Markalı konutlarda semtler ve değer artışı analizi

EVA Gayrimenkul'ün gerçekleştirdiği "2016 İstanbul Markalı Konut Araştırması", markalı konut projelerinde 2016 yılında en fazla değer artışının Ispartakule- Bahçeşehir, en az değer artışının ise Zekeriyaköy’de gerçekleştiği ortaya çıkıyor. 2014-2016 itibariyle son iki yıla bakıldığında ise sırasıyla Ispartakule-Bahçeşehir, Beylikdüzü-Gürpınar ve Çekmeköy bölgelerinde en fazla değer artışının yaşandığı belirleniyor.

34 bölgede yer alan 1.417 markalı konut üzerinde araştırma

EVA Gayrimenkul Değerleme A.Ş.'nin "2016 İstanbul Markalı Konut Araştırması", şehrin 34 bölgesinde 1.417 markalı konut projesinin yer aldığını, kent genelinde markalı konut sayısının 560 bine ulaştığını ortaya koyuyor. İstanbul'un coğrafi bölgeleri ve ulaşım aksları dikkate alınarak kategorizasyon yapılan araştırmada 34 ayrı bölge analizi yer alıyor. 

2016'da markalı konut projesinde artış %14

2015 yılında 1.242 markalı konut projesinde 500 bin konut olduğunu ifade eden EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, 2016 yılında İstanbul’da markalı konut projesi sayısında bir önceki yıla göre %14, markalı projelerde yer alan konut sayısında ise %12 artış yaşandığını belirtiyor. Yazıcı, 2014 yılında 1.007 proje içerisinde 430 bin konut bulunurken, bu sayının 2015 yılında 1.242 proje ve 500 bin konuta, 2016 yılında ise 1.417 proje ve 560 bine konuta ulaştığını kaydediyor.

Araştırmaya göre 2016 sonu itibariyle markalı konut projelerindeki daire sayıları bir önceki yıla göre %12 büyüme gösteriyor. 2015 yılında, bir önceki yıla göre %16 artış gösteren markalı konutlardaki daire sayısı, 2014-2016 arasını kapsayan son iki yılda %30 büyüme kaydediyor. Markalı konut projeleri açısından bakıldığında ise 2014 yılında 1.007 olan proje sayısı, son iki yılda %41 artış göstererek 2016 yılında 1.417 adete ulaşıyor. Aynı dönemde daire sayısı ise %30 artış gösteriyor.

1.417 markalı konut projesinde 560 bin konut

EVA Gayrimenkul Değerleme'nin “İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler" başlıklı araştırmasında, arz edilen konut tipleri, bölge bazlı değer artışı, bölgelerde tip bazlı değer artışı, son beş yıl içindeki bileşik değer artışları, ilçelere göre markalı konut oranları, bölgelere göre konut satış hızları ve bölgeler bazlı değerlendirmeler yer alıyor. Anadolu ve Avrupa yakası verilerinin ayrı analiz edildiği çalışmada, 1.417 markalı konut projesinde yer alan yaklaşık 560 bin konut mercek altına alınıyor.

Markalı konutta Anadolu yakasında Bağdat Caddesi, Avrupa yakasında Fulya-Bomonti-Şişli-Büyükdere aksı birim metrekare satış değerleri itibariyle en yüksek bölgeler olarak öne çıkıyor. Buna göre Anadolu yakasında en yüksek ağırlıklı ortalama birim konut satış fiyatına sahip olan bölgenin Bağdat Caddesi olduğu, en düşük birim satış değerine sahip olan bölgenin ise Şile olduğu belirleniyor. Bağdat Caddesi'nde konut ortalama birim metrekare satış fiyatı takribi 17.500 TL/m² iken, Şile bölgesinde bu değerin yaklaşık 2.900 TL/m²'ye kadar düştüğü gözleniyor.

Avrupa yakasında ise en yüksek konut birim satış fiyatına sahip olan bölgenin Fulya-Bomonti-Şişli-Büyükdere aksı olduğu, en düşük birim satış değerine sahip olan bölgenin ise Esenyurt olduğu dikkat çekiyor. Fulya-Bomonti-Şişli-Büyükdere aksındaki markalı konutların ortalama birim satış değerleri 20.000 TL/m² iken, en düşük birim satış değerine sahip Esenyurt bölgesindeki ortalama birim metrekare satış fiyatının 3.500 TL/m² seviyesinde olduğu görülüyor.

Bölgelere göre ortalama konut satış hızları farklı

Araştırmada yer alan "bölgelerin ortalama konut satış hızları" başlıklı analizine göre İstanbul'da konut satış hızı, bölgelerdeki dairelerin satış fiyatlarına, talep edilen daire tiplerinin arzına ve dairelerin büyüklüklerine göre farklılık gösteriyor.

