Kentler bazında satılık ve kiralık konut fiyat analizi

Türkiye genelinde konut fiyatlarındaki artış devam ediyor. REIDIN-GYODER tarafından hazırlanan 2017 yılı Haziran ayına ait Yeni Konut Fiyat Endeksi, son bir yıl içinde yüzde 2.82 oranında artış saptadı. Endekse göre artış bir önceki aya kıyasla yüzde 0.29 seviyesinde kaldı. Endeksin başlangıç dönemi olarak kabul edilen Ocak 2010 yılına kıyasla ise yüzde 75.20'lik bir artış belirlendi.

İstanbul Avrupa ve Asya yakasındaki konutlarda fiyat artışı
Yayınlanan verilere göre Haziran ayı içinde İStanbul Asya yakasındaki markalı konut projeleri  yüzde 0.55 oranında değer kazandı. Bu eğilim İstanbul Avrupa Yakası'nda yüzde 0.17 olarak belirlendi. Endeksin başlangıç dönemi bazında da Asya Yakası markalı konut projelerinin Avrupa'dakilere kıyasla yüzde 11.3 oranında daha fazla değerlendiği açıklandı. 

Peşinatlı alımlar yükseldi
Haziran 2017 döneminde yeni konut satışında, peşinat kullanımının da yükseldiği saptandı. Mayıs 2017 dönemine kıyasla 6 puanlık artışın yaşandığı peşinat kullanım oranı yüzde 21 seviyesine çıkmış oldu. Diğer taraftan banka kredisi kullanım oranının ise 3 puan düşüşle yüzde 27'ye gerilediği açıklanırken senet kullanım oranının ise 3 puanlık kayıpla yüzde 52'ye ulaştığı açıklandı. Markalı konut projelerinden konut satın alan yatırımcının peşinat, senet ve banka kredisi kullanım oranlarına ilişkin yorumunda senet kullanımının yoğunluğunu koruduğunu söyleyen GYODER Başkanı Dr. Feyzullah Yetgin: "Satışlarda senet kullanımının %52’lik bir oranla son 6 aylık ortalamanın %41 üzerinde olması, proje geliştiricilerin yürüttüğü kampanyalar ve çeşitlendirdiği ödeme modellerinin etkisinin sürdüğünü göstermektedir." dedi.

Nisan 2017'de alım türlerine göre dağılım şu şekilde gerçekleşmişti:

- Banka Kredisi Kullanımı: Yüzde 35
- Peşinat Kullanım Oranı: Yüzde 18
- Senet Kullanım Oranı: Yüzde 47

Konut stoklarına erime hızı
REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi'ne göre Haziran ayında satışı tamamlanan konutların yüzde 37'lik oranı bitmiş konutlardan oluştu. Yüzde 63'lük kısım ise henüz tamamlanmamış konutlardan oluştuğuna dikkat çeken araştırma, Mayıs ayına kıyasla stok erime hızının 2.2 puan düştüğüne dikkat çekti. Stok erime hızı adet bazında yüzde 2.7, metrekare bazında ise 2 puan kayıpla yüzde 2.5 olarak gerçekleşti. GYODER Başkanı Dr. Feyzullah Yetgin, yeni konut stok erime hızının 6 aylık ortalama değerin altında kaldığına dikkat çekerek: "Yeni konut stok erime hızının, Haziran ayında adet bazlı %2.7 olarak gerçekleşmesi sonucu, %4.3 olan son 6 aylık ortalama değerin altında kaldığını görüyoruz." dedi. 

