İstanbul ve Anadolu'da AVM yatırımları hız kesmiyor!

2 Mayıs 2014 / Emlakwebtv
Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşlarından EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. ile Türkiye'nin en büyük araştırma şirketlerinden Akademetre Araştırma & Stratejik Planlama işbirliğiyle Türkiye genelinde gerçekleştirilen AVM araştırması çarpıcı sonuçları ortaya koyuyor. "Türkiye AVM Potansiyel Analizi 2014-2016" başlıklı araştırma, AVM yatırımlarının nasıl sonuçlandığı, kronolojik olarak AVM sektörünün kuruluşundan bugüne sayısal ve alan büyüklüğü olarak nasıl bir gelişme izlediği, Türkiye'de AVM enflasyonu olup olmadığı, İstanbul'da yaşanan gelişmeleri, rekabetin hangi aşamada olduğu ve hangi şehirlerde yoğunlaştığı, AVM özelliğini yitiren alanları, yatırım için uygun bölgeleri, 2014-2016 döneminde AVM doygunluğu yaşayacak şehirleri, gelişen yeni trendleri ve merak edilen benzeri tüm soruların yanıtlarını açığa çıkarıyor. 

Kiralanabilir alanın yüzde 40'ı İstanbul'da
Kiralanabilir alan itibariyle üç büyük şehir öne çıkarken, genel rakamsal boyutta İstanbul başı çekiyor. 2014 yılı AVM kiralanabilir alan dağılımında İstanbul yüzde 40, Ankara yüzde 14, İzmir yüzde 5 ve diğer şehirler yüzde 41 paya sahip bulunuyor. Üç büyük şehir toplam kiralanabilir alanın yüzde 59'una sahip bulunuyor ve veriler itibariyle 2015 ve 2016 yılında ciddi bir değişim gözlenmiyor. 

Araştırma İstanbul'un AVM sektöründe başlı başına ayrı bir kategori olduğunu ortaya koyuyor. Sayısal olarak AVM'lerin yüzde 32'sine, kiralanabilir alan olarak ise yüzde 40'ına sahip olan İstanbul'da 2013 yılı sonu itibariyle 78'i Avrupa yakasında, 25'i Anadolu yakasında olmak üzere 103 AVM yer alıyor. Toplam 3.659.085 m2 alanın 804.303 m2'si Anadolu yakasında, 2.854.782 m2'si Avrupa yakasında yer alırken, 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan Anadolu yakasında 161, Avrupa yakasında 312, ortalamada ise 258 olarak belirleniyor.

İstanbul'da halen AVM'ye ihtiyaç olduğunu belirten uzmanlar, yeni geliştirmelerde ilçe bazında arz ve talep dengesinin birbiriyle örtüşüp örtüşmediğinin iyi analiz edilmesi gerektiğinin altını çiziyorlar. 2014 Mart ayı itibariyle İstanbul'da AVM sayısının 105, kiralanabilir alanın 3.777.724 m2, ortalama büyüklüğün 35.978 m2 olduğunu raporda ifade eden uzmanlar; 2014, 2015 ve 2016 yıllarında AVM sayısının sırasıyla 133, 150 ve 157 şeklinde gerçekleşeceğini, kiralananabilir alanın 4.764.536 m2, 5.445.549 m2 ve 5.834.920 m2 yükselişini göstereceğini, ortalama AVM büyüklüğünün ise 35.000 m2 düzeylerinden 37.000 m2 seviyesine çıkacağını kaydediyorlar.

Anadolu şehirlerlerinde AVM trendi yükselişte
Şehirler bazında geniş kapsamlı bir değerlendirmeye de yer verilen raporda, portföyü olan geliştiricilerle temasa geçilerek 2016'ya kadar olan projeler hakkında bilgi alınmış bulunuyor. Buna göre halihazırda faaliyette bulunan, inşa edilen ve proje halinde olan AVM'ler belirlenerek, nüfusların büyüme-küçülme modelleri, nüfusun %15'ini bulan kır bölgelerinden AVM'lere ulaşma oranı, alışverişe ayrılan pay, il bazında perakende harcamaları gibi birçok kriter göz önüne alınarak şehirler bazında AVM projeksiyonu da belirleniyor.

Buna göre 2014, 2015 ve 2016 yıllarında sırasıyla 64, 42 ve 17 AVM açılması bekleniyor. Sektörün mevcut büyüklüğü 9.2 milyon olarak düşünüldüğünde, 2016 yılında 13.4 milyon m2'ye ulaşacağı ve yüzde 46 oranında büyüyeceği görülüyor. Belirlenen oranlara göre Anadolu'ya ciddi bir yayılma olduğu, ancak Anadolu'nun bu kadar AVM'ye ihtiyacı olup olmadığı, projelerin doğru yerlerde geliştirilip geliştirilmediği sorunu raporda önem kazanıyor. EVA Gayrimenkul ve Akademetre uzmanları, ihtiyaç duyulan AVM alanlarının tümünün geliştirilmesi durumunda bile doğru lokasyonda geliştirilmediği takdirde ihtiyacın kapanmayacağı uyarısında bulunuyorlar.

