taşınmazları, 5403 sayılı Kanun ile belirlenen büyüklüklerin altında olsa bile hisselendirilerek, pay ve paydaş sayısı artırılmak suretiyle devri mümkündür.

b) Diğer hususların İrdelenmesi

Tapu müdürlüklerince doğrudan karşılanabilecek istemler dışında her türlü talebin il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüklerine iletilerek alınacak cevabi yazı gereğince işlemlerin yönlendirilmesi gerekmektedir.

B- TARIM ARAZİLERİNDE İNTİKAL/TAKSİM/PAY TEMLİKİ

a) 6537 sayılı Kanunun yayımı (15.05.2014) tarihinden önceki ölümlerde

1) 5403 sayılı Kanunda değişiklik yapan 6537 sayılı Kanunun yürürlük tarihi olan 15.05.2014 tarihinden önceki tarihli ölümlerde intikal taleplerinin elbirliği halinde mülkiyet veya paylı mülkiyet olarak yapılması mümkün olup, intikal işleminden sonra mirasçılar arasında yapılacak olan miras payı temliki, miras taksimi vb. taleplerin kabul edilmesi; mirasçıların üçüncü kişilere olan devir taleplerinin ise 6537 sayılı Kanun uyarınca il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüğüne soru konusu edilmesi gerekmektedir.

2) 15.05.2014 tarihinden önce ölümler nedeniyle tapu sicilinde elbirliği veya paylı mülkiyet olarak intikali yapılmış veya kadastro tespiti nedeniyle tapu sicili kök muris adına veya mirasçıları adına elbirliği veya paylı mülkiyet şeklinde oluşmuş ise, mirasçıların kendi aralarında yapacakları miras payı temliki, miras taksimi taleplerinin kabul edilmesi, mirasçıların üçüncü kişilere olan devir taleplerinin ise 6537 sayılı Kanun uyarınca il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüğüne soru konusu edilmesi gerekmektedir.

3) 15.05.2014 tarihinden önce ve sonra gerçekleşen birden fazla ölümlü intikal işlemlerinde ise iştirak halinde intikal sonrası Kanun öncesi ölenlerin mirasçıları arasında sadece miras payı temliki yapılabilecek, diğer işlemler için ise il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüğünden uygunluk görüşü alınacaktır.

4) 6537 sayılı Kanunun yayımı tarihinde (15.05.2014 öncesi gerçekleşen ölümlerde) mirasçılar arasında henüz paylaşımı yapılmamış tarımsal arazilerin devir işlemleri, miras payı temlik ve miras taksim işlemleri, bu maddeyi ihdas eden Kanundan önceki kanun hükümlerine göre tamamlanacağından, 6537 sayılı Kanunun yayımı tarihinden itibaren iki yıl içinde (15 Mayıs 2016 tarihine kadar) yapılacak bu tür devir işlemleri harçlardan muaftır. (5403 s. K. Geçici m. 5)

b) 6537 sayılı Kanunun yayımı (15.05.2014) tarihinden sonraki ölümlerde

1) Mirasçıların anlaşmak suretiyle terekedeki tarımsal nitelik taşıyan tüm taşınmazları, 5403 sayılı Kanunun 8/C maddesi gereği, tek mirasçıya, iştirak halinde mülkiyet ilkelerine göre aile malları veya kazanç paylı aile malları ortaklığına, mirasçıların kuracağı limited şirkete veya üçüncü kişiye devir taleplerinin il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüklerine soru konusu edilmeksizin karşılanması mümkündür

Birden fazla ehil mirasçıya devir istemi mevcutsa yeter gelirli tarımsal arazi için uygun büyüklüğün sağlanıp sağlanmadığı hususunun tespiti için durum il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüğüne soru konusu edilerek, alınacak cevaba göre işlem yapılması gerekmektedir.

2) 5403 sayılı Kanunda değişiklik yapan 6537 sayılı Kanunun yürürlük tarihi olan 15.05.2014 tarihi ve sonrasında gerçekleşen ölümlerde tarımsal nitelik taşıyan taşınmaz malların (tarla, bağ, bahçe, zeytinlik vb.) intikal taleplerinin elbirliği mülkiyet olarak karşılanması, paylı mülkiyet olarak yapılan intikal taleplerinde ise durumun il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüğüne soru konusu edilerek, alınacak cevaba göre işlem yapılması gerekmektedir.

3) Mirasçıların yeter gelirli tarımsal arazilerin mülkiyetinin devri konusunda anlaşmaları durumunda, bu taşınmazların devri ile ilgili yapılacak işlemlere ilişkin mirasçılar harçlardan ve bu işlemlerle ilgili düzenlenecek kâğıtlara ilişkin damga vergisinden muaftır. (5403 s. K. m. 8/I)

C- TARIM ARAZİLERİNE HACİZ KONULMASI, İPOTEK TESİSİ, CEBRİ SATIŞ VE MAHKEME KARARLARININ İNFAZI

1) 6537 sayılı Kanun ile getirilen değişiklik ile, hisseli taşınmazlarda Kanunla belirlenen normun altında kalan payların rehnedilmesi ile ilgili engelleyici hüküm olan 5403 sayılı Kanunun 8inci maddesinin son fıkrası kaldırılmış olduğundan tarım arazilerinin rehnedilmesi ile ilgili taleplerin karşılanması gerekmektedir.

