Rayiç Bedel Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Emlak konusunda merak edilen başlıkların içerisinde rayiç bedelin ne olduğu da yer alıyor. ‘Rayiç bedel nedir, nasıl hesaplanır’ sorularını sizler için yanıtladık.

Rayiç bedel nedir? 

Size ait mülkünüz var, piyasa değerini öğrenmek istiyorsunuz. Bir mülkün bugünkü piyasa koşullarındaki alım satım bedeline rayiç bedeli denir. Çevresel faktörler gayrimenkulün ya da arazinin rayiç bedelini etkiler. Pazar değeri olarak tanımlanan rayiç bedel, piyasada oluşan değer ve emlak vergisi bedelini esas alan değer olmak üzere ikiye ayrılır. 

2B arazilerinde rayiç bedel, yapılan düzenleme ile orman vasfını kaybetmiş arazilerde, 400 metrekareye kadar olan kısmın rayiç bedelinde yüzde 50'si hesaplanacak. 10 Şubat 2013 tarihli Milli Emlak Genel Tebliği'ne göre satış şöyle; 

Birden fazla taşınmazda hak sahibi olunması halinde yüzde 50 satış bedeli hesaplaması hak sahibinin tercih edeceği sadece bir taşınmaz için uygulanması şartıyla, hak sahiplerine doğrudan satılacak taşınmazların 400 metrekareye kadar olan kısmı için rayiç bedelin yüzde 50′sini, hak sahipliğinin devredilmesi halinde ise taşınmazın sadece 400 metrekaresi için rayiç bedelin yüzde 50′si esas alınarak ve hak sahiplerinin hisselerine oranlanmak suretiyle hesaplanacak bedeli, taşınmazın bundan fazlası ile diğer taşınmazları için rayiç bedelin yüzde 70′ini. 

Rayiç bedelini, arz ve talep dengeleri, semt, ilçe, mahalle, sokak, merkez ve çevresi, konutun eski ya da yeni oluşu belirler. Rayiç bedeli kişilerin isteğine göre değil, piyasanın durumuna göre belirlenir.

Rayiç bedel belirlenirken pek çok unsur göz önünde bulunduruluyor

Rayiç bedel, güncel piyasa koşullarıyla doğrudan orantılı bir konu. Çünkü gayrimenkullerin satış bedeli ya da rayiç bedeli, güncel piyasa koşulları baz alınarak hesaplanıyor. Örneğin bir gayrimenkulün rayiç bedelini hesaplamak istediğimizde, o gayrimenkulün değerini belirleyecek tüm unsurları birarada bulundurmamız gerekiyor. Bu unsurlar arasında; konutun bulunduğu lokasyon, arz-talep dengeleri, mahalle, manzara, ulaşım, sokak gibi etkenler yer alıyor. Yani bir konutun rayiç bedelinin hesaplanmasında o konutun bulunduğu konum, şehir merkezinde veya merkez dışında bulunup bulunmadığı, önemli yapılanmalara yakınlığı gibi birçok unsur önem arz ediyor.

Rayiç bedeli nasıl belirlenir?

Tapu rayiç bedeli hesaplama ları için konutun yer aldığı semtdeki en az üç evin rayiç bedelini ve metrekarelerinin öğrenilmesi gerekiyor. Bu üç evin rayiç bedelinin toplamını, üç evin toplam metrekaresine bölerek; bu semtte metrekare başına kaç lira rayiç bedel olduğunu bulunabiliyor. Metrekare başına düşen rayiç bedelini, esas rayiç bedelini bulmak istediğimiz evin m2 si ile çarparız. Böylece, evin gerçeğe yakın değeri kısmen de olsa bulunmuş oluyor. Tapu rayiç bedel bulmadaki bir sonraki adım; kısmen rayiç bedelini çıkaracağımız evin, diğer üç ev ile aralarındaki eksiklik ve fazlalıkları saptamak. Bu kıyaslamalar sonucunda; rayiç bedeli etkileyen özellikler gözönüne alarak, 10 üzerinden objektif bir şekilde puanlanmalı.  Bu formül ile tapu rayiç bedeli hesaplanmış oluyor.

