Murat Karaçay gayrimenkul sektörünü değerlendirdi

28 Ocak 2014 / emlakwebtv
Maslak No/1 Ofis Plaza Genel Müdürü Murat Karaçay projeyi ve 2013-2014 gayrimenkul sektörünü değerlendirdi.

Projenin konumu ve Maslak bölgesi hakkında bilgi verebilir misiniz ?
Proje İstanbul’un göz bebeği olan Maslak’ta bulunuyor. Maslak No/1 ismi, posta adresinin Eski Büyükdere Cad. No:1 olduğu için proje de Maslak No/1 adını aldı. Maslak bölgesi İstanbul’un en merkezi iş alanlarından biridir. Maslak’ta kira bedelleri en yüksek bölgeler arasında olmasına rağmen, yine de firmaların ilk tercih ettiği bölgelerden biridir. Maslak No/1 projesi, Maslak’ta trafikte sorun yaşamadan ana arterlere çıkacağınız tek plazadır.

Maslak’ta fiyatlar nasıl?
Yeni projelerde sunulan hizmet ve imkanlara göre fiyat aralıkları değişmektedir. Maslak’taki ofis plaza kira bedelleri 27$ ile 40$ dolar arasında değişmektedir.

İstanbul’da öne çıkan semtler ve piyasa hakkında genel bir değerlendirme alabilir miyiz ?
Maslak, Zincirlikuyu ve Levent bölgeleri Avrupa yakasının yükselen yıldızlarıdır. Anadolu yakasında ise Kavacık ve Ümraniye’nin merkezi ofis plaza bölgesi olduğunu düşünüyorum. İstanbul genelinde, A plus ve A sınıfı ofisleri konuştuğumuzda, ticari ofislerin toplam metrekaresi yaklaşık 3,5 milyon metrekare bir ofis alanı bulunmaktadır. 2014 yılı sonunda buna 3 milyon metrekare daha eklenecek diye bir öngörümüz var. Bu durum ofis piyasasında hem fiyatları hem de metrekareleri artıracaktır.

Dünya ya baktığımızda İstanbul’la karşılaştırmak mümkün mü ?
Ofis piyasasında metrekare fiyatları olarak konuşursak, dünyaya baktığımızda İstanbul en pahalı ilk 20 - 25 içine adaya olabilir diyebiliriz. En pahalı şehir Londra’da metrekare başlangıç fiyatları neredeyse 150-160 $ civarındadır. Amerika, Uzak Doğu ve Londra yabancı yatırımcıların en çok tercih ettikleri yerlerdir. İstanbul ise son dönemde yabancı yatırımcılar tarafından beklenenden daha fazla ilgi görmeye başladıysa da politik dalgalanmalar bunun büyük kısmını görmemizi engelledi.

Ticari gayrimenkule olan talep ileride nasıl olacak ?
Ticari gayrimenkule yatırım, yabancı sermaye geldiği sürece artacaktır. Yabancı sermaye ne kadar çok satın alma yaparsa, arkasındaki buna bağlı sektörlerde de satın alma ve kiralamalarla ilgili talepler olacaktır. Yabancı sermayelerin gelişi Türk firmaları da tetikliyor. Gerek rekabet ortamı gerek prestij için kendilerini aynı yerlerde konumlandırmak istiyorlar.

Ticari gayrimenkul ofis piyasasına baktığımızda 2013 yılını nasıl yorumlarsınız ? 2014’ten neler bekliyorsunuz ?
2013 ‘ün üçüncü çeyreğinden başlayarak projemizdeki ofis katlarına talep artışları başladı. Piyasada hareketlenmeler var. Ama bu hareketlenmelere dahil olmak için yılın son çeyreğini bekleyenler de var. 2014’te ise dolar kuru bir dengeye oturursa ve tabi ki yerel seçimlerden sonra çok ciddi değişiklikler meydana gelmezse, gayrımenkul sektöründeki canlılık devam edecek diye düşünüyorum.

Saral şirketler grubu, Altınbaş Holding ve Koçkaya Holding ortaklığından biraz bahseder misiniz ?
Maslak No/1 ofis plazanın gayrimenkul sahibi Koçkaya Holdingdir. Yüklenici firma olarak ise, Alsar Gayrimenkul A.Ş, kurulmuştur. Alsar’ın yapısında Saral şirketler grubu ve Altınbaş Holding bulunmaktadır. Biz de Maslak No/1 Yönetim A.Ş olarak bu firmanın faaliyete geçtikten sonraki kiralama, operasyon ve yönetim hizmetlerini üstlendik.

Ne kadarlık bir süre yönetimde olacaksınız ?
Bizim ofis kiralamalarımız çoğunlukla 5 yıl sürelidir. Her 5 yılda bir kontrat yenilenir. Dolasıyla yönetim süresi de şimdilik 5 yıllık olacak.

