Orta sınıf için ucuz konutun formülü bulundu mu?

Yeni yılın ilk günlerinde Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) Genel Müdürü Murat Kurum’un  gündeme getirdiği ‘lüksten kaçınalım konutu ucuzlatalım’ çağrısı ses buluyor. Konut talebinin ağırlıkla orta sınıf kesiminde olduğu biliniyor.  Orta sınıfın İstanbul’da sahip olabileceği konutların metrekare fiyatı 4 bin - 4 bin 500 lira aralığında olmasına rağmen, üretilen markalı konutların metrekare fiyatı 6 bin liradan başlıyor daha yukarılara doğru çıkıyor. Tasarruf ve birikim oranının düşük olması, konut kredi faizlerinin yüksekliği gibi nedenler de eklenince orta sınıfın ev sahibi olma isteği hayale dönüşüyor. İşte bu nokta’da Emlak Konut GYO Genel Müdürü Murat Kurum’un ‘ucuz konut’ formülü orta sınıfın ev sahibi olma umudu için kapı araladı.

‘Lüksten kaçalım konutu ucuzlatalım’

Murat Kurum’un ‘ucuz konut’ formülünü bir hatırlayalım. Özetle Murat Kurum, yapılan projelerde kaliteden ödün vermeden kullanılan malzemede lüks malzeme kullanımından kaçınılmasını, projelerdeki sosyal donatı alanlarının ihtiyacın ötesine geçmeyecek şekilde daha mütevazi biçimde yapılmasını öneriyor.  Birçok projede  hayata geçirilen sosyal donatıların projede yaşamın başlamasından sonra kullanılmadığına dikkat çekerek, ihtayaca uygun ortak alanlar yapılarak hem maliyetlerin, hem konut fiyatlarının, hem de  aidatların düşürülebileceğini ifade ediyor. Murat Kurum böylelikle konut fiyatlarının yüzde 10 aşağıya çekilebileceğinin altını çiziyor.

Geçtiğimiz günlerde Katar’ın Başkenti Doha’da gerçekleştirilen Uluslararası Yatırım ve  Ticaret Fuarı Expo Turkey by Katar’ın katılımcılarından Teknik Yapı’nın Başkan Yardımcı Umut Durbakayım’da Emlak Konut Genel Müdürü Murat Kurum’un ‘ucuz konut’ çağrısına destek verdiklerini açıkladı.

Konut talebini şekillendiren en önemli başlık maddesinin konutun metrekare birim maliyeti olduğuna dikat çeken Umut Durbakayım, “Son 5 yıldır yapılan projelerdeki sosyal donatılarda aşırıya kaçanlar oldu. Kullanılmayan sosyal alanların maliyeti, projenin toplam maliyetini, dolayısıyla daire metrekare maliyetini de yukarı taşıdı” değerlendirmesinde bulundu.

Kiralanabilir alanlarla aidatlar minimuma inebiliyor

Teknik Yapı’nın projelerinde uyguladığı model de sektöre ışık tutması gereken bir model olarak ele alınmalı. Tamamlanmış birçok projede, kullanılmayan atıl kalan, iyi işletilemeyen ve aidat yükü olarak projede yaşayanlara dönen açık, kapalı havuz, spor tesisi, kafeterya gibi ortak sosyal alanlar olduğunu biiliyoruz.

Umut Durbakayım, Teknik Yapı olarak uyguladıkları modeli şöyle anlatıyor: ““Teknik Yapı olarak toplam maliyeti azaltmak için aidatları minimuma indiren ve daire fiyatlarının kat malikleri üzerindeki yükünü uzun vadede azaltan çözümü, hem Bağdat Caddesi’ndeki projelerimizde hem de Emlak Konut GYO ile gerçekleştirdiğimiz hasılat paylaşım projelerinde de uyguluyoruz. Her projemizde kiralanabilir alanlar üreterek bu projenin ortak alanları olarak kat maliklerine sunuyoruz. Elde edilen kira gelirleriyle aidat giderlerini minimum seviyeye çekerek, uzun vadede daire metrekare fiyatlarını da aşağıya çekmiş oluyoruz”.