Toplam konut stokunun %11'i markalı konut

EVA Gayrimenkul Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, istatistiki verilere göre İstanbul genelinde 5,3 milyon konut bulunduğunu, tespitlerine göre bu konutların yaklaşık 560 bininin markalı konut projelerinden oluştuğunu kaydediyor. Buna göre İstanbul’da markalı konut oranının toplam konut stokunun sadece %11’ini oluşturduğunu ifade eden Yazıcı, bu oranın 2014'te %7,7, 2015'te %9,5, 2016’da %11'e çıktığını, söz konusu yükselişe göre markalı konut sektörünün İstanbul’da her sene artış gösterdiğini belirtiyor.

Toplam daire sayısı geçen yıla oranla %0,5 arttı

TÜİK verilerine bakıldığında İstanbul'da daire sayısı 2015 yılında 5.283.844 iken, 2016'da 5.311.460 olarak tespit edildiği, buna göre yüzde 0,5 büyüme yaşandığı da belirtiliyor.

İstanbul'un en markalı konut ilçeleri

Yazıcı, araştırma kapsamında İstanbul  Anadolu yakasında Ataşehir, Pendik, Kartal, Kadıköy ve Sancaktepe ilçelerindeki markalı konut projelerinin, Anadolu yakasının tamamındaki toplam markalı konut projeleri içindeki en büyük paya sahip olduğunu belirlediklerini ifade ediyor. İstanbul Avrupa yakasında ise Esenyurt, Başakşehir, Beylikdüzü, Küçükçekmece, Şişli ve Bakırköy ilçelerindeki markalı konut projelerinin, Avrupa yakasının tamamındaki toplam markalı konut projeleri içindeki en büyük paya sahip olduğunu belirlediklerini kaydediyor.

Markalı konutların %62'den fazlası 80 m²'den küçük

Araştırmaya göre İstanbul’da bulunan markalı konutların %27’si 3+1, %29’u 2+1 ve %28’i 1+1 daire tiplerinden oluşmakta iken, %16’lık kısım diğer tiplerden oluşuyor. Yazıcı, belirlenen verilere göre markalı konutların yaklaşık %62’sinin 2+1 ve daha küçük evlerden oluştuğuna, diğer bir deyişle İstanbul'daki markalı konutların %62’sinin 80 m²'nin altında olduğuna dikkat çekiyor.

Son iki yılda değer artışında zirveye yerleşen ilçeler

Yazıcı, İstanbul’da bulunan markalı konutlardaki değer artışının bölgelere göre analizine bakıldığında ise 2013 yılında en çok Kemerburgaz, E5-Merter-Havaalanı Aksı ve Kağıthane-Seyrantepe'de, 2014 yılında Kemerburgaz, Şile ve Fulya-Bomonti-Şişli-Büyükdere Aksı'nda, 2015 yılında Alemdağ, Beylikdüzü-Gürpınar ve Kemerburgaz, 2016 yılında ise Ispartakule Bahçeşehir, E-5 Merter Havalimanı Aksı- Zeytinburnu Sahili ve Çekmeköy bölgesinde değer artışı yaşandığını kaydediyor. 2014-2016 itibariyle son iki yıla bakıldığında ise sırasıyla Ispartakule Bahçeşehir, Beylikdüzü-Gürpınar ve Çekmeköy bölgelerinde değer artışı görüldüğünü söylüyor.

2016 yıl sonu itibariyle 5 yıllık bileşik değer artışı

 EVA Gayrimenkul'ün "2016 İstanbul Markalı Konut Araştırması"na göre 2013’te bir    önceki yıla göre %37, 2014’te %39, 2015’te %44 ve 2016’da %7 fiyat artışı yaşanan Kemerburgaz, son beş yılda bileşik oranlı değer artışına bakıldığında markalı konut fiyatlarının %193 arttığı bir bölge olarak İstanbul’da 34 bölge içinde ilk sırada bulunuyor.

2016 ikinci yarısında konut kredisi faiz oranları düşüşe geçti

EVA Gayrimenkul'ün araştırmasında satın alma gücüne bakıldığında, Türkiye'de hane halkı kredi ödeyebilme kapasitesinin faiz oranlarından çok etkilendiği ortaya çıkıyor. Konut kredisi faiz oranları düştüğünde ise aylık ödeme rakamları da düşüyor ve konuta ulaşabilecek nüfus oranında artış görülüyor.

Yazıcı, yakın yıllarla kıyaslandığında 2012 yılı itibariyle kullandırılan toplam kredinin 85.953 milyon TL, bir önceki yıla göre değişim oranının %15 ve sene sonu kapanış faiz oranları aylık %0,83 iken, 2016 Aralık ayı itibariyle kullandırılan toplam kredi miktarının takribi 164.093 milyon TL, bir önceki yıla göre değişim oranının %14 ve sene sonu kapanış faiz oranlarının aylık %0,95 olarak gerçekleşmiş olduğunu vurguluyor.

Konut kredilerin her şeye rağmen büyüdüğünü ifade eden Yazıcı, vadesi gelen kredilerin kapandığı düşünülürse, kredi büyüklüğünün artmasının her şeye rağmen kredi kullanımının kapanan kredilerden fazla olduğunu ortaya koyması bakımından önemli olduğunu da sözlerine ekliyor.