Merkezi cadde ve AVM mağazalarında kiralar düşüyor

İstanbul'un merkezi caddeleri ve AVM'lerde yer alan mağazalarda kiralar, kur baskıs ile düşüş eğilimine girdi. Cushman&Wakefield tarafından hazırlanan "Türkiye Pazar Analizleri 2018 Birinci Çeyrek Ofis, Perakende, Sanayi ve Lojistik" başlıklı raporun "Perakende Pazarına Bakış" bölümü, kur baskısının etkisinin hissedildi bu dönemde "mağaza açma hacmi"nin oldukça düşük kaldığına dikkat çekilerek: "Makul oranda hareketli geçen 2017 yılının ikinci yarısından sonra perakendecilerin çoğunluğu büyüme konusunda daha ihtiyatlı davrandı." ifadelerine yer verildi. 

Cadde mağazalarındaki kiralarda düşüş

Cushman&Wakefield raporunda cadde mağazaları kiralarının ilk çeyrek dönemde geçen yılın aynı dönemine kıyasla düşüş gösterdiği belirtilirken, son bir yıla ilişkin de şu bilgiler paylaşıldı: 

- Son bir yılda metrekare bazında aylık cadde mağazaları kiraları İstanbul'da yüzde 22.7 düştü. Ortalama metrekare fiyatları 180 dolara düştü
- Aynı dönemde Ankara'daki düşüş yüzde 21.4 oldu. Başkentte ortalama cadde mağazaları metrekare fiyatları 110 dolar oldu.
- İzmir'e metrekare bazında aylık cadde mağazaları kiralarındaki düşüş yüzde 20 ile metrekare başına 80 dolara geriledi. 

AVM mağazalarında kira kaybı sürüyor

2018 yılının birinci çeyrek döneminde pazara 150 bin metrekarelik yeni arzın girdiğine dikkat çeken raporda: "Alışveriş merkezi pazarında birinci çeyrekteki yatırım işlemleri hızlandı. Yatırım pazarındaki ivmelenme, alışveriş merkezi pazarında konsolidasyonun devam edeceğinin bir göstergesi" yorumunda bulunuldu. Perakendecilerin yükselen kur oranlarının baskısını hissetmeye devam ettiği ve bu baskının da özellikle nispeten daha küçük AVM sahiplerine kira indirimlerini artırma zorunluluğundan dolayı daha çok yansıdığı  değerlendirmesinin yapıldığı raporda: "Öte yandan bu durum daha düşük fiyat beklentisi ile sonuçlanacağından bazı alıcılar için fırsat yaratıyor " denildi. 

Birinci çeyrekte arz edilen yeni AVM'ler ise şunlar:

- İstanbul: İstMarina AVM: 70 bin metrekare, Home City AVM: 50 bin metrekare
- Adıyaman: Adıyaman Park AVM: 30 bin metrekare

Merkezi caddelerdeki yaya trafiğinde büyük düşüş

İstanbul'un merkezi alışveriş caddeleri 2017 yılı genelinde, kentsel dönüşüm ve büyük alt yapı projelerinin etkisiyle popülaritesini önemli oranda yitirdi. Bu dönem zarfı içinde yaya trafiğinin önemli ölçüde gerilediği İstiklal Caddesi, ve Bağdat Caddesi gibi bölgelerdeki olumsuz eğilimin 2018 yılında pozitif gelişim sergilemesi bekleniyor.

Ana caddelerdeki kırılgınlık bir süre daha sürecek

Ana cadde pazarının döviz kurlarındaki dalgalanma, perakende pazarındaki büyümenin yavaşlaması ve kentsel yenileme çalışmaları itibarıyla bir süre daha kırılgınlığını sürdüreceğini söyleyen Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden, "Buna rağmen Bağdat Caddesi'nin umut vadederek daha hızlı düzeleceğini tahmin ediyoruz." dedi. Toğrul Gönden, Bağdat Caddesi'nin çok daha kuvvetli bir şekilde yeni yıla hazırlandığını ve İstiklal Caddesi'nin ise üst segment yeme - içme ve kültürel aktivitelerden ziyade düşük profilli yeme -içme mekanlarına doğru dönüşüm yaşayacağını belirterek: "Ancak başarılı biteceğine inandığımız Atatürk Kültür Merkezi projesi sonrasında, İstiklal'in meydan bölgesinden başlayarak aşağıya doğru inecek bir düzelme ve toparlanma olacağını umuyoruz."  ifadelerini kullandı

İstiklal'de yüzde 11, Bağdat Caddesi'nde yüzde 27 düşüş

İstanbul'un merkezi alışveriş caddelerinde yaya trafiği 2017 yılında önemli oranda geriledi. Cushman & Wakefield tarafından hazırlanan "İstanbul'un" 4. Alışveriş Caddeleri Raporu'na göre başta kentsel dönüşüm ve kapsamlı yenileme projeleri olmak üzere yarım kalmış binalar ve boş mağazalardaki artışa paralel olarak Bağdat Caddesi ve İstiklal Caddesi'nde önemli ziyaretçi kayıplarına tanıklık edildi. Rapora göre Bağdat Caddesi son bir yıl içinde yüzde 27 oranında kayıp yaşadı. Bu düşüş İstiklal Caddesi'nde yüzde 11 olarak ölçüldü. Cushman & Wakefield raporunda açılması planlanan global markalar ile birlikte kira seviyelerinin dövizde yaşanan volatilite sebebiyse düşmeye devamı ile birlikte Bağdat Caddesi'nde toparlanma beklendiğine dikkat çekildi. 

Bağdat Caddesi'ni kentsel yenileme adımları vurdu

Bağdat Caddesi'ndeki düşüşün temel sebebi olarak da kentsel yenileme projeleri gösterildi. 2016 yılında 27 adet olan proje sayısının geçen yıl itibarıyla 41 adede ulaştığına dikkat çeken rapor, artan boş mağaza adedi ve inşaat halindeki binaların 2 bin adet barajına yaklaşmasıyla ziyaretçi kaybının derinleştiğine dikkat çekti. Yapılan analize göre 2016 yılında 42 adet olan boş mağazanın son bir yıl içinde yüzde 50 oranında kiralandığı da vurgulanırken toplamda gerçekleşen 43 kiralama işleminin 26'sının yeni girişimlerden oluştuğu belirtildi. 

Nişantaşı'nda pozitif eğilim

Cushman & Wakefield Raporu'na göre büyük moda markalarını bünyesinde burunduran Nişantaşı'nda da özellikle hafta sonlarındaki yaya trafiğinde yüzde 12 oranında artış kaydedildi. Abdi İpekçi Caddesi'nde sürdürülmekte olan kentsel yenileme çalışmalarına paralel olarak boşluk oranlarındaki artış sebebiyle yaya trafiğinin geçen yıla kıyasla yüzde 19 oranında düştüğü Nişantaşı'da ara ve arka sokaklardaki kafe ve restoran türü işletmelere yönelik ziyaretçi talebinin de yüzde 12 oranında yükseldiğine dikkat çekildi. Bu bölgede toplam kiralama hacmi 2016 yılına kıyasla düşerken, bu düşüşte Teşvikiye ve Abdi İpekçi bölgelerinde yoğunlaşan kentsel dönüşüm faaliyetlerinin etkili olduğu belirtildi. Cushman & Wakefield raporunda ayrıca 2017 yılı içinde bir önceki yıla kıyasla inşaat sayısının 8'den 16'ya çıkarken metrekare bazında da yüzde 92 oranında artış yaşandı.