Kentsel dönüşümde güvenilir firmaya ulaşmanın yolları

Hükümetin kentsel dönüşüme sunduğu yoğun desteğe rağmen, süreç bir çok yerde tıkanma noktasına geldi. Hükümet, hak sahipleri ve müteahhitlerden oluşan üç ayaklı bileşenin parçası olduğu sorunlar yumağı halen ülke geneline yayılmış biçimde varlığını korumayı sürdürüyor. Hükümetin yasal ve finans desteği ile birlikte hatırı sayılır bir ilerleme kaydedilmiş olsa da uzmanlar, dönüşüm sürecini sekteye uğratan bileşenlerin yapması gerekenler hususundaki açıklamalarını sürdürüyor.  Uzmanlara göre hak sahiplerinin müteahhit firmayı seçerken özenli ve dikkatli davranmaları gerekiyor. 

Doğru  mütehhit doğru proje
Dönüşüm sürecine giren mülkiyet sahiplerine hangi yüklenici firma ile çalışılırsa çalışılsın takip ve kontrol mekanizmasını işletmeleri önerisinde bulunan EDD Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İç Mimar Ender Demirtaş, doğru firmaların seçiminde gözetilmesi gereken hususları anlattı. Demirtaş, yola çıkış ilkeleriin önemine dikkat çekerek: "Kısacası kentsel dönüşümde mülkiyet sahipleri seçimlerini iyi müteahhit ve kötü müteahhit kavramından ziyade, doğru müteahhit + doğru proje ve yanlış müteahhit + yanlış proje kavramına dikkat ederek seçmesi gerekir." ifadelerini kullandı.

Güvenilir firmanın kriterleri
Kentsel dönüşüm kanununda müteahhit firmaların projelerde "yatırımcı" ya da "yüklenici" kimliği ile tanımlandığını bu nedenle de öz sermayesi güçlü, finans kuruluşlarındaki kredilerini optimum limitlerin altında tutan firmaların sektörün güvenilir markaları olarak öne çıktığına dikkat çeken Demirtaş: "Ggeçmişte bitirmiş olduğu projeleri iskan alınmak kaydı ile mülkiyet sahiplerine yada yeni kullanıcılarına teslim etmiş ola firmalar sektörümüzde güvenilebilecek firmalar olarak ortaya çıkmaktadır..." dedi. 

Güvenmek iyidir, kontrol etmek daha iyidir
Demirtaş, güvenilir firmanın tercih edilmesinin ardından kontrol mekanizmasının işletilmesi gerektiğini ve arsa payı karşılığı sözleşmenin detaylı ve uzman kişilerce hazırlanarak hakların karşılıklı biçimde garanti altına alınmasının önemine dikket çekerek, en doğru kontrol mekanizmasının taraflar arasında imzalanan arsa yapı karşılığı sözleşmesi olduğuna vurgu yaptı. Proje için görüşülen müteahhidin gerekli lisansları karşılaması gerektiğinin de önemini vurgulayan Demirtaş: "Ayrıca  Proje için görüştüğünüz müteahhitin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından verilen müteahhitlik lisansının olmasına dikkat edin. Binanız için ayırdığı öz sermayesi yeterli olmalı ve bina tamamlanana kadar sizlere maddi güvence sunmalı." ifadelerini kullandı. 

Yatırımcının hak kaybına uğramaması için ne yapılmalı?
Açıklamasında kentsel dönüşüm kanunu kapsamında "yatırımcı" ya da "yüklenici" firma kimliğinin müteahhit firma tarafından oluşturulduğunu, bu nedenle hemen başlangıçta müteahhit firmanın inşasını gerçekleştireceği projenin maliyet ve kar analizlerini doğru şekilde yapmasının önemine de dikkat çeken Demirtaş:  "Firma projenin teslim edileceği zaman dilimi çerçevesinde malzemelere yansıyabilecek artışları göz önünde bulundurarak kentsel dönüşüm sözleşmelerini imzalamalıdır. Yapılacak olan bu sözleşme kentsel dönüşüm alanında uzman kişiler tarafından veya avukatlar tarafından hazırlanarak noter aracılığı ile imzalanmalıdır."  şeklinde konuştu. Demirtaş, yapılacak olan kapsamlı sözleşmenin hem mülkiyet sahiplerini, hem projeden konut satın alan kişileri hem de müteahhit firmayı koruma altına alacağını açıkladı. 

