İstanbul ofis stoğu, bir kat daha artacak

06 Ocak 2014 / emlakwebtv
Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşları arasında yer alan Eva Gayrimenkul Değerleme tarafından açıklanan “2013 III. Çeyrek İstanbul Ofis Piyasası Sektör Raporu”na göre, İstanbul ofis stoğunda devam eden inşaatlar nedeni ile 3 yıl içinde takribi bir kat artış olması bekleniyor.

Binanın yaşı, konumu ve birim kira değerine göre A ve B kategorilerine ayrılarak incelendiği raporda, ofislerin kira, stok ve doluluk oranları analiz edilerek, sektörün İstanbul’da geldiği nokta gözler önüne seriliyor ve yatırımcılar için en doğru fırsatlar açığa çıkarılıyor. Rapora göre, şu an yeni geliştirilen ve inşaat halinde olan 3 milyon m2 stokla birlikte bugün 3,5 milyon olan ofis stoğunun 3 yıl sonra takribi 6,5 milyon m2’yi geçmesi bekleniyor. İstanbul Finans Merkezi’nde gerçekleştirilecek takribi 1 milyon m2 ofis projeleri de belirtilen bu rakama dahil.

Levent-Etiler Bölgesi Avrupa Yakası’nın lokomotifi
İstanbul’da ofis piyasasının durumunu ortaya koymak amacıyla hazırlanan raporda, Avrupa Yakası’nın A sınıfı ofislerde en yüksek doluluk oranına sahip bölgesinin Levent – Etiler-Maslak aksı olduğu görülüyor. Bölge aynı zamanda, en yüksek birim kira değerine sahip olmasıyla da dikkat çekiyor. Batı bölgesi olarak tanımlanan Havaalanı Bölgesi, Güneşli ve Halkalı’da yer alan ofislerin ise, Avrupa Yakası’nda en düşük birim kira değerlerine sahip olduğu ortaya çıkıyor. Rapora göre genel olarak Avrupa Yakası’nda A sınıfı ofislerde istisnalar olmakla birlikte ağırlıklı ortalama m2 birim kira değeri 15-33 USD/m2/ay civarında. Fiyatlar bazı özel proje ve binalarda 45 USD/m2/ay çıkabiliyor. B sınıfı ofislerde ise, en düşük fiyatlar Havaalanı Batı Bölgesi’nde görülüyor. İstisnalar olmakla birlikte bu bölgede ağırlıklı ortalamada aylık kiralar 8-10 USD/m2 civarında seyrediyor. Maslak bölgesi ise, B sınıfı ofislerde 18-20 USD/m2/ay değere sahip.

Anadolu Yakası’nın liderleri: Altunizade doluluk oranında, Ümraniye ve Kozyatağı Bölgesi ise birim kira değerinde lider
Raporda, Anadolu Yakası’nın A sınıfı ofislerde en yüksek doluluk oranına sahip bölgesinin Altunizade olduğu göze çarparken, en yüksek birim kira değerinin ise Ümraniye ve Kadıköy-Kozyatağı Bölgesi’nde olduğu dikkat çekiyor. Yeni ofis gelişim bölgesi olan Kartal – Maltepe ise, şimdilik en düşük ofis kira m2 birim değerine sahip ama gelişmekte olan önemli bir bölge olarak raporda yer alıyor.

Sonuç olarak, Anadolu Yakası’nda A sınıfı ofislerde ağırlıklı ortalama m2 birim kira değeri Ümraniye ve Kozyatağı bölgesinde 20-30 USD/m2/ay değeri arasında ama Avrupa yakasının fiyatlarının da altında seyrediyor. Özellikle Ümraniye-Kozyatağı bölgesinde beş sene önce yapılmış kiralamalarla bu sene yapılmış kiralamalar arasındaki fiyat farkı bir değil birkaç adım yukarıda, bu da bölgedeki talebin ve değer artışının sonucu. Anadolu yakasında B sınıfı ofislerde ise, ağırlıklı ortalama m2 birim kira değeri en düşük 11- 15 USD/m2/ay değeri arasında.

2017 sonunda İstanbul’da toplamda 6.5 milyon m2 ofis stoğu olacak
Rapora göre Avrupa Yakası’nda Anadolu Yakası’ndan yaklaşık 1 milyon m2 daha fazla mevcut stok bulunduğu belirtiliyor. Gelecek ofis projelerine bakıldığında ise; Anadolu Yakası’nda Finans Merkezi projesinin de etkisiyle Avrupa Yakası’na eşit sayılabilecek büyüklükte bir geliştirme yapıldığı göze çarpıyor. Eğer planlanan geliştirmeler ve inşaa edilen projeler yapılırsa bugün 3,5 milyon m2 olan ofis alanı 2017 sonuna kadar 6,5 milyon m2 olacak. Proje ve inşaat halindeki 3 milyon m2 ilave stoğun yaklaşık 1 milyon metrekaresi “İstanbul Finans Merkezi” projesinden geliyor.

Yıldızı yeni parlayan Kağıthane-Seyrantepe ve Kartal-Maltepe bölgelerinde talep artışı bekleniyor
Raporda merkezi iş alanı kavramının, bu yeni gelişen projelerle şehrin değişik merkezlerine de kayacağına işaret ediliyor. Rapora göre, ofis piyasasında yıldızı yeni parlayan Kağıthane-Seyrantepe ve Kartal-Maltepe bölgelerinde talep artışı olması bekleniyor. Maslak hattının ise, İstanbul’un MİA alanı olarak gelişimini devam ettirmesi, ofis tiplerinde karma ve konsept projelere yönelim olması öngörülüyor.

Geliştiricileri tarafından çoğunlukla kiralanması amacı ile yapılan projelerin bir kısmında, son dönemde satış opsiyonun da olduğu raporda dikkat çekiyor.