Ticari gayrimenkullerde kiraların düşme eğilimi sürecek

Türkiye genelinde ofis ve cadde mağazalarında yaşanan kira kaybı yüzde 22 seviyesine ulaştı. Cushman&Wakefield tarafından hazırlanan "Türkiye Pazar Analizleri 2018 Birinci Çeyrek Ofis, Perakende, Sanayi ve Lojistik" raporuna göre İstanbul genelinde ofis kiralarındaki gerileme devam etti. 

2018 birinci çeyrekte kritik ofis pazarları düşüşte

Rapora göre, İstanbul genelinde kiralar 2017'nin ilk çeyrek dönemine kıyasla merkezi bölgelerde ciddi düşüşler yaşadı. Levent bölgesinde yüzde 22'lik kayıpla ortalama kira değeri metrekare başına 32 dolara ulaşırken, Esentepe - Gayrettepe bölgesinde yüzde 12'lik düşüş ve metrekare başına 22 dolarlık seviyeye ulaşıldı. Maslak'ta ise 2017 yılının aynı dönemine kıyasla kiralar yüzde 10.7 oranında düşüş ile 25 dolar seviyesine gerilemiş durumda. İstanbul'da aylık cadde mağazaları kiralarının ise yüzde 22.7 kayıpla 180 dolara ulaştığı saptandı. Raporda Anadolu Yakası'nda ofis kiralama ücretlerinin geçen yıl ile aynı kalarak 25 dolarda seyrettiğine de dikkat çekildi. 

İstanbul ofis pazarında son gelişmeler

- İstanbul'da 2018 yılının ilk çeyrek döneminde toplam nitelikli ofis arzı 5.78 milyon metrekare seviyesine ulaştı.
- İlk çeyrek dönemde yeni kiralamalar geçen yıla kıyasla yüzde 19.6 seviyesinde yükseldi. Yeni kiralama 69 bin 720 metrekare olarak ölçüldü. Bununla birlikte yeni kiralama rakamları bir önceki çeyrek döneme kıyasla yüzde 5.85 oranında düştü
- Metrekare bazında anlaşmalarda Merkezi İş Alanları dışı Anadolu Yakası yüzde 53.9 ile ilk sırada yer aldı. MİA'da bu rakam yüzde 22.6 olurken, MİA dışı Avrupa'da yüzde 23.5 düzeyinde saptandı

Ankara ve  İzmir'de ofis ve mağaza kiraları

Cushman&Wakefield raporuna göre ofis birimlerinde kira düzeyleri Ankara ve İzmir'de de son bir yıl içinde önemli bir düşüş gösterdi. İzmir'de ortalama metrekare kiraları yüzde 6.7 seviyesindeki kayıpla 14 dolara düşerken, Ankara'da yüzde 11.8 oranındaki düşüşle metrekare kiralarının 15 dolara gerilediği görüldü. Son bir yıl içinde İzmir'de cadde mağazaları kiralarında yüzde 20 düşüşle 80 ABD doları, Ankara'da ise yüzde 21.4 düşüşle 110 ABD doları ortalamasına gerileme kaydedildi. 

Kiralardaki düşüşün nedenleri?

İstanbul, İzmir ve Ankara gibi kritik pazarlarda yaşanan kiralardaki düşüşe ilişkin olarak yapılan değerlendirmede de: "Ocak ayında işsizlik oranının yüzde 10,8 olarak devam etmesi, martta da enflasyon oranının yüzde 10,23 olması ve kurdaki artış, kira seviyesindeki düşüşün başlıca nedenleri arasında geliyor." denildi. Raporda, beklenen talebin ana lokomotifinin kira indirimleri olduğuna da dikkat çekilerek, orta ve kısa vadede kiracı lehine ortamın da devam edeceğinin işaretleri verilmiş oldu. 