2014-2016 aralığında iller bazında belirlenen kiralanabilir AVM alanı bakımından Çanakkale, Edirne, Isparta, Ordu ve Zonguldak'ın en yüksek potansiyele sahip olan, Aydın, Eskişehir, Konya, Mersin ve Yalova'nın ise en düşük potansiyele sahip şehirler olduğu hesaplanıyor.

Yerli yatırımcı üçte iki büyüklükte
AVM yatırımlarında yerli ve yabancı yatırımcıların dağılımına bakıldığında ise yerli yatırımcının yüzde 66, yabancı yatırımcının yüzde 27, yerli ve yabancı yatırımcı ortaklığının yüzde 7 olduğu ortaya çıkıyor. Buna göre yabancı yatırımcı Türkiye AVM sektörünün üçte birinde etkin rol oynarken, cirosal bazda hangi büyüklükte yer aldığı görülemiyor.

Toplam 9.365.643 m2 kiralanabilir alanın 6.199.562 m2'sinde yerli yatırımcı, 2.552.986 m2'sinde yabancı yatırımcı, 613.095 m2'sinde ise yerli ve yabancı yatırımcı ortaklığı rol oynuyor.

AVM ciroları iki haneli rakamlarla büyüyor
Araştırmaya göre 2009 yılında 20.6 milyar TL olan Türkiye AVM sektörü cirosunun, 2014 yılında 73 milyar TL, 2016 yılında ise 95.1 milyar TL'ye ulaşacağı kaydediliyor. Buna bağlı olarak 2014 yılında organize perakendeciliğin yüzde 11.8, 2015 yılında yüzde 15.1, 2016 yılında ise yüzde 13.2 oranında büyüme kaydedeceği belirtiliyor. 

Diğer yandan, araştırmanın bulgularına göre önemli bir gelişmenin yeni nesil AVM modellerinde yaşandığı görülüyor. Bu alanda cadde AVM'leri, AVM bit pazarları, açıkhava AVM'leri, tematik AVM'ler, karma kullanım ve ihtisas çarşıları öne çıkmaya başlarken, AVM sayısının artışı ve rekabetin zorlaşmasına paralel olarak geliştiricilerin farklı arayışlara gittiği belirleniyor. Buna bağlı olarak, tematik yöne destek veren ihtisas çarşıları, bit pazarına dönüşen ancak AVM fonksiyonunu yitirmeyen oluşumlar, mimaride farklılık ve sosyal aktivitelerde çeşitlilik yaratan temalı AVM'ler, cadde anayışına yakın AVM modelleri ve karma kullanımlı AVM'ler öne çıkmaya başlıyor.  

AVM penetrasyonu hız kesmiyor
Kronolojik açıdan değerlendirmede 1995 yılında 12, 2006 yılında 117, 2014 Mart ayında 328 olan AVM sayısınının 2014 sonunda 328, 2015'te 432, 2016'da ise 449'a ulaşacağı belirtiliyor. 

1995-2006 yılları arasında 100'ün üzerinde AVM hizmete girerken, bu tarihten sonraki dönemde AVM projesi tasarlama, yer seçimi, finanse etme, geliştirme, imar planı yapma, işletme ve kiralama bilgisinin gelişmesine koşut olarak AVM sayısının ivme kazandığı görülüyor. Sektör bu tarihten itibaren mevcut bilgileri dünyaya ihraç edecek boyuta da ulaşıyor, ancak açılan AVM sayısının gerçekte daha fazla olduğu, yıllar içinde bazı AVM'lerin fonksiyonunu yitirdiği ya da fonksiyon değiştirdiği için AVM niteliğini kaybettiği de belirtiliyor.  

İhtiyaç artıyor, kiralanabilir alanlar genişliyor
EVA Gayrimenkul ve Akademetre'nin AVM araştırmasına göre 2006 yılında Türkiye genelinde kiralanabilir AVM alanı 3.093.046 m2 iken, oran 2010 yılında 6.533.481 m2, 2014 Mart ayında 9.365.643 m2, 2014 sonu itibariyle 11.235.953 m2, 2015'te 12.843.015 m2, 2016 yılında ise 13.581.276 m2'ye yükseliyor. 

Rapor, önümüzdeki üç yıl içinde ciddi bir artışı öngördüğü gibi 2013 yılında açılacağı ilan edilen 24 AVM'nin hizmete girmediğine de kaydediyor. Öte yandan, mevcut AVM'lerin bazılarının renovasyona girmesi, bazılarının sistem dışına çıkması, sistemden çıkan bazı AVM'lerin ise yeniden sisteme dahil olması da araştırmanın ortaya çıkardığı bulgular arasında yer alıyor. 

Raporda öne çıkan bir bulgu olarak çok sayıda AVM yapılması yerine doğru lokasyonda AVM yapılmasının verimlilik ve karlılık açısından uygun olduğuna işaret eden uzmanlar, ihtiyaçların planlanan arz ile eşleşmesi
gerektiğini, aksi takdirde doymuş gibi görünen pazarlarının aslında doymamış olacağının da altını çiziyorlar.