Ofis pazarında rüzgar kiracı lehine döndü

2017'yi son 10 yılın en yüksek stok düzeyi ile tamamlayan İstanbul Ofis Pazarı, 2018'in ilk çeyreğini kiralarda düşüşe yol açan ekonomik görünümün baskısı altında geçirdi. Propin Investment Consultancy tarafından yayınlanan 2018 yılının birinci çeyrek dönemine ait "İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış" Raporu'na göre kiralar Merkezi İş Alanı içindeki A sınıfı binalarda bir yıl içinde yüzde 8.1 oranında düşü yaşadı. 

Kullanıcıların daha ekonomik ofis arayışı hızlandı

Propin tarafından yayınlanan veriler İstanbul Ofis Pazarı'nın 2018 yılının ilk çeyrek döneminin kiracılar lehine sonuçlanan faktörlerin etkisi ile atlatıldığını gösterdi. Merkezi İş Alanları'nda yer alan A sınıfı binaların kira ortalamasının yüzde 8.1 oranında düştüğüne dikkat çekilen raporda, kiracılar ile mal sahipleri arasında sıkı pazarlıkların yaşandığına işaret edildi. Ülkenin genel ekonomik durumundan etkilenen süreçte kimi firmaların kiralama sürelerini tamamlamadan önce mal sahipleriyle sözleşme pazarlığına başladıkları ve kimi firmaların finansal olarak daha uygun koşulları olan ofis alanlarına yönelimin güçlendiği görüldü.

Döviz hareketlerinden sözleşmeye TL baskısı

Aynı dönemde kullanıcıların mal sahiplerine özellikle TL üzerinden sözleşme önerme eğiliminde güçlenme kaydedildi. Bu duruma döviz hareketliliği ve TL'nin yaşadığı değer kaybının etkili olduğuna işaret eden Propin Raporu'nda, liste rakamlarında yaşanan indirimin kullanıcı lehine ticari şartlar oluşturduğuna dikkat çekildi. Raporda: "Kira sözleşmelerinin Türk Lirası olarak imzalanması için yapılan baskılar, 2018 birinci çeyrek dönemde pazarı etkiledi." ifadelerine yer verildi. 

Deneyimli müteahhitler inşaat sürecini hızlandırmadı

Diğer taraftan 2018 yılının ilk çeyrek döneminde Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri dışındaki MİA alanlarında stok artışının yaşanmadığı görüldü. Bu durum İstanbul Ofis Pazarı'nda stok sorunu için gelişim yaşanmadığını gösterdi. İstanbul genelinde ofis yatırımlarını devam ettiği buna karşın açıklanan açılış tarihlerinin de ileri bir tarihe ertelendiği saptandı. Raporda: "Pazardaki rekabet koşullarına hakim, deneyim mal sahiplerinin, geliştirdiği ofis alanları için, potansiyel kullanıcıların taleplerini görene kadar inşaat süreçlerini hızlandırmadıklarından söz etmek mümkündür." denildi. Merkezi İş Alanı'nda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranları yüzde 31.6 ve B sınıfı ofis binalarındaki boşluk ise yüzde 12.9 olarak ölçüldü. MİA  Dışı Avrupa'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 21.6 yine MİA dışı Asya'da da A sınfı ofis binalarındaki boşluk oranı ise yüzde 19.4 olarak belirlendi.

Bu dönemde ofis stokları ise şu şekilde belirlendi:

- MİA Stok Payı: Yüzde 35
- MİA Dışı Avrupa Stok Payı: Yüzde 19
- MİA Dışı Asya Stok Payı: Yüzde 24
- Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri: Yüzde 22- (Bu bölgeler Kağıthane, Bomonti, Piyalepaşa, Maltepe, Kartal ve Batı Ataşehir'den oluşuyor)

2018 Birinci Çeyrek Ofis kiraları

2018 yılının Birinci Çeyrek Döneminde MİA içinde kiraların A sınıfı binalarda geçen yıla kıyasla yüzde 8'in üzerinde düşüş gösterdiği saptandı. Merkezi İş Alanı sınırları içindeki A sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 23.8 ABD Doları/metrekare/ay, B sınıfı binalarda ise 12.3 ABD doları/metrekare/ay olarak belirlendi. Merkezi İş Alanı dışında kalan A sınıfı ofis binalarında kira ortalaması metrekare başına 15.3 dolar olarak saptanırken, yine Merkezi İş Alanı dışında Asya'da bulunan A sınıfı ofis binalarında metrekare fiyatları 17.4 ABD doları düzeyine erişti. 