Düşüşün devamı bekleniyor

Cushman&Wakefield araştırmasına göre kira bedellerinin kur dalgalanmasına paralel olarak daha da esnekleşmesinin beklendiği belirtilirken, birincil getiri oranlarının da kısa ve orta vadede sabit kalmasının beklendiğine dikkat çekildi. Arzın mevcut inşa halindeki geliştirme projelerine paralel biçimde artışını sürdürürken, hızının da yavaşladığına dikkat çekilen raporta, talepte de arza paralel biçimde ivmelenmenin beklendiği görüldü.

Diğer araştırmalar ne gösteriyor?

İstanbul'un merkezi ofis alanlarında kiraların düşüşü sürüyor. Propin tarafından yayınlanan 2018 yılının 1. Çeyrek Dönemi Raporu'na göre bu dönemde kira rakamlarındaki indirimler dikkat çekti. Özellikle Merkezi İş Alanı olarak tanımlanan bölgelerde yer alan A sınıfı ofis binalarında kira ortalaması, son bir yıl içinde yüzde 8 oranında değer kaybetti. 

Kira bedellerinde sert pazarlık ve rekabet dönemi

Propin raporunda, 2018 yılının birinci çeyrek dönemi kiracılar ile mal sahipleri arasında sert pazarlıkların yaşandığı bir süreç olarak değerlendirildi. Ülkedeki genel ekonomik konjonktüre paralel olarak firmaların kiralam sürelerini tamamlamadan yeni sözleşme pazarlığına başladığı görülürken, kimi firmaların da daha makul koşullar içeren ofis alanlarında arayışlarına başladığına da dikkat çekildi. Türk Lirası'nın döviz karşısındaki hızlı değer kaybı etkilerinin de İstanbul Ofis Pazarında hissedildiği belirtilirken, ofis pazarında liste rakamlarında önemli indirimlere gidildiği belirtildi. Raporda:

"Kullanıcı lehine ticari şartlarda değişiklik yaşandı Kira sözleşmelerinin Türk Lirası olarak hazırlanması için yapılan olan baskılar, 2018 birinci çeyrek dönemde pazar üzerinde etkili oldu..." yorumunda bulunuldu.

İstanbul ofis kira analizi

- Merkezi İş Alanı bölgesinde A sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 2017 1. Çeyrek-2018 2. Çeyrek dönemleri arasında yüzde 8.1 oranında düşüş gösterdi. Bu segmentte kira bedelleri 23.8 ABD doları olarak belirlendi
- MİA B sınıfı ofis binalarında ortalama kira bedelleri 12.3 ABD doları/metrekare/ay olarak belirlendi
-  MİA Dışı Avrupa: A sınıfı ofis bina kiraları 15.3 ABD doları/metrekare
- MİA Dışı Asya: A sınıfı Ofis Binaları 17.4 dolar/metrekare
- 2018 1. Çeyrek Döneminde talep edilen en yüksek kira rakamı 44 ABD doları/ay ile Levent bölgesinde ölçüldü. 

Yeni ofis arzında yavaşlama

Propin raporunda yer alan bir diğer önemli bilgi ise 2018 yılının ilk çeyrek döneminde MİA alanlarında stok artışının gözlemlenmemesi oldu. Ofis stok artışı özellikle Gelişmekte Olan İş Alanlarında takip edilirken, piyasaya yönelik açılış tarihlerinin ertelendiği ve rekabet koşullarına hakim proje geliştiricilerinin yeni talepleri izleme olanağı bulana kadar inşaat süreçlerini hızlandırmadığı belirtildi. 

Ofis pazarında stok problemi büyüyor

Diğer taraftan bir başta araştırma da İstanbul ofis pazarında stok problemi, piyasaya yönelik yeni arzlarla büyümeye devam ettiğini göstermişti. Pamir&Soyuer tarafından yayınlanan 2017 yılının 4'üncü çeyrek dönemine ait Türkiye Gayrimenkul Sektörü Raporu'na göre, stoklara yeni eklenen ofis projeleriyle birlikte boşluk oranlarında hatırı sayılır bir artışa tanıklık edildi. 

