Kentsel Dönüşüm Yasası halka yeterince anlatılamadı

İstanbul olmak üzere büyük şehirlerin tamamında ve Türkiye'de bir çok insanın gündeminde kentsel dönüşüm meselesi var. Herkes evim ne olacak, geleceğimiz sorusunu soruyor. Emlakwebtv Genel Yayın Yönetmeni Bülent Yoldaş,  Kentsel Dönüşüm Uzmanı Nihat Şen ile kentsel dönüşümün ayrıntılarını konuştu. 

Kentsel dönüşüm değil bina yenilenmesi

Bülent Yoldaş:Bir yasa çıktı 2012 yılında. Beraberinde dönüşüm furyası da başladı. Gerçekten kentsel dönüşüm mü yapıyoruz, binaları mı değiştiriyoruz?

Nihat Şen: Keşke yapabilsek ama sadece binaları yeniliyoruz. Büyük ölçekli dönüşüm çalışmaları yapıyoruz diye yoğunluklu inşaat çalışmaları yapıyoruz. Çoğunlukla sadece bina yenilemesi diyebiliriz. 

Kentsel dönüşümden ne anlamalıyız?

B.Y.: Kentsel dönüşümden ne anlamalıyız? Kentleri dönüştürerek neyi hedeflemeliyiz

N.Ş: Bugünlerde moda oldu. Parsel bazlı ve bina dönüşümü yaparken bile bir yazı var. Kentsel dönüşüm alanı  yazıyor. Dönüşüm böyle bir şey değil. Kentsel dönüşüm sağlıksız yaşam alanlarından sağlıklı yaşam alanlarına yönelen, bu yaparken de yer altı yer üst kaynaklarının değerlendirilmesine, bizi biz yapan değerlerin korunmasına, bir türlü oturtulmayan geleneksel mimari karakterlerin oturtulmasına, hastalık üreten yaşam alanlarından insani gereksinimleri ön planda tutan, can ve mal güvenliğini sağlayan yaşam alanlarının oluşturulmasına yönelik bir girişim. Bugüne kadar bu unsurları içinde barındıran çalışma yapılamadı. Anayasanın 23. Maddesi, Türkiye Cumhuriyeti Devleti vatandaşının can ve mal güvenliğini sağlamakla görevlidir diyor. 1999 Marmara Depremi'nden sonr yapı stokunun vahametini gördük. Acilen 19 milyon 500 bin adet yapı stokuna sahip Türkiye'de acilen 7 milyon 500 bin konutun yenilenmesi gerekiyor. 

Kentsel Dönüşüm Yasası Kamuoyuna yeterince tanıtılamadı

B.Y. Depremi bir kenara bırakalım. Aslında depreme karşı can güvenliği için binaların yenilenmesi gerek. En azından bu bina yenilenmelerinin sağlıklı biçimde yapılması lazım. Bu yenilemelerde bir takım sorunlarla karşılaşılıyor. Bu sırada en çok hangi tip anlaşmazlıklar ortaya çıkıyor?

N.Ş.: Kamuoyunda parsel bazlı yenilemelerde ciddi sorunlar ortaya çıkıyor. Bu sorunların oluşmasının esas nedeni yasanın ve yasa içeriğinin kamuoyuna yeterince yansıtılamaması. Vatandaşımız yasa kapsamında hangi hakka sahip oluduğunu bilmiyor. İyi hazırlanan bir yasa ama uygulamada sorun var. Tamamen sürecin doğru yönetilememesinden kaynaklanan sorunlar da var. Cebinde 3 lirası 5 lirası olan müteahhit oluyor. Belediyelere gidin kolayca inşaat ruhsatı alabiliyorsun. Bir şey eksik. O inşaatı yapabilecek müteahhidin o inşaatı yapabilme becerisi var mı yok mu sorgulanmıyor. 

B. Y. Yani dönüşüm projelerinde bir yeterlilik belgesi mi alınmalı?

N.Ş. Kesinlikle. Bunu yaparken de bu işi yapabilecek finansman modeline sahip mi, öz sermayesi var mı, bankadan kredibilitesi var mı yok mu sorgulanmıyor. Burada o inşaatı yapacak müteahhitlerin teknik ve kadro anlamında tecrübe, hem de inşaatı yapabilecek maddi kriterlerin aranması lazım. 

Kendin yık kendin yap modeli nedir?

- B.Y. : Kentsel dönüşümde kendin yık kendin yap dönemi başladı diye haberler yaptık. Bir düzenleme var. Nedir bu kendin yık kendin yap?

- N.Ş. Türkiye'de kentsel dönüşüm çalışmaları istenen seviyede değil. 5 yılda 125 bin bina yenilendi. 19 milyon 500 bin binanın 7 milyon 500 bininin acilen yenilenmesi lazım diyoruz. Yasanın öngördüğü ve sağladığı imtiyazlarla kişi kendi binasını yenileyebilir. Ne yapabilir? Risk analiz raporunu, zemin etüt raporunu yaptırabilir. Kendi binasını müteahide gerek kalmadan firmaya projelerini çizdirebilir. Devletin kendine sağladığı finansman kredilerinden yararlanarak binasını yenilenetebilir. Bunu metrekare kaybetmeden yapabilir. 2017'de devlet vatandaşa sen binanı yenileyeceksen daire başına 125 bin TL finansal destek veriyor. 2 yıl ödemesiz, 10 yılı ödemeli finansman imkanı. Devlet başka ne sağlıyor? Banka faizlerinin yüzde 30'unu devlet olarak bankaya ben ödeyeceğim diyor. Bu da yetmezse, 20 yıla 30 yıla kadar bankalar ödeme fırsatınız oluyor. Bu kredinin de vergisi yok. İstediğiniz zaman kapatabilirsiniz. Kendi binanızı yenilerken, damga vergisi yok, veraset intikal vergisi yok. Artı en büyük özelliklerden biri de şu çoklu bağımsız bölümlerde, üçte iki çoğunluk kararıyla binanızı yenileyebiliyorsunuz. Enerji verimliliğinden faydalanabiliyorsunuz. Belediye harçlarından muafsınız. Hiçbir müteahhide gerek kalmadan kendi binanızı yenileyebilirsiniz.