Maslak No/1 projesinin yapımına ne zaman başladınız?
Maslak No/1 projesi 2011 yılında başlamıştır.Yatırım maliyeti arsa payı ile birlikte neredeyse 200 milyon doları bulmaktadır. Projemizin özelliklerinden biri de mimarımızın Emre Arolat olmasıdır. Ödüllü ve çok değerli bir mimardır. Bizim projemizle de ödül almıştır. 2011 yılında Maslak No/1 ofis plaza projesi “Green Good Design” ödülünü almıştır.

Maslak No/1 kaç kattan oluşuyor? 
Katlar ve ofisler kiracı taleplerine göre oluşturuldu. Plazada her katta tek bir ofis alanı bulunuyor. Ofislerin brüt metrekaresi 1042’dir. Kullanım alanı net olarak 875 metrekaredir. Bu da kullanım alanlarında %84 verimlilik sağlıyor. Firmalardan bize gelen talepler ise hep büyük ofis yönünde olmaktadır. Plazadaki çekirdek olarak adlandırdığımız asansör bölümleri katların tam ortası yerine tek yanında toplanmıştır. Bu da projenin alanlarını daha verimli kullanmamızı sağladı. Toplamda 7 personel asansörü ve bunun dışında 1 adet servis asansörü mevcut. Proje toplam 26 kattan oluşuyor. Lobby katı ile birlikte 20 katı ofis katı, 1 katı toplantı salonları, Yönetim, diğer hizmetler ve diğer 5 katı ise otopark olarak planlandı.

Maslak No/1‘in özellikeri ve hizmetleri nelerdir ?
Plazada A plus hizmet vermeyi hedefliyoruz. Birinci sınıf temizlik ve güvenlik ekipleri olacak. Projenin yapısı ve yaratılışı itibariyle gelişmiş teknolojisinin yanı sıra, cctv, turnike sistemi, kimlik kontrol sistemleri, araç kontrolleri olacak. Toplantı salonları, cafe ve restaurant, mobil sağlık hizmetleri, kiralık server odaları ve depolar, otopark, vale, oto yıkama ve kısa süreli araç kiralama hizmetleri sunulmak üzere hazırlıkları devam ediyor. Ayrıca plaza, açılır kapanır cam sistemi, 7/24 güvenlik, jeneratör desteği, fiber optik alt yapı, panoramik asansörler gibi daha pek çok avantajı bünyesinde bulunduruyor.

Hizmetleri ücretli ücretsiz olarak ikiye ayırırsak nasıl değerlendiririz?
Kiracılara her kat için 8 araçlık ücretsiz otopark tahsis ediyoruz. Talep olduğu takdirde belli bir ücret karşılığında daha fazla yer sağlanacaktır. Her otopark katında 2 adet elektrikli hybrid istasyon bulunmaktadır. Bu da yeşil binaların avantajlarından biri oluyor. Leeds Gold Sertifasınıda yeşil bina özelleklirinden dolayı aldık. Saatlik araç kiralama hizmetimizde var. İstenilen zamanda istenilen araba plaza içerisinde teslim ediliyor. Yönetimde kullanılacak bir yönetim sistemi var. Her türlü bilgiyi bu sayede kiracılarla paylaşarak şeffaf bir yönetim sunuyoruz. Mobil sağlık hizmeti sunacağız. Gerekli anlaşmalarımızı yaptık. İş sağlığı ve güvenliği yasası sebebi ile şirketler artık bu hizmetleri zorunlu kılıyor. Biz de bu sebeple kiracılarımızın işini kolaylaştırıyoruz. Diğer hizmetleri ise kiracı portföyümüze göre belirleyeceğiz. Kiralama yapan her firmanın kendine ait server odaları olacak. Bu odalar güvenlikli ve kameralıdır. Böylece kendi ofislerinde mekan darlığı da yaşamayacaklar.

Proje için uygulanan fiyatlar nelerdir?
Metrekare fiyatları kat yüksekliğine göre değişmektedir. 35 $ ile 39 dolar / m2 + KDV dir. Aidat bedeli ise gene metrekare başına 10 TL / m2 + KDV’dir.

Leed Gold sertifikası hakkında ne söyleyebilirsiniz?
Leed Gold Sertifikasına adayız ve Leed Gold Sertifikasını aldık diyebiliriz. Bu sertifikayı alabilmeniz için yeşil binalara yönelik belirli kriterleri geçmeniz gerekmektedir. Ve Biz de Maslak No/1 olarak bu kriterleri fazlasıyla geçtik.

Şuana kadar ne kadarlık bir kiralama yapıldı?
Projeye ilgi çok fazla. Bu ilgi ilk olarak mimari, verimlilik ve tabii ki konumdan kaynaklanıyor. Ofis alanı olarak yaklaşık 20 bin metrekare alan var. Bu alanın %40’ı ise kiralandı.