Ofis Pazarı 2017'yi nasıl tamamlamıştı?

İstanbul ofis pazarında işlem hacmi toparlanma eğilimi gösterse de stoklardaki büyüme son 10 yılın en yüksek düzeyine ulaştı. Ticari koşullardaki iyileşme ile birlikte takip edilen bu olumlu gelişmeye karşın ofis stoklarındaki büyüme 2017 yılında daha da yükseldi ve son 10 yılın en yüksek düzeyine ulaştı

İşlem hacminde iyileşme var ama...

Propin Property Investment Consultancy tarafından hazırlanan "İstanbul Ofis Pazarı 4. Çeyrek Raporu"na göre işlem hacmi 2017 yılının yılında, bir önceki seneye kıyasla önemli bir artış gösterdi. 2015 yılında düşüşe geçen ve 2016 yılında da bu eğilimi süren İstanbul Ofis Pazarı'nda 2017 yılında ciddi bir işlem hacmi toparlanmasına tanıklık edildi ve bir önceki yıla kıyasla yüzde 72'lik bir iyileşme kaydedildi. Propin raporunda bu iyileşmenin "ağırlıkla iyileşen ticari koşullar"dan kaynaklandığına dikkat çekildi.

Stok artışı ve boşluk oranlarındaki büyüme

Geçen yılı önceki iki yıla kıyasla daha hareketli bir yıl olarak gösteren iyileşmeye rağmen stok oranlarındaki büyüme ise son 10 yılın en yüksek seviyesine ulaştı. Raporda Merkezi İş Alanı içinde yer alan A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranları yüzde 31.4 olarak ölçüldü. Yine MİA içindeki B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranları da yüzde 15.2 oldu. Merkezi İş Alanları dışında ve Asya'da yer alan A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı ise yüzde 19.7 olarak belirlendi.. Bu oran MİA dışı Avrupa'da yer alan A sınıfı Ofis binalarında yüzde 21.4 seviyesine ulaştı.

Stok artış kira indirimlerini beraberinde getirdi

2017 yılında artan stok oranlarının doğal sonucu olarak mal sahiplerinin bire bir pazarlıklar sırasında kira indirimine yöneldiği görüldü. Propin Raporu'na göre bu idirimler liste rakamlarına daha belirgin bir biçimde yansırken MİA 'daki A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamaları da  bir önceki yıla kıyasla 2.8 ABD dolar birimi oranında düşüş kaydetti. MİA Dışı Avrupa'daki A sınıfı ofis binalarındaki bu kayıp yüzde 8.3 düzeyinde gerçekleşti. Yayınlanan veriler, lansmanı yapılan kimi projelerin açılışlarını erteleme kararına karşın İstanbul Ofis Pazarı'ndaki stok oranının 5 milyon 700 bin metrekareye ulaştığını gösterdi. 

İstanbul Ofis Pazarı ve kira ortalamaları

Propin raporuna göre Merkezi İş Alanı'nda kira ortalaması 2017 yılının dördüncü çeyrek dönemi itibarıyla A sınıfı binalarda metrekare başına 24.8 ABD doları olarak ölçüldü. Bu oran yine MİA içinde ve B sınıfı ofis binalarında 13 ABD doları/metrekare/ay olarak belirlendi. İstanbul'da MİA Dışı Avrupa A sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 15.2 dolar/metrekare düzeyine ulaşırken MİA dışı Asya'da yer alan A sınıfı ofis binalarında ise 17.5 dolar/metrekare oldu. İstanbul'da 2017 yılının dördüncü çeyrek döneminde en yüksek kiranın talep edildiği bölge ise Levent oldu. Levent'te ölçülen bu değer 44 ABD doları/metrekare/ay şeklinde belirlendi.