Kentsel Dönüşüm Yasası çıktı

17 Mayıs 2012

Uzun bir süredir gündemden düşmeyen, gayrimenkul sektörünün dört gözle, vatandaşın ise merakla beklediği Kentsel Dönüşüm Yasası TBMM’de onaylandı.
Kamuoyu’nda ‘Kentsel Dönüşüm Yasası’ olarak dillendirilen, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun, başta deprem olmak üzere afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair esasları düzenliyor.

Önce riskli yapılar tespit edilecek
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’a gore, öncelikli olarak, binaların röntgeni çekilecek ve binaların risk analizi yapılacak. Riskli yapıların tespiti, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanacak yönetmelikte belirlenen çerçevede, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcilerince, masrafları kendilerine ait olmak üzere, bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılacak.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, bina sahiplerinden belirli bir süre içinde yapılarının riskli olup olmadığını tespit ettirmelerini isteyebilecek. Bina sahiplerinin verilen süre içinde tespitleri yaptırmamaları halinde, riskli binaların tespiti Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya belediyeler ile il özel idarelerince yapılacak.  Yapılan tespitlere 15 gün süre zarfında ev sahipleri itiraz edebilecek.
Yenileme alanları ise il özel idarelerinde il genel ve belediye meclislerinin üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararıyla belirlenecek. Yenileme alanlarıyla ilgili alınan kararlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın teklifiyle Bakanlar Kurulu'na sunulacak.

Yıkım kararına itiraz yok
Riskli binaların ve alanların tespitinin ardından, yıkımlar başlayacak. Yasa’ya göre yıkım kararlarına itiraz edilemeyecek. Ancak sadece yıkım ve kamulaştırma bedeli gibi noktalar 30 gün içinde yargıya taşınabilecek. Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyecek.

Yıkım vatandaşın inisiyatifine bırakılmıyor
Yasa, riskli alanların yıkımını vatandaşın inisiyatifine bırakmıyor. Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv alanlarındaki uygulamalarda öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esas olacak. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine kira yardımı yapılabilecek.
Riskli bulunan yapıların maliklerine, bu yapıların yıktırılması için 60 günden az olmamak üzere süre verilecek.  Bu süre içerisinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının "idari makamlarca yıktırılacağı" belirtilip, tekrar süre verilerek tebligatta bulunulacak. Bu sürede de bina yıkılmamışsa, yasa gereği yıkımı devlet gerçekleştirecek. Yıkım süreci valiliklerin yetkisiyle belediyeler ve TOKİ aracılığıyla yapılacak.

Kat mülkiyeti, hisseli arsa tapusuna dönüşecek
Riskli yapıların yıkılmasının ardından, gayrimenkul üzerindeki kat irtifakı sona erecek. Kat mülkiyeti tapusu hisseli arsa tapusuna dönüşecek. Üzerindeki bina yıkılarak, arsa haline gelen taşımazlardaki daha önce kurulan kat irtifakı ve kat mülkiyeti, malikleri adına payları oranında tescil edilecek.
Kanun uyarınca, yapılan konutların, iş yerlerinin bedellerinin belirlenmesinde ve ilgililerin borçlandırılmasında, sosyo-ekonomik durumlar, doğal afetin ortaya çıkardığı durumlar ve sosyal devlet anlayışının gerekleri gözetilerek uygulama gerçekleştirilecek.

Yapı güçlendirme kredisi devreye girecek
Kanunun uygulanacağı alanlar dışında olmakla birlikte kanunun amaçları çerçevesinde güçlendirilebileceği teknik olarak belirlenen yapılar için de dönüşüm projeleri özel hesabından "güçlendirme kredisi" verilebilecek.

Kanunlar üstü ‘Kentsel Dönüşüm Kanunu’
Bakanlık, TOKİ ve belediye, danışmanlık, yazılım, araştırma, kadastro, kamulaştırma gibi bazı çalışmaları, Kamu İhale Kanunu'na tabi olmaksızın, ortak hizmet uygulamalarıyla da gerçekleştirebilecek.
Kanun kapsamındaki iş, işlem ve uygulamaların özelliği ve aciliyeti gözetilerek yapılacak olan planlar, İmar Kanunu'ndaki kısıtlamalara tabi olmayacak. Kapsamdaki alanlara ilişkin iş, işlem ve uygulamalar hakkında ilgili diğer kanunların bu kanunu engelleyici hükümleri ile diğer kanunların bu kanuna aykırı hükümleri uygulanamayacak.

Dönüşüme engel olana hapis yolu
Yasa, kentsel dönüşüm sürecine engel olanların hapis cezası da dahil olmak üzere cezalandırılmasını öngörüyor. Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemleri ile değerleme işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiilin ve halin durumuna göre, Cumhuriyet Başsavcılığı'na suç duyurusunda bulunulabilecek. Bu yapıların, tespiti, tahliyesi ve yıktırılması iş ve işlemlerine dair görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında ise tabi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanacak.

Gecekondu sahibi mağdur edilmeyecek
Şehrin içindeki veya yakın çevresindeki ormanlık alanlar, afetler öncesinde piknik alanı ve mesire yeri, afetler sonrasında da barınma yeri olarak kullanılabilecek.
Gecekondu sahibine, gecekondusuna karşılık konut verilinceye, nakde dönüştürülüp ödeninceye veya konut yapmak üzere arsa tahsisi yapılıncaya kadar gecekondusu yıktırılamayacak. Gecekondu sahiplerine gerekirse nakdi yardım yapılabilecek.

Bilirkişi saysı artırılacak, değerleme uzmanları da bilirkişi olacak
Yasa, kentsel dönüşüm sürecinde çok sayıda itiraz ve itilafların gündeme geleceğini öngörerek, mahkemelerde görev yapan bilirkişilerin sayılarının artırılmasına yönelik düzenlemeleri de içeriyor.
Bu düzenlemelere gore, Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği'ne bağlı meslek odalarınca illerin nüfus büyüklüğüne göre her ilde 25 ila 350 bilirkişinin ismi valiliklere bildirilecek. Tararflar bilirkişi seçmekte anlaşamazsa kura ile seçilecek.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) kayıtlı değerleme uzmanları, bilirkişilik yapabilecek. Yeterli değerleme uzmanı bulunan yerlerde, öncelik bu uzmanlara verilecek.