Rayiç bedel hesaplama formülü 

Güncel piyasa şartları ile doğrudan orantılı olan rayiç edel, piyasa baz alınarak hesaplanıyor. Bir taşınmazın rayiç bedelini hesaplamak için o taşınmazın değerini belirleyecek tüm unsurları bulundurmak gerekiyor. Bunlar içerisinde; taşınmazın bulunduğu mahalle, ulaşım, manzara, sokak, arz-talep ve lokasyon yer alıyor. Rayiç bede hesaplamada, konutun bulunduğu şehir, merkez ya da merkez dışında olup olmadığı, önemli ulaşım noktalarına yakınlığı gibi birçok unsur önemli. 

Rayiç bedel hesaplama

Tapu rayiç bedeli hesaplamada taşınmazın yer aldığı semtteki en az üç evin rayiç bedeli hesaplanıyor. Bunların rayip bedelinin toplamını, üç evin toplam metrekaresine bölerek; bu semtteki metrekare başına kaç lira rayiç bedel olduğu bulunuyor. Metrekare başına düşen rayiç bedel, esas rayiç bedeli bulunmak istenen evin metrekaresi ile çarpılır. Bu şekilde evin gerçeğe yakın değeri bulunur. Rayiç bedel hesaplamada bir sonraki adım ise kısmen rayiç bedelini hesaplayacağımız evin, diğer üç ev ile aralarındaki eksikli ve fazlalıklar bulunur. Bunlar sonucunda bedeli etkileyen sonuçlar gözönüne alınarak, 10 üzerinden objektif puanlanır. 

Konut rayiç bedel hesaplama nasıl yapılır? 

Konut, arsa ve gayrimenkullerin alım ve satımında rayiç bedel hesaplaması defterdarlıklar ve mal müdürlükleri tarafından yapılır. Rayiç bedel hesaplanırken taşınmazın konumu ve bulunduğu semt bedel belirleyici önemli faktörlerdendir. 

Arsa rayiç bedeli 

Arsa, bina gibi taşınmaz malların satış fiyatı anlamında kullanılan rayiç bedeli, o taşınmazın fiyatının tespiti sonrası ortaya çıkan fiyatı ifade eder. Rayiç bedel, alım-satım işlemlerinde birinci derecede belirleyicidir. Bir arsanın rayiç bedelinin belirlenmesinde iki kriter bulunur. Kriterlerden birincisi, arsanın bulunduğu bölgeye bağlı değerlendirmedir. Arsanın bulunduğu semtin özellikleri olarak da söylenebilen bu değerler, arsa çevresinde yer alan yapılaşma ve doğal durum ile arsanın imar ya da tarım arazisi kullanımı ile ilgili durumu kapsar. Eğer iskana açık bir arsa söz konusuysa arsanın üzerinde inşa edilecek yapının kaç kata kadar yapılabileceği, geleceğe dönük imar planları ile mevcut yerleşimin yarattığı özellikler arsa rayiç bedelinde belirleyici unsurdur. Diğer kriter ise Maliye ve Gümrük Bakanlığı tarafından yayınlanmış olan asgari değerler ve enflasyon oranlarına bağlı değerlerdir. Bu kriterlerden birincisi, ikincisini etkileyen faktördür. 

Arsa rayiç bedeli nasıl öğrenilir? 

Bu bedeli öğrenmek için arsanın bağlı olduğu belediyeden bilgi alınabilir. Belediyelerin ilgili biriminden arsanın bulunduğu ada ve parsel bilgilerini söyleyerek ya da arsa sahibinin isminden kendisinin belirttiği emlak beyan kayıtları sorgulanarak arsa rayiç bedeli öğrenebilirsiniz. Arsa rayiç bedelin öğrenilmesi arsanın yer aldığı araziye ait metrekare birim fiyatlarının o yıla ait değeridir. Bu şekilde alınan bilgi ile arsanın büyüklüğü çarpılarak toplam değer elde edilir ve sadece bulunulan yıl için geçerli olur. 

Arsa rayiç bedeli nasıl yükseltilir? 