Büyük metrekarelik konutlara ilgi büyüyor
Konut metrekare düzeylerinin konut satışı ile ilişkisi bağlamında da önemli veriler sunan REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi'ne göre 1+1 tipi konutların satışı yüzde 0.51 oranında yükseldi. Bu artış eğilimi 2+1 konutlarda yüzde 0.17, 3+1 tipi konutlarda yüzde 0.17 ve 4+1 tipi konutlarda ise yüzde 0.92 oranında gerçekleşti. Metrekare seviyesine göre ise şu ölçümler yapıldı:

- 51-75 metrekare genişliğindeki konutlarda artış oranı: Yüzde 0.53
- 76-100 metrekare genişliğindeki konutlarda artış oranı: Yüzde 0.23
- 101-125 metrekare genişliğindeki konutlarda artış oranı: Yüzde 0.17
- 126-150 metrekare genişliğindeki konutlarda artış oranı: Yüzde 0.40
- 151 ve daha büyük metrekarelerdeki konutlarda artış oranı yüzde 0.68

Toplam satışlarda yabancıların payı
Yabancı yatırımcıya satış eğilimini de masaya yatıran GYODER-REIDIN raporu markalı konut projelerinde yabancı yatırımcının payının yüzde 5 oranında olduğuna dikkat çekti. Bu rakam son 6 aylık ortalamanın yüzde 1 oranında altına düşüldüğünü gösteriyor. Mart ayında yabancıların payı yüzde 10, nisan ve Mayıs aylarında ise yüzde 6 olarak belirlenmişti. 

Konut fiyatlarının en çok yükseldiği kentler
Diğer taraftan İş Bankası'nın desteği ile hazırlanan REIDIN Emlak Endeksi, son bir aylık ve son bir senelik periyotta konut fiyatlarının en hızlı biçimde yükseldiği kentlerin analizini de gerçekleştirdi. Yapılan ölçümlere göre:

- Son bir aylık periyotta, metrekare başına konut satış fiyatlarının en çok yükseldiği şehir yüzde 2.26 ile Bursa oldu. Bu dönemde konut fiyatlarının en çok gerileme gösterdiği kent ise yüzde 0.97'lik kayıp ile Şanlıurfa oldu.
- Son bir senelik periyotta, satılık konut fiyatlarının en fazla yükseldiği ilk kentler şu şekilde belirlendi:

     - Balıkesir: Kente konut fiyatları son bir yılda yılda yüzde 27.46 oranında değer kazandı
     - Çanakkale: Son bir yılda konut fiyatları yüzde 22.08 oranında değer kazandı
     - Tekirdağ: Kentte son bir yıllık periyotta konut fiyatları yüzde 21.42 oranında değer kazandı
     - Zonguldak: Son bir yıllık dönemde konut fiyatları yüzde 20.86 oranında değer kazandı
     - Bursa: Son bir yılda konutun kazandığı değer yüzde 20.19 oldu. 

Kiraların en fazla yükseldiği şehirler
Türkiye genelindeki 68 ili kapsayan Türkiye Kiralık Konut Fiyat Endeksi ise, kiraların son bir ayda yüzde 0.89, son bir yılda ise yüzde 3.95 oranında artış kaydettiğini gösterdi. Konut fiyatlarının son bir yılda en fazla yükseldiği şehir, yüzde 2.42 ile Bursa olurken, kira bedellerindeki en büyük düşüş yüzde 1.17 ile Erzincan'da kaydedildi. 

Son bir yıllık dönemde ise kiralık konut fiyatlarının en hızlı biçimde yükseldi 5 kente şu şekilde belirlendi:

- Aydın: Kiralık bedelleri son bir yılda yüzde 21.89 oranında yükseldi
- Yozgat: Son bir yılda yüzde 19.51 oranında yükseldi
- Tekirdag: Kiralar son bir yılda yüzde 15.76 oranında yükseldi
- Çorum: Kiralar son bir yılda yüzde 14.43 oranında yükseldi. 

Amortisman getirisi bazında değerlendirme
REIDIN Emlak Endeksi ayrıca en yüksek kira getirisi-amortisman payı bazında yaptığı değerlendirmede en yüksek düzeyin Aydın'da yaşandığını gösterdi. Aydın'ı Van ve Bilecek kentleri takip etti. Amortisman süresi, satın alınan konutların kiraya verilmesi halinde alış fiyatlarını en kısa sürede karşılayabildiği dönem olarak tanımlanıyor.