Kentsel dönüşümde bunlara dikkat

14 Haziran 2012

Kentsel dönüşüm alanlarında evlerin değerinin nasıl belirlenmesi gerektiğini, dönüşüm sürecinde nelere dikkat etmek gerektiğini İTÜ Gayrimenkul Geliştirme Yüksek Lisans Programı öğretim görevlilerinden Dr. Kerem Yavuz Arslanlı anlattı. ntvmsnbc'den Seçil Başkaya’nın gerçekleştirdiği özel röportajda Arslanlı, kentsel dönüşüm alanlarında planlama kararlarının ve değeri etkileyen tüm bileşenlerin netleştirilmesi gerektiğini vurguladı.
Evlerinin değerini tespit ettirmek isteyenlerin, planlar ve emsaller netlik kazandıktan sonra farklı şirketlerden değerleme raporu almasını öneren Arslanlı, imar hakkı transferi konularına dikkat edilmesi gerektiğini dile getirdi.

Kentsel dönüşümde evle aynı değerde bir mülke nasıl sahip olunacak? 
"Örnek olarak; şirketler, dönüşüm kapsamındaki ev sahiplerine '100 bin lira değerinde olan başka bir yer vereceğim' diyebilir, yeni değer artışına göre belli bir kısmını keserek, 'Evinizin değerini 2 katına çıktı, bu metrekareye eşdeğer bir yer tahsil ediyorum' diyebilir. Değer karşılığına göre, bir öneride bulunulabilir. 50 m2'lik 2 stüdyo daire verilebilir mesela. Ya da 100 m2'lik evi yerine 70 m2'lik bir ev sunulabilir. Bunun gibi birçok alternatif ortaya çıkabilir.
İnşaat şirketlerinin bu süreçte, kazanç sağlamaları için artı değer yaratması gerekiyor. Bu doğrultuda; projelere farklı fonksiyonlar eklenebilir; yeşil alanlar, çocuk parkları, spor alanları ve sosyal donatı alanları yanında ticari fonksiyonlar gibi. Ama bu donatıların büyüklüğü, konumu ya da ne şekilde olacağı belli değil şu anda. Çok farklı şekillerde olabilir. Ona göre de değer değişecektir.
SPK uzmanlarının yaptığı değerlemeler de farklı varsayımlara dayanıyor. Mevcut piyasa koşullarında bir değerleme yapılıyor. Ancak kentsel dönüşüm sürecinde yeni bir pazar koşulu oluşacak. Bu nedenle şu anda tespit edilen değerleme ile sonraki değerleme farklı çıkabilir."

Genellikle müteahhitlere, bütün mülkleri kapsayan genel vekalet veriliyor. Yapılan bazı sözleşmelerde de evin konumu, hangi katta olacağı net olarak ifade edilmiyor. Bunlar ne gibi problemlere yol açacak?
"Daha önce yapılan benzer çalışmalarda sorun genelde bu tarz muğlak durumlardan ortaya çıktı diyebiliriz. Sözleşmelerde ise genelde 'aynı konumda, aynı yerden verilir' denilmesi zor, 'eşdeğeri verilir' deniliyor. Yani evin değeri 100 bin lira ise 'o değere denk gelen bir daire vereceğim' deniliyor. Ama bir de arsa payı var, arsadan gelen bir değer var. Buna dikkat etmek gerekiyor. Arsa değeri de dönüşüm sonundaki pazar koşullarına göre belirlenecek. Bir sonraki aşamada o projenin değer dağılımı nasıl olacak, kaç yılda bitecek, nasıl bir yerden alınacak, hepsi şu an için soru işareti. Bütün tapular, hamur yapılacağı için yeni bir düzen ortaya çıkacak. Müteahhit evi yapıp, teslim edecek, geri kalanı da firmalara kalacak.
Diğer yandan kentsel dönüşüm sürecinde serbest pazar koşullarının işlemesi mümkün gözükmüyor. Önceden yapılan değerleme raporları da anlamını yitirecektir. Projenin başı ile sonunda farklı sonuçlar çıkacaktır. Bir geliştirici mesela o mahalleyi alıp alışveriş merkezi gibi ticari fonksiyonlar ekleyerek, değerde hızlı yükselmeler ortaya çıkmasını sağlayabilir ama uzun vadede değer kayıplarına da neden olabilir. Bu konuda mülk sahipleri ile bilgiler paylaşılmalı ve sürdürülebilir kentsel mekanlar yaratılması konusunda bilimsel veriler göz ardı edilmemeli. Yoksa kısa vadeli kazançlar uğruna kentin tüm kullanıcıları yaşanabilir mekanlardan yoksun kalır.
Bir de şöyle bir durum var. Kentsel dönüşümde evini satma yada satmama hakkı da elinden alınmış oluyor. Serbest pazar koşullarının ortadan kalkmış olması bir endişe yaratıyor insanlarda. Olayın insani boyutları, sosyal alandaki etkileri de mutlaka hesaba katılmalı. Halkın katılımı en üst düzeyde gerçekleşir ise o zaman çıkacak olası sorunlar azalacaktır. Herkes güvenli yapılarda sosyal donatıları üst seviyede yaşam standartlarını ister ama bedeli ne olacak bu çok önemli. Bakanlık bu konuda zihinlerde yeni birçok soru işareti oluşmasını maalesef engelleyemiyor."