Konuttu yüzde 10 ucuzlatacak otopark önerisi

Daire metrekare birim fiyatlarının ulaşılabilir seviyede olması için Umut Durbakayım’ın daha farklı önerileri de oldu. Bunlardan biri de projelerde yer alan otopark alanlarıyla ilgili. Umut Durbakayım, projeler içindeki otopark alanlarının ortak alan vasfından çıkartılmasını, her daireye ayrıca tahsis edilmesini yani tapulandırılmasını öneriyor. Böylece isteyen daireyi satın alırken otopark alanı için tercih kullanabilecek. İsteyen otopark alanını kiraya vererek, isteyen satarak daire maliyetini düşürebilecek. Umut Durbakayım, “Böylelikle bir taşla iki kuş vurmak mümkün. Hem trafik sorununa çözüm üretmiş oluruz, hem de isteyenlere maliyeti ve aidatı düşük daire sunmuş oluruz.” diyor.

Bunun örneklerini birçok ülkede görmenin mümkün olduğunu ifade eden Umut Durbakayım, İngiltere’de merkeze yakınlığına göre otopark kiralarının 20 - 100 bin sterlin olduğu bilgisini paylaştı. Rusya’da da benzer uygulamaların olduğunu söyleyen Durbakayım, apartman altı otoparkların Moskova’daki trafiğe önemli bir çözüm sunduğunu belirtti.

Eve ödenen paranın yüzde 12’si otoparka gidiyor

Bir projede inşa edilen her daire için uluslararası standartlar göz önünde bulundurularak otopark imalatı yapılıyor. Yani her bir daire için yaklaşık 35 metrekarelik otopark alanı inşaatı yapılıyor. Ortalama 100 metrekarelik bir daire için yapılan otopark alanının inşaat bedeli ise toplam daire inşaat bedelinin yüzde 12’sini buluyor. Metrekaresi 4 bin 500 lira olan 100 metrekarelik bir dairenin fiyatı otoparkı ile birlikte 450 bin lira olurken, söz konusu maliyet hesabına göre otopark olmayan daire fiyatı yaklaşık 395 bin liraya düşüyor.

Her daire için 35 metrekarelik otopark alanının sabit olacağı düşünüldüğünde; daire metrekaresi düştükçe otopark alan maliyetinin toplam daire içindeki maliyeti büyüyor. Diğer bir ifade ile 50-70 metrekare daire alanların tasarruf edeceği rakam daha da artıyor.

Konut yapmak sadece inşaat yapmak değil

Konut projesi yapmak sadece inşaat yapmak demek değil. Konut geliştirmek için sadece inşaatı bilmek yetmiyor, arz talep dengesini analiz edebilecek düzeyde ekonomi bilmek, sosyal bilimleri bilmek, planlama bilmek, şehircilik ilkelerini bilmek ve de vizyon sahibi olmak gerekiyor. Kurumsallaşma sürecini henüz tamamlamamış konut sektöründe, hesap kitap bilmeyen, vizyon sahibi olmayan oyuncular da var. Konut sektörünün içinden geçtiği dönem, satışların yavaşlaması, kar marjlarının  düşmesi sektörde bir düzeltmeyi, elemeyi de beraberinde getirecek. Sektörün vizyoner, kalıcı oyuncularının elini taşın altına koyarak, sürdürülebilir bir konut sektörü ve talebin en fazla olduğu orta sınıfı ev sahibi yapacak formülleri geliştirmek üzere ortak akıl üretmeleri gerekiyor. Emlak Konut Genel Müdürü Murat Kurum’un açtığı, Teknik Yapı Başkan Yardımcısı Umut Durbakayım’ın fikir ve uygulamalarıyla desteklediği ‘ucuz konut’ tartışmasının derinleştirilmesi gerekiyor. GYODER, KONUTDER, İNDER gibi sektör derneklerininin de katılımıyla gerçekleştirilecek bir çalıştay bu tartışmayı derinleştirmek için bir adım olabilir.