2) 6537 sayılı Kanunun yayımı (15.05.2014 tarihinden) öncesi hisseli tarımsal alanlarda gerçekleştirilerek yürürlükteki mevzuat gereği İdaremizce infaz edilemeyen cebri satış kararları ile Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kesinleştirilen cebri satış kararlarının istem gereği doğrudan karşılanması gerekmektedir.

3) Kesinleşmiş mahkeme kararlarının uygulanması Anayasanın 138. maddesi gereği zorunlu bulunduğundan mahkeme kararı gereği işlem yapılması gerekmektedir.

D- TARIM ARAZİLERİNDE TEKNİK NİTELİKLİ İŞLEM TALEBİ

1) İfraz, tevhit, cins değişikliği vb. işleme konu taşınmazların imar planında tarımsal amaç dışı kullanıma ayrıldığının tespiti halinde taleplerin yürürlükteki mevzuatına uygun biçimde karşılanması gerekmektedir.

2) Söz konusu taşınmazların planda tarımsal alan olarak ayrılması ya da plansız alanda kalması durumunda taşınmazın ifrazı, bölünmesi, ayrılması sonucunu doğuran işlemlerde il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüklerinin işleme ilişkin uygunluk görüşünün kadastro müdürlükleri tarafından işlem öncesi aranılması, bunun dışında kalan yüzölçümü değişikliği, birleştirme vb. işlemlerde talebin doğrudan karşılanması gerekmektedir.

E- TARIM ARAZİLERİ ÜZERİNDE YAPILACAK DİĞER KAMULAŞTIRMALAR

Tarım arazileri üzerinde yapılacak kamulaştırmalarda 6537 sayılı Kanun ile değişikliğe uğrayan 5403 sayılı Kanunda engelleyici bir hüküm bulunmadığından, her türlü (rızaî veya kazaî) kamulaştırma isteminin il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüğüne soru konusu edilmeksizin karşılanması gerekmektedir.

F- 5403 SAYILI KANUNA GÖRE GIDA, TARIM VE HAYVANCILIK BAKANLIĞINCA YAPILACAK KAMULAŞTIRMA VE TOPLULAŞTIRMA İŞLEMLERİ, 3083 SAYILI KANUN UYGULAMALARI

1) Asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki tarımsal araziler Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı tarafından toplulaştırabilir veya kamulaştırabilir. Bu amaçla yapılan kamulaştırmalar ile satımlara konu olan işlemler harçlardan, bu işlemlerle ilgili olarak düzenlenecek kâğıtlar damga vergisinden istisna tutulmuştur. (5403 s. K. m. 17/6)

2) 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununun uygulama alanında bulunan taşınmazlarda il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüklerine konunun iletilerek alınacak cevaba göre işlemlere yön verilecektir.

G - KADASTRO ÇALIŞMALARI

1) Kadastro çalışmalarında, 5403 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği19.07.2005 tarihinden sonra tarım arazilerinde, miras yoluyla intikal eden taşınmazlar hariç hissedarları arasında haricen yapılmış olan ifrazen taksimlerde, ifrazen oluşan parsellerin yüzölçümlerinin bölünmez(Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez.) büyüklük olarak kabul edilen bu miktarların altında olması durumunda ifrazen taksim talebi il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüklerinin olumlu görüşü alınmadan karşılanmayacaktır. Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda ise il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüklerinden alınacak cevaba göre işleme yön verilecektir. 19.07.2005 tarihinden önce yapıldığı tespit edilen ifrazen taksimlerde ise Kanunda belirlenen parsel yeter büyüklüğü aranmayacaktır.

2) 5403 sayılı Kanunda değişiklik yapan 6537 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 15.05.2014 tarihinden sonra tarım arazilerinin intikalleri, tüm mirasçıların birlikte talepleri olsa dahi elbirliği mülkiyet olarak (iştirak halinde mülkiyet/verasette iştirak olarak) yapılacağından il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüklerinin olumlu görüşü alınmadan müşterek mülkiyete dönüştürülmeyecek ve ifrazen taksimlere yönelik talepler karşılanmayacaktır. 15.05.2014 tarihinden önceki ölümlere dayalı olarak yapılacak intikallerde ise paylı (müşterek) mülkiyet olarak tasarruf edilen tarım arazilerinin paylı (müşterek) mülkiyet olarak tespiti mümkündür.

3) Öte yandan, cinsi tarımsal nitelik taşıyan taşınmazlar için, valilik/belediyelere, imar planı (nazım, mevzi, uygulama imar planı gibi) kapsamında kalıp kalmadığı, kalmakta ise planda kullanım amacının tarım dışı olup olmadığının yazılı olarak sorularak alınacak cevabi yazılarda, taşınmazın imar planı (nazım, mevzi, uygulama imar planı gibi) kapsamında kaldığı ve planda kullanım amacının tarım dışı olduğunun bildirilmesi halinde bu Kanun hükmü uygulanmayacaktır. 

İlgi (b) Duyuru ile ilgi (c) Genelge yürürlükten kaldırılmıştır.

Bilgi ve gereğini, bu hususun Bölge Müdürlüğünüze bağlı tapu ve kadastro müdürlüklerine duyurulmasını rica ederim.