Konut pazarında fiyat balonu var mı?

Dünyanın önde gelen gayrimenkul danışmanlık şirketlerinden Cushman & Wakefield, gündemi bir süredir meşgul eden Türkiye konut pazarında fiyat balonu iddialarına, hazırladığı araştırma ile yanıt verdi. “Türkiye konut sektörü: Fiyat Balonu” araştırmasına göre; fiyat/kira ve fiyat/gelir oranlarına bakıldığında Türkiye’de balon göstergesi olabilecek keskin bir değişim yok.

Hazırladığı rapor ve analizlerle gayrimenkul sektörünün geleceğine ışık tutan Cushman & Wakefield bir süredir gündemi meşgul eden “konut pazarında fiyat balonu var mı” sorusunun yanıtını araştırdı. Konut fiyat artış oranının, kira artış oranının çok üzerinde olması olarak ifade edilen fiyat balonunun Türkiye konut sektöründeki varlığını sorgulayan “Türkiye konut sektörü: Fiyat Balonu” araştırması sektörle ilgili önemli verileri ortaya koydu.

Türkiye konut pazarının mercek altına alındığı araştırmada fiyat/kira ve fiyat/gelir oranları incelendi; inşaat maliyetleri, faiz oranı ve enflasyon gibi verilerle karşılaştırıldı. 2010-2014 zaman aralığına yoğunlaşılan araştırmada konut pazarı, 2008’deki küresel finans krizi sonrası toparlanma dönemi olan 2012 öncesi ve büyüme yaşanan 2012 sonrası olarak ikiye ayırıldı.

Konut fiyat artış oranı ile kira artış oranı paralel
Araştırmaya göre 2. el konut ve yeni konut fiyatları artış oranı ile kira artış oranı genel olarak benzer bir gelişim izliyor. 2012 öncesi artış oranlarının 2012 sonrasına göre daha yavaş bir seyir izlemesi 2008 küresel finans krizi sonrası konut fiyatlarının yavaş toparlanmasına bağlanıyor. Nitekim 2012 sonrasında gecikmeli etki ile birlikte daha fazla artış yaşandığı belirtiliyor.

Reel artış oranlarını incelemek için enflasyondan arındırılmış oranlara bakıldığında ise; 2012 öncesi artış oranlarının enflasyonun altında kaldığı, ancak 2012 sonrası ciddi bir artış yaşandığı görülüyor. 2014 yılı ilk yarısına bakıldığında ise yeniden tırmanışa geçen enflasyon karşısında fiyat ve kira artış oranlarının eridiği görülüyor.

“Konut fiyat ve kira artışında makas hiç bir zaman açılmadı”
2008 krizinden sonra bir toparlanma sürecine girildiği için 4 yıla bütün olarak bakılması gerektiğini belirten Cushman & Wakefield Türkiye Yönetim Kurulu Başkanı Haluk Sur, Türkiye’de konut, fiyat ve kira artışında makasın hiçbir zaman açılmadığını ve böylece riskin oluşmadığını belirtiyor. Araştırmanın bu verileri ortaya koyduğunu dile getiren Sur “Yeni konutlar henüz kiralık stoğa düşmediği için 2. el satışlara baktığımızda 4 yılda fiyatların yüzde 58.5, kiraların ise yüzde 45.9 arttığını görüyoruz. 2010 - 2014 1. yarı döneminde yıllık ortalama konut fiyat artışının %14 civarında gerçekleştiğini vurgulayan araştırma, enflasyon etkisinden arındırıldığında ortalama %4 büyüme kaydedildiğini de ortaya koyuyor. Dubai’de enflasyondan arındırılan artış oranı yüzde 30’u aşıyor” diye konuşuyor.

Kentsel Dönüşüm Yasası’yla artan talep piyasaya yansıdı
2. el ve yeni konut fiyatları karşılaştırıldığında 2012 öncesinde yeni konut fiyatlarının, 2012 sonrasında ise 2. el konut fiyatlarının daha fazla arttığı görülüyor. Bu durumun bir kaç nedene bağlanabileceğini belirten Cushman & Wakefield Türkiye Yönetici Ortağı Tuğra Gönden “Türkiye’de konut piyasasını etkileyebilecek bazı yasal düzenlemeler, özellikle Mayıs 2012’de yürürlüğe giren ve Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen yasasının yarattığı beklenti nedeniyle piyasalarda artan talep fiyatlara yansımış olabilir”diyor. Ayrıca, merkezi bölgelerdeki arsa kıtlığı nedeniyle yeni projelerin çoğunlukla çeper bölgelerde geliştirilmekte olduğunu anlatan Gönden “ Daha fazla değer kazanan merkezi bölgelerdeki stok görece eskidir. Merkezi bölgelerdeki arsa maliyetlerinin yüksek oluşu ve değer artışı yeni ve 2. el konut fiyat artış oranlarını da etkilemektedir” diye konuşuyor. Araştırmada özellikle 2013 yılındaki konut satışı artışının, yürürlüğe giren KDV oranı değişikliği öncesi alımlardan kaynaklanabileceğini ayrıca 2013 yılı başında konut kredi faizlerinde yaşanan düşüşün de, konut satışlarını tetiklemiş olabileceği belirtiliyor.

Konut yatırımı Türkiye’de enflasyon korumalı yatırım aracı olarak görülüyor
Türkiye konut pazarı analizine göre konut fiyatlarının farklı dinamikler ile şekillendiğinin altını çizen Cushman & Wakefield Türkiye Yönetici Ortağı Toğrul Gönden “Konut fiyatları belli dönemlerde enflasyon artışının altında kalıyor, ancak devam eden dönemlerde bu durumu telafi edebilen artışlar gerçekleşmesi nedeniyle hala etkili bir enflasyon korumalı yatırım alternatifi sunan geleneksel bir yatırım aracı olarak görülüyor” diye konuşuyor. Araştırmada uluslararası piyasalarda sıklıkla kullanılan “fiyat/kira” ve “fiyat/gelir” oranlarına bakıldığında ise Türkiye’de her iki göstergenin de sabit bir gelişim kaydettiği, balon göstergesi sayılabilecek keskin bir değişim yaşanmadığı görülüyor.