Kaks nedir?

İmar planları üzerinde belirtilen Kat Alanı KatSayısı (KAKS) ne anlama geliyor?

Açılımı Kat Alanı KatSayısı olan KASK, Bir yapıda bulunan bütün katların alanları toplamının arsa oranına olan oranına denir. Eski adı emsal olan KAKS hesaplanırken, kalorifer dairesi, asansör, otopark, sığınak, su deposu gibi alanlar dikkate alınmaz.

Kaks denilen aslında emsalin eş anlamlısı Özellikle, Kentsel Dönüşüm’de 3 emsal sınırının getirilmesi “Emsal (Kaks) nedir?” ve “Nasıl hesaplarım?” sorularının çoğalmasına neden oluyor.

Kaks ve Taks’ın anlamlarını net algılayabilmek için, öncelikle İmar Durum Belgesi’nin ne olduğunu bilmek gerekiyor. İmar Durum Belgesi, sahip olunan parsele nasıl bir bina yapılacağını gösteren bir belge. Yani parsele konut mu, AVM mi, ofis mi yapılabileceğini içeren bilgilerle, söz konusu Kaks ve Taks gibi parselin durumunu gösteren tüm bilgiler İmar Durum Belgesi’nde mevcut.

Emsal, kaks nedir?

Parselin bilgilerini içeren bir belge olan İmar Durum Belgesi’nde yer alan maddelerden biri olarak çıkıyor karşımıza Kaks ve Taks değerleri. Bunlardan “Kaks” yani uzun ifadesiyle “Kat Alanı Katsayısı” aslında emsal anlamına geliyor. Emsal ise, arsaya inşa edilecek toplam inşaat alanının belirlendiği bir hesaplama. Mesela, 1500 metrekarelik bir arsanın imar durum belgesinde Kaks değeri 1.50 yazsın. Kaks değeriyle o arsa üzerine inşa edilebilecek toplam inşaat alanı şu şekilde görülebiliyor; 1500 . 1.50 = 2250 metrekare inşaat alanına sahip yapı yapılabilir sonucuna ulaşılıyor.

Kentsel Dönüşüm projesi kapsamında alınan bir karar da, parselini birleştiren hak sahiplerine emsal satış hakkı verilmesi. Bu durum tasarımı ferah ve planlı yapıların çoğalmasına yol açıyorken, ayrıca emsalin 1 olduğu bir yerde, yapılar 10 bin metrekareye kadar birleşirse, emsal artışı 1.25 veya 1.50 olabiliyor. Bu oranı bir hesaplamayla örneklendirirsek; yine 1500 metrekarelik arsayı ele alıp, bu arsayı yanındaki aynı orandaki arsayla birleştirirsek Kaks değeri 2.00’a kadar çıkar. Yani bu durumda 3000 . 2.00 = 6000 metrekarelik inşaat alanına yapılar yapılabilir. Bu alanda da ortalama 50 daire yükseltilebilir.

Taks hesaplamasına

İmar Durum Belgesi’deki diğer bir değer de “Taks”. “Taban Alanı Katsayısı” olan Taks ise arsadaki inşaatın taban oturum alanının arsaya oranı anlamına geliyor. Yine bir hesaplamayla örneklendirirsek; Taban alanı / arsa alanı formülünü baz alarak 1500 metrekarelik söz konusu arsaya 1500 . 0,30 = 450 metrekarelik taban oturumlu yapı yapılabilir anlamına geliyor.