Ana ofis bölgelerindeki boşluk oranları büyüyor

Yayınlanan verilere göre bu dönemde ana ofis bölgelerindeki boşluk oranları Asya Yakası'nda yüzde 14.17'ye, Avrupa Yakası'nda ise yüzde 20.72 seviyesine çıktı. Boşluk oranları bir önceki dönemde Asya'da yüzde 12.97, Avrupa'da ise yüzde 18.82 seviyesindeydi. Böylece toplam boşluk oranı da yüzde 18.45'e çıkmış oldu. Stokların bölgeler içindeki payı ise şu şekilde belirlendi:

- Merkezi İş Alanı (MİA)’nın stok payı yüzde 35,
- MİA Dışı-Avrupa yüzde 19,
- MİA Dışı-Asya yüzde 24 
- Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Kartal-Maltepe, Batı Ataşehir] yüzde 22.

Semtlere göre ofis boşluk oranları

Pamir&Soyuer Raporu'na göre boşluk oranlarında en dikkat çekici artış Kozyatağı ve Maslak bölgelerinde yaşandı yaşandı. Kozyatağı'nda yüzde 18.11 olarak ölçülen boşluk oranları, 4'üncü çeyrekte yüzde 21.51 seviyesine çıktı. Maslak ofis bölgesinde ise piyasaya giren yeni binalarla birlikte boşluk oranlarının yüzde 15.22'den yüzde 21.24 düzeyine ulaştığı saptandı. Boşluk düzeylerinde gerileme yaşanan bölgeler ise şöyle:

- Ümraniye: Ümraniye pazarında yeni kiralama işlemleri ile birlikte boşluk oranları yüzde 8.61'den yüzde 7.44'e geriledi
- Şişli-Zincirlikuyu-Maslak: 2017 yılının 4'üncü çeyrek döneminde boşluk oranları yeni kiralama işlemlerindeki artışla birlikte yüzde 19.15'ten yüzde 18.78 düzeyine düştü.
- Levent-Etiler: Boşluk oranları sınırlı düzeyde de olsa yüzde 21.80'den yüzde 21.62 seviyesine geriledi. 

En yüksek işlem ve kira değerleri

2017 yılının 4'üncü çeyrek döneminde İstanbul Ana Ofis Bölgelerindeki A sınıfı ofis arzı 3.52 milyon metrekareye ulaştı. Bu düzeyde en büyük katkı Ataşehir, Maslak ve Şişli bölgelerindeki yeni arzlarla yaşandı. İstanbul'un ana ofis bölgelerinde tüm işlemlerin yüzde 54.2'sine denk düşen 30 bin 245 metrekarelik yeni kiralama işlemi kayıtlara geçti. Yeni kiralama düzeyi, geçen yılın aynı çeyrek dönemine kıyasla yüzde 64.2 oranında artışa işaret etti. Bu işlemlerin alan bazında en büyük payı yüzde 56.3 ile Kozyatağı, yüzde 24.5 ile Ümraniye ve yüzde 7.6 ile Şişli-Zincirlikuyu-Beşiktaş ana ofis bölgelerinde yaşandı. İşlemlerin yüzde 6.3'ü Maslak'ta yüzde 5.3'ü ise Levent-Etiler bölgesinde gerçekleşti. Bu süreçte en dikkat çeken kiralama ise Bahçeşehir Üniversitesi'nin Altunizada bölgesinde, Ümreniye Bengi Plaza ve Schnidler'in Ataşehir My Newwork'te gerçekleştirdiği işlemler oldu. Kiralama bedeli açısından da Levent-Etiler bölgesi 44 ABD doları/metrekare/ay düzeyiyle dikkat çekti. 

Gelecek arzlarla boşluk oranlarının artışı bekleniyor

Halen İstanbul'un ana ofis bölgelerinde inşaat ya da planlama sürecinde bulunan 1.38 milyon metrekarelik yeni ofis alanı yer alıyor. Gelecekteki ofis arzının yüzde 43'lük bölümü ise İstanbul Asya Yakası'ndaki İstanbul Finans Merkezi oluşturacak. 2020 yılı sonuna ilişkin ana ofis bölgelerindeki A sınıfı ofis arzı tahmininin ise 4 milyon metrekare düzeyine ulaşması bekleniyor.