İstimlak Nedir (Kamulaştırma), Nasıl Yapılır ve Hesaplanır?

İstimlak Nedir?

İstimlak, hukukumuzda kamulaştırmak anlamına  gelmektedir. Kamu idareleri kamu kuruluşları kanunlarına uygun şekilde ve uygun usüllerde ihtiyac duydukları taşınmazların kamulaştırlmasını yapabilmektedirler. Kamulaştırma işlemini yapabilmek için idarelerin çeşitli prosedürleri yerine getirebilmeleri ve bu prosedürler sonucuda da ilgili kamulaştırma bedellerini taşınmaz sahiplerine ödemeleri esastır. Hukukumzda uzun yıllar kamulaştırma öncelikle kamulaştırma bedelinin taşınmazın sahibinin alacağı şekilde  bir kamu bankasına yatırılması suretiye yapılmakta ve sonrasında da ilgili şahıs kamulaştırma bedelini arttırım davası açarak bu bedeli arttırabilmekteydi. Artık istimlak, hem öncelikle bir işlem olarak idare tarafından yapılmakta, tapuya istimlak kamulaştırma şerhi işlenmekte sonrasında da ilgili idare bir dava açarak davanın neticesinden oluşacak değer üzerinden bir bedel ödemeyi ön  görmektedir. Uzgari kamulaştırma usülümüz bu şekilde değiştirilmiştir.

İstimlak nasıl yapılır?

İstimlağın aşamalarını şu maddeler halinde sıralamamız mümkün;

*Yatırımcı Müdürlüğün Başkanlık Onaylı İstimlak Ön Onay Föyü ile İmar Planı, kadastral paftası ve mülkiyet durum tespiti yapılır.

*4650 Sayılı Kanun ile değişik 2942 Sayılı Kanununun 7. maddesine göre tapu kütüğüne idari istimlak şerhi işlettirilir.

*Tapu Sicil Müdürlüklerinden taşınmazların mülkiyet belgeleri alınarak, 4650 Sayılı kanun ile değişik 2942 Sayılı İstimlak Kanunun 8. maddesine göre belediye bünyesinde oluşturulan Kıymet Takdir Komisyonunca kıymet takdirleri yaptırılır.

*Gayrimenkul sahipleri ile önce uzlaşma yoluna gidilir ve uzlaşma sağlanması/sağlanamaması durumu tutanak ile tespit edilir.

*Uzlaşma Tutanağında belirlenen bedelin ödeneği Hesap İşleri Daire Başkanlığı'nca taahhüt altına alınarak, Belediye Encümeninden, satın alınması hususunda Encümen kararı alınır.

İstimlak tebliği

Bir istimlak tebliğinde ise şu maddeler yer alır;

*Kamulaştırılacak taşınmaz malın tapuda kayıtlı bulunduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı, yüzölçümü,

*Malik veya maliklerin ad ve soyadları,

*Kamulaştırmayı yapan idarenin adı,

*14 üncü maddede öngörülen süre içerisinde, tebligat veya ilan tarihinden itibaren kamulaştırma işlemine idarî yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilecekleri,

*Açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği,

*14 üncü maddede öngörülen süre içerisinde, kamulaştırma işlemine karşı idarî yargıda iptal davası açanların, dava açtıklarını ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelendirmedikleri takdirde, kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli üzerinden taşınmaz malın kamulaştırma yapan idare adına tescil edileceği,

*Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı,

*Konuya ve taşınmaz malın değerine ilişkin tüm savunma ve delilleri, tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri gerektiği.

Kimler istimlak yapabilir? 

Kamu yararının olduğu durumlarda devlet ya da kamu tüzel kişileri, özel kişilere ait taşınmazlara el koyabiliyor. İstimlak denilen bu süreçte, el koyulan mülkiyetin bedelini peşin ödeme şartı var.

En yalın ifadeyle kamulaştırma anlamına gelen istimlak, ilgili kanun uyarınca aşağıda belirttiklerimiz tarafından yapılabiliyor;

*Belediyeler,

*Karayolları Genel Müdürlüğü,

*DSİ Genel Müdürlüğü,

*Üniversiteler vs.