Dönüşüm sürecine giren mülkiyet sahipleri hangi yolu izleyecek?
1999 depreminin ardından Hükümetin, inşa edilmesi planlanan yapıları statik, mekanik, mimari ve elektrik gibi etaplarını, imar mevzuatı ve inşaat kontrolleri bazında belli kriterlere tabi tutmaya başladığını ve yapılan kanuni düzenlemeler öncesinde inşa edilen tüm yapıların riskli yapı olarak tanımlandığını açıklayan Demirtaş: "Bu sebep mülkiyet sahiplerinin, binaları için risk analizlerini yaptırmadan önce, yapının bulunmuş olduğu arsanın güncel imar durumu dikkate alınarak doğru bir proje oluşturulmalıdır, sonrasında ise mülkiyet sahipleri dönüşümün finansmanını kendileri sağlamayacak ise doğru bir müteahhit firma ile ön protokol yapmalıdır. " dedi.

Demirtaş yapılacak risk analizinde binanın riskli bina olarak tespitinin ardından rapora itiraz edilmemesi halinde 2 ay + 15 gün ek süre ile binanın tek edilmesi zorunluluğu doğduğunu ve riskli yapı raporunun kamu kuruluşlarına ulaşması halinde ise bu kurumların elektrik, su, doğalgaz gibi bağlantılarının iptal edilmesi gerektiğini de açıklayarak, kentsel dönüşüm ile ilgili olarak mülkiyet sahiplerinin en az 3'te 2 mütabakatının gerektiğine dikkat çekti. Demirtaş:

"Kentsel dönüşüm sürecinde yeni binanız yapılana kadar kira desteği alabilirsiniz.  Binanızın yıkım ve  yenilenme sürecini önceden belirlemelisiniz. Sözleşmede yazılmasının yanı sıra örnek vermek gerekirse , 6 katlı bir inşaatın tüm işlemleri bir ila bir buçuk yıl arasında bitmelidir. Taraflar için cezai şartlara yer verilmesinin yanı sıra tapu devir işlemleri ile ilgili açık ve anlaşılır bir madde olmalı.  Teknik şartnamede ortak alanların ve malzemelerin tespitinin yer aldığına dikkat edilmelidir." açıklamasında bulundu. 

Danışmanlık hizmeti verecek kurumlar
Açıklamasında üniversitelerin kentsel dönüşüm yüksek lisans programları aracılığıyla uzmanlaşmış kişiler yetiştirdiğini ve kentsel dönüşüm danışmanlık ofislerinin açılmasının bu vesile ile gündeme geldiğini de söyleyen Demirtaş, ayrıca ilgili bakanlığın kentsel dönüşüm birimi ve belediyelerin kentsel tasarım birimlerindeki personellerin de vatandaşlara kentsel dönüşüm hususunda uzman danışmanlık görevi sunabileceklerini açıkladı. 

Deprem kuşağındaki Türkiye için inşaatın olmazsa olmazları
Demirtaş, kent planları dizayn edilirken fay hatlarının maksimum düzeyde dikkate alınması gerektiğini ve kent planlarının bu doğrultuda tasarımlanması gerektiğini de hatırlatarak: "Yeni yapılan inşaatlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığına bağlı bulunan yapı denetim firmaları ve belediyelere bağlı bulunan yapı kontrol birimleri detaylı kontrollerini yerine getirmeli ve müteahhit firmalar projelere uygun şekilde yapıyı tamamlamalıdır. Unutulmamalıdır ki; ‘Deprem öldürmez bina öldürür ” ifadelerini kullandı.