Bu süreçte neye dikkat edilmeli?
"Değerlemenin nasıl yapıldığına, varsayımların nasıl tespit edildiğine dikkat etmek gerekiyor. Literatüre geçmiş çok farklı değer tanımları var. Peşin satış değeri, vadeli satış değeri, acil satış değeri gibi farklı tanımlar var. Risk varsa ona göre ele alınan varsayımlar var. Bir de değerleme, yapıldığı andaki durum için geçerlidir, ilerleyen zamanlarda değer değişebilir, eski değer geçerli olmayabilir. Pazarda yeni bir bilgi değeri değiştirebilir. Varsayımlar, şartlar değişirse değerleme sonucu da değişir. İki şirketin yaptığı varsayımlara göre de değerleme farklılık gösterebilir. Bu çok normal karşılanmalı, önemli olan raporda dikkate alınan ekonomik varsayımların tutarlı olması."

Değerleme farklılıkları önlenebilir mi?
"Normal piyasa koşullarına göre hemfikir olmak daha kolay ancak; bölge kentsel dönüşüm alanı ilan edildiğinde, serbest piyasa koşulları ortadan kalkıyor denebilir. Değerleme raporları pazara gelen yeni bilgi ile geçerliliklerini yitirebiliyor. Kentsel dönüşümle pazar yeniden oluşturuluyor. O alanda yaşayanların tasarruf hakkı, idareye geçiyor. Başka bir değer oluşuyor. O nedenle tüm imar haklarının ve fonksiyonların belli olması, tüm planlamanın yapılmış olması gerekiyor ki değerleme doğru yapılsın. Ev şu anki haliyle değerleniyorsa, proje sonundaki fonksiyonları hesaba katarak da değerleme yapılmalı. Arsa değerini artıracak yatırımlar yapılacak olabilir. Bu nedenle katma değer yaratacak tüm fonksiyonların mülk sahipleri ile paylaşılması gerekiyor. Yurtdışında bu tip çalışmalar uzun süreçlerden sonra yapılıyor. Halkın görüşü alınıyor, belediyeler ve geliştiriciler aşama aşama dönüşümün nasıl olacağı konusunda fikir birliğine vardıktan sonra anlaşma sağlanıyor ve inşaatlara başlanıyor."

Değerleme yöntemine nasıl karar verilmeli?
"Ulusal Değerleme Standartları kullanılması şart. Birkaç farklı sistem var ağırlıklı olarak. İngiltere'nin dahil olduğu Commonwealth ülkelerinin kullandığı RICS sistemi, Amerika'nın uyguladığı sistem, bir de son dönemde Avrupa'da uygulanan Almanların başı çektiği TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations) standartları var. Onların dikkat ettikleri şunlar: Kitaplarındaki varsayımlara göre değerleme yapılmış mı? Tüm bilgiler paylaşılmış mı? Ekonomik veriler ve varsayımlar tamam mı? Eğer bunlara dikkat edilmişse değerlemeler arasındaki farklılıklar kabul edilebilir sınırlar içindedir denilebilir.
Normalde iki firma arasındaki varsayım sonuçları, +- %10-15 sapabilir. Bu da 100 bin liralık bir evin değeri, 90 ile 105 lira arasındaki aralıkta değişebilir  demek. Kesin şudur denemiyor değerlemelerde. Matematiksel yüzde 100 bir sonucu yok, dünyada da yok." 