İstimlak kararına itiraz hakkı var mı?

Kişilerin istimlak kararına itiraz etme hakları mevcut. Kişi sahibi olduğu gayrimenkul üzerinde istimlak kararı alındığını öğrendikten sonra itiraz edebiliyor. İtirazlar ise şu şekilde yapılıyor;

* Eğer kamulaştırmaya itiraz edecekseniz 30 gün içerisinde İdare Mahkemesi'ne;

* Eğer kamulaştırma bedeline itiraz edecekseniz 30 gün içerisinde Asliye Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak itiraz hakkı kullanılıyor. 

İstimlak bedeli nasıl belirlenir?

Kamulaştırma işini yapacak kurum, taşınmazın kamulaştırma bedelini belirlemek için bünyesinde bulunan “kıymet takdir komisyonu”nu görevlendirir. Komisyonun belirlediği değer tahmini bir değer olmakla birlikte dava ile bu değerin artırılması mümkündür. 

Yola Terk Nedir? detaylar için 'Yola Terk Nedir?' konulu yazımızı inceleyebilirsiniz. 

İstimlak değeri nasıl hesaplanır? 

İstimlak kararı alabilmek için 3 kişiden az olmamak koşulu ile bir tespit komisyonu toplanır. İstimlak bedelinin ne kadar olacağına yapacağı araştırmalar ile bu tespit komisyonu karar verir. Tespit komisyonu, istimlak edilecek yerin vergi kayıtlarını inceler veya çevreden mülkiyet değeri hakkında bilgi alarak değer tespit eder. Alınan karar, işlemleri gerçekleştirmek üzere uzlaşma komisyonuna aktarılır ve istimlak edilecek yerin sahibi buraya davet edilir. Sonrasında pazarlıklar sonucu anlaşılırsa devir işlemleri yapılır ve istimlak edilecek yerin sahibi parayı nakit ve peşin olarak alır. 

Anlaşma sağlanmazsa asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırma davası açılır ve mahkeme taraflardan tekrarda anlaşma yapmalarını ister. Eğer taraflar yine anlaşma sağlayamazsa bilirkişi tarafından yerin değeri tespit edilir. Mülk sahibine bilirkişiden alınan son değer bildirilir. Mülkiyetin sahibinin son kararı da kabul etmeyip itiraz etme ya da temyize götürme gibi hakları vardır. 

Kamulaştırmada bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;

 a)Cins ve nevini,

 b) Yüzölçümünü.

 c) Kıymetini ektileyebilecek bütün nitelik ve unsarlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,

 d)Varsa vergi beyanını,

 e)Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,

 f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.

 g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,

 h) Yapılarda, (…)(2) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,

 ı) Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,

 Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler. Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.

Yoldan İhdas Nedir? detaylar için 'Yoldan İhdas Nedir, Nasıl Yapılır?' konulu yazımızı inceleyebilirsiniz. 

İstimlak nedenleri nelerdir? 

* Devlet tarafından kamu hizmeti için bir imar yapılacağı zaman istimlak yapılır. Örneğin, metro, park, yol ve geçit yapımlarında devlet tarafından istimlak (kamulaştırma) kararı verilir. 

* Bazı halk sağlıını tehdit eden taşınmazlar gibi olağanüstü durumlar oluştuğunda devlet yasaları kullanılarak istimlak kararı alınır.

* Kamulaştırma kararı alındığı zaman yasalar ile öngörülmüş bir şekilde değer hesaplanır ve bu bedelin nakit ve peşin olarak şartsız ödenmesi gerekiyor. 

Kamulaştırma çeşitleri nelerdir?

Kamulaştırmanın, acele ve normal olmak üzere iki çeşidi vardır. Bunlardan acele kamulaştırma,  kamulaştırma prosedürlerinin bakanlar kurulu kararı ya da kanunlarda sayılan özel durumlarda hızlandırılarak yapılmasıdır.