Rayiç bedellerin belirlenmesi, bağlı bulunulan mal müdürlükleri ya da defterdarlıklar tarafından yapılır. Bu tespitlerde belirlenen rayiç bedelleri, Maliye ve Gümrük Bakanlığı tarafından güncel durum göz önüne alınarak değiştirilebilir. Bakanlığın daha önceden onaylanmış arsa rayiç bedelini güncellemesi, bu arsaya ait çevresel özelliklerin pozitif yönde değişimi anlamına gelmektedir. Yani, çevresel özellikler olumlu yönde değişirse arsa rayiç bedeli de yükselmiş olur. 

Rayiç bedel belgesi nereden alınır? 

Rayiç bedel belgesini konutun bağlı olduğu belediyeden almanız mümkün. Tabii belediyeye gitmek istemeyenler, rayiç bedel bilgilerini belediyeyi arayarak, telefon aracılığıyla da öğrenebilirler. Ada ve parselden veya ad ve soyada göre emlak beyanlarından bakılarak bulunduğu mahalle-cadde ve sokak bilgilerine göre o yılki rayiç bedel ve arsa birim değeri öğrenilir.

Rayiç bedel sorgulama nasıl yapılır? 

Rayiç bedel tespiti, taşınmaz türüne göre defterdarlıklar ya da mal müdürlükleri tarafından yapılıyor. Belirlenen bedele göre ise satışlar gerçekleşiyor. Rayiç bedel sorgulaması ise artık kolaylıkla internet üzerinde yapılabiliyor. Her ilçe belediyesinin kendi internet sitesinde rayiç sorgulama sistemi bulunuyor. Rayiç bedel sorgulama sisteminden arsanın bulunduğu mahalle ve caddeyi girdiğinizde arsa rayiç bedeli karşınıza çıkıyor. 

Kanunda rayiç bedelin tespiti nasıl yapılıyor? 

Kanunda rayiç bedelin tespitinin nasıl yapıldığını ilgili kanun maddesinde görebilirsiniz;  

“Madde 5- Bakanlık değerlendirme kararı Valiliğine ulaştıktan sonra Valiliğince kıymet takdiriyle ilgili ihtisaslara sahip kişilerden teşekkül eden komisyon kurulur.

a) Arazi, arsa veya bina yapılmış arsanın, devir veya satış yılındaki, onaylı yerleşme veya imar planı olmayan ve iskan edilmemiş boş arazi durumuna ait olmak üzere arazi, metrekare rayiç bedelleri bu komisyonca belirlenir.

b) Arsa veya bina yapılmış arsanın, devir veya satış yılındaki arsa rayiç bedelleri bu komisyonca belirlenir. Ancak, bu bedel, (a) fıkrasındaki arazi rayiç, bedelleri; yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, okul, mabet, vb. hizmetlere ayrılan saha kaybı; harita, plan, aplikasyon, yol, kanalizasyon, su ve elektrik gibi kamu hizmet ve tesislerinin satış yılındaki resmi birim fiyatlara göre tespit edilecek bedeli dikkate alınarak hesaplanacak metrekare bedelden az olamaz.

Hak sahiplerine devir veya satışlarda, saha kaybı ile kamu hizmet ve tesislerine yapılan harcamalar karşılığı hesaba katılmadan, arazi rayiç bedeli üzerinden arsa rayiç bedeli hesaplanır.

c) Arazi ve arsadan ayrı; bina veya konutların, varsa eksiklikleri söylenerek ve satış veya devir yılındaki resmi birim fiyatları hesaplanarak bedelden az olmamak kaydıyla, rayiç bedelleri bu komisyonca belirlenir.

Bina veya konutun bittiği tarih ile devir veya satış tarihi arasında bir yıldan fazla sure geçmesi halindeher yıl için resmi birim fiyatlarla hesaplanacak bina veya konut bedelinin % 2 nispeti yıpranma payı olarak düşülerek bulunan bedel rayiç bedelin tayininde göz önünde tutulur. Bina veya konutun rayiç bedeline, (b) fıkrasına göre belirlenmiş rayiç bedel üzerinden devir veya satış amacına uygun olarak hesaplanacak arsa payı da eklenmek suretiyle bina veya konutun toplam rayiç bedeli bulunur.