Dönüşüm alanlarından bu çok farklı değer tanımından hangilerinin kullanılacağı belli mi?
"Belli değil malesef. Ancak risk faktörünü de hesaba katmak gerekiyor. 2-3 yıllık bir yapım süresi olabilir. Eski bir evse değerlerken maliyeti çıkarmak kolay ancak, arsa değerini bulmak çok zor. Arsa değeri ile eşdeğer varsayımları hesaba katmak gerekli. Artı değerlerin de ileride, proje tamamlandığında arsa değerine yansıması kesindir. Bunlar hep düşünülmeli. Zaten evlerin değeri ömrünü tamamlamak üzere, ama arsa olarak çok değerliler."

Dönüşüm alanlarında mülkü olanlar şu an için nelere dikkat etmeli?
"Öncelikle, arsa ile ilgili planlama kararını bilmek gerekiyor. Alandaki kullanılacak planlama kararları, evlerin ve arsaların değeri baştan etkiler. İdare buraya şu koşulları ve fiziksel olarak bu planlama müdahalelerine izinleri veriyorum dedikten sonra değerleme yaptırmak sağlıklı olur. Farklı birkaç şirketten de rapor alınabilir.
Bir de bu süreçte acele etmemek gerekiyor. Şu an için imar düzenlemelerinden gelecek hakların netleşmesi gerekli ve bu düzenlemeler yapılırken kentin bütününü de ele alarak kararlar alınmalı. Bütünsel olmayan yaklaşımlar uzun vadede değer kayıplarına sebep olabilir. Kamu kararları çok önemli bu nedenle.
Yeni kanun ile endişelerin artması da normal. Elle tutulur bir örnek, herkes için düzenlemelerin nasıl işleyeceğini göstermesi açısından durumu netleştirebilir. Genele bakıldığında hayat boyu çalışılıp, bir ev alınıyor. Bu nedenle insanlar düşünmekte, korkmakta haklı."

Kentsel dönüşüm yakınındaki bölgeler de değerlenecek mi?
"Değerlenmesi hatta dönüşüm alanlarından bile fazla olması beklenebilir. Sonuçta yeni bir düzenleme ve değişecek kentsel doku ortaya çıkacak. Projede birçok fonksiyonlar eklenecek... Spor alanlar, parklar, ticari fonksiyonlar yapılacak. Bunların da bölgenin ve civarının değerini arttırması beklenir. Önemli olan bunları yaparken sürdürülebilir kentsel değerleri göz önünde tutmak ve uzun vadede düşünmek."

Kentsel dönüşümde nelere dikkat edilmeli?
"Kentin, ilçenin tümüne bütüncül bakılmalı. Çünkü; eklenecek fonksiyonlar sadece o sınırlı alan için değil, tüm çevrede yaşam koşullarına etki edecek. Bir gökdelen dikilecekse, yaratacağı tüm trafik hareketleri, ileride ihtiyaç duyulacak sosyal donatılar hesaba katılmalı. Binaları da hem yüksek katlı yapıp, hem boşluk bırakmamak bir süre sonra sorunlara ve değer kayıplarına neden olabiliyor. Bu gelişmelerden tüm kent etkilenecektir. İstanbul’da son 10 yılda yapılan projelerde uygulanan yapay kimlik öğelerinin ne denli yetersiz kaldığı da ortada.
Diğer yandan ise mesela, tarihi ve kentsel sit alanlarında nasıl düzenlemeler yapılacağı belli değil şu anda. Kanunla birlikte birçok yasanın ilgili maddeleri ve yönetmelikleri de devredışı kaldı. Bu yönetmelikler, detaylarda, birçok konuda nasıl müdahaleler yapılabileceğini düzenliyordu. Şimdi bu düzenlemeler nasıl olacak bu tam net değil. Sadece, Boğaziçi öngörünüm alanında durum aynen devam edecek. Düzenlemelere başlamadan bu noktalarda nasıl uygulamalar olacağı kesin belirlenmeli, aksi takdirde sorunlar daha da artabilir.
Ayrıca yeni yapılacak konutlarla arzda yaratılacak artış büyük sorunlar yaratacaktır. Yabancı yatırımcılara satış konusu beklenildiği gibi sonuçlar vermeyebilir. Fiyatların düşmeye başlaması bütün pazarı altüst edebilir. Yakın zamanda Amerika ve Avrupa ülkelerinde görülen sorunlardan ders almamız şart. Yoksa benzer durumlara düşmemiz, kaçınılmaz olur."