Yabancılara kiralama yaptınız mı?
Şuanda yabancı ortaklı bir kurumla anlaşmamız bulunuyor. Çoğunlukla yabancı ortaklı firmalar kiralama yapmak istiyor. Türk firmaları dolar bazında ve bu tür büyüklükte bir kiralamaya sıcak bakmıyor. Türk firmaları, daha önce de belirttiğim gibi bu tarz bir yerde olmak, yabancı firmayla kendini aynı yerde konumlandırmak istiyor ama daha çok satın alma yapmayı tercih ediyor.

Projede inşaat ne durumda, ne zaman teslimler başlayacak?
Mart sonunda dekorasyona başlamaları için kiracılarımız teslim edeceğiz. Mayıs sonunda ise faaliyete geçmeye planlıyoruz. Kiracıya bağlı olarak ya kendi dekorasyon firmalarımız içeriye girecek ya da firmaların kendi getireceği mimarlara teslim yapacağız. Ama her iki durumda da Mayıs sonunda tam randımanlı hizmete başlamayı öngörüyoruz.

Maslak No/1 Yönetim A.Ş, Koçkaya Holding ve Alsar Gayrimenkul ortaklığında kurulmuş bir yönetim firmasıdır. Maslak No/1 Yönetim A.Ş, hem Maslak No/1’in, hem de ileride başka projelerin yönetimini yapmayı hedeflemektedir.

Ticari alanlarda fiyatlar fark ediyor mu?
Restaurant, cafe gibi ticari alanlarda fiyatlar tabii ki biraz daha farklı olacak. Kiralama bedelleri metrekarede bazında artacaktır

Sosyal alanlara yönelik bilgi alabilir miyiz?
Plazada dış alanlara açılır kapanır cam ve kapı uygulamamız mevcut. Biliyorsunuz pek çok plazanın camları açılmıyor ve bu durum çalışanları sıkıyor. Aynı şekilde her 4 katta bir kat bahçeleri bulunuyor. Aynı zamanda her katta yürüme alanları da var. Tabii bu durum plaza sendromunu yok edecek. Dinlenme alanları olacak. Ayrıca kiracılarımızın ihtiyaç ve taleplerine göre ise sosyal olanakları arttıracağız.

Maslak No/1 projesi başlangıcından bugüne yüzde kaç prim yaptı?
Maslak No/1 için henüz böyle bir açıklama yapamayız. Ama bölge olarak konuşursak inşaata başladığımızdan bugüne bölgedeki prim artışı %10 civarlarındadır.

Saral Şirketler Grubu, Altınbaş Holding, Koçkaya Holding ortaklığında başka projelerde olacak mı?
Evet başka projeler var. Şuan fizibilite çalışmları sürüyor. Maslak No/1 ofis plazanın bitişinden sonra yeni projelere başlayacağız. Bir sonraki projemizde yine Avrupa yakasında olacak. Ama başlama tarihi henüz net değil. Şu an tamamen Maslak No/1 ile ilgileniyoruz.

Kentsel dönüşüm hakkında ne düşünüyorsunuz?
Ofis sektöründe toplu konuttan daha etkili olcağını düşünüyorum. İş merkezi, iş hanı olan yerlerin de zamanla kendini yenilmesi gerektiğini düşünüyorum.

Sektördeki önemli bir oyuncu olarak, hangi semtlere ilginin artacağını vurgulayabilir misiniz?
Net bir şey söylemek istemem çünkü bu durum sunulan hizmetle ve bütçelerle doğru orantılıdır. Ama Merkezi İş Alanı noktalarına ve toplu taşıma imkanının olduğu bölgelere talepler artacaktır diye düşünüyorum. Bu sebeple Merkezi İş Alanı olarak adlandırdığımız bölgeler daha da değer kazanacak.

Ofis yatırımı yapılırken nereler seçilmeli?
Toplu taşımanın rahat olduğu, merkezi alanlar tercih edilmelidir. Daha doğrusu artık yerler seçilirken büyük düşünülüyor. Projenin tamamına bakılıyor. Bölge, metrekare verimliliği, otopark, mimari, toplu taşıma, sosyal imkanlar, kültürel çevre gibi kriterler göz önünde bulunduruluyor.

Maslak No/1'in dış cephesinde kullanılan malzemelerle ilgili bilgi verebilir misiniz?
Dış cephede çelik konstrüksiyon kullanıldı. Yapının dış cephesinde çelik olmasaydı, plazayı Eylül 2013’te açmış olacaktık. Türkiye bir ilki gerçekleştirerek, biten betonarme projesinin üzerine çelik konstruksüyon monte edildi. Uygulamada 1600 ton çelik kullanıldı. Ayrıca 26 bin adet parça bulunmaktadır. Kısacası proje yapılırken bir puzzle’ın parçaları birleştirilir gibi özenle seçildi ve yapıldı.