İstanbul'da yatırımın yeni gözdesi Basın Ekspres Yolu

02 Temmuz 2013 / emlakwebtv
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş.'nin Yönetici, Araştırma ve Raporlama Departmanı uzmanlarından Gökçen Taşkın, konut, AVM, ofis ve otel yatırımları kapsamında İstanbul'un yeni Maslak hattı olarak değerlendirilen yükselen yatırım bölgesi Basın Ekspes Yolu ve çevresini geniş kapsamlı bir raporla mercek altına aldı.

Bölgede ekonomik gelişim hızlı
Bölge hakkında geniş kapsamlı bir araştırma gerçekleştiren EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. Yönetici, Araştırma ve Raporlama Departmanı uzmanı Gökçen Taşkın, bölgede özellikle tekstil sektörünün gelişmiş olduğunu, bunun yanı sıra metal işleri, taşımacılık gibi sektörlere hizmet veren küçük ve orta ölçekte atölye ve imalathaneler ile depoların bulunduğunu, bölge halkının çoğunluğunu işletme sahibi esnaflar ile orta gelir düzeyine sahip işçilerin oluşturduğunu ifade ediyor.

Basın Ekspres yolu ve çevresi
Avantajlar:

• Bölgenin önemli ulaşım akslarına yakınlığı,
• Atatürk Havalimanı, CNR-Expo gibi çekim kuvveti yaratan önemli fonksiyonlara sahip olması,
• Kont fiyatlarının halen erişilebilir olması,
• Markalı konut projeleri açısından en çok değer kazanan bölgelerden biri olması,
• İmar planlarının yapılmış olması nedeni ile gelişim haritasının netleşmesi (Prestij imar alanı Lejantı ile her türlü fonksiyonun yapılabiliyor olması).

Dezavantajlar:
• 2009 senesindeki Ayamama sel felaketinin bölgenin gelişimini duraklatması,
• Bölgede yatırım yapılacak arsaların azalması.

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık uzmanı Taşkın, diğer yandan bölgenin özellikle son zamanlarda mavi yakalılar kadar beyaz yakalılar tarafından da yaşam alanı olarak tercih edilen bir bölge olarak öne çıktığını, Basın Ekspres Yolu'nun E-5 yönünün aynı zamanda Atatürk Havaalanı’na bağlandığını, bu nedenle havaalanında çalışanların da önemli ölçüde bölgede ikamet etmeyi tercih ettikleri belirtiyor. Taşkın, son yıllarda bölgede görülen yapılaşmanın hızlı gelişimi nedeniyle Basın Ekspres Yolu'nun tercih edilmesinde gözle görülür bir artış olduğunu da kaydediyor.

Konutta markalı projeler prim yapıyor
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık'a göre son dönemde özellikle konumu ve imar durumu nedeniyle cazibesi giderek yükselen Basın Ekspres Yolu, yatırımcıların lanse ettiği gibi yeni Maslak hattı olarak şekillenmeye başlamış buluyor. Uzmanlar, henüz yoğun bir ofis bölgesi olmasa da Basın Ekspres Yolu ve çevresinde konut, AVM ve otel yatırımlarının büyük hız kazandığının altını çiziyorlar.

Eva Gayrimenkul tarafından hazırlanan "İstanbul Markalı Konut Sektör Raporu" kapsamında yapılan analize göre markalı konut projeleri açısından Basın Ekspres Yolu ve çevresi en çok değer artışı gösteren bölgelerden biri olarak dikkatleri üzerine çekiyor. İnceleme kapsamına alınan aks, üç ilçenin birleşmesinden oluştuğu için analizler ilçe bazlı değil, yolun oluşturduğu aksın çevresi olarak ele alınıyor. Bu kapsamda onsekiz ayda markalı projeler bazında yüzde 45 prim yapan bölgenin değer artışı oranı hesaplanırken, bölge ve çevresindeki markalı konut projelerinin birim metrekare fiyatlarının bir buçuk yıldaki değişim yüzdesi esas alınmış bulunuyor.

Bu bağlamda, rapora göre bir buçuk yılda bölgenin takribi değeri markalı projeler bazından yüzde 45 artarken, bu yüzdeye Bahçelievler alt bölgesinin katkısı yüzde 16, Bağcılar bölgesinin katkısı ise yüzde 36 oranında belirleniyor. Bölgenin yüzde 45 gibi bir değere ulaşmasında ise Küçükçekmece ve Esenler ilçe sınırlarına dâhil olan ve 2012 senesinde satışa çıkan Güneşli, İstanbul Suites, Mall of İstanbul gibi büyük çaplı projelerin neden olduğu görülüyor.

Güneşli ve Yenibosna konutları talep görüyor
EVA Gayrimenkul yetkilileri, özellikle Güneşli ve Yenibosna civarında yoğunlaşan yeni konut projelerinin, bölge halkının güvenlikli, çeşitli sosyal imkânlara sahip, daha büyük ve lüks konutlara çıkma taleplerine cevap verdiğinin altını çiziyorlar.

Diğer yandan, araştırmaya göre Güneşli bölgesinde yer alan konut projeleri iki tip kullanıcıya hitap ediyor. Çocuklu ailelere yönelik projelerde 3+1 tipi dairelerin çoğunlukta olduğu gözlemlenirken, bir diğer kesim havaalanında ve çevre sanayilerde çalışan orta-üst gelir grup olarak öne çekiyor. Çocuklu ailelere hitap eden projelerin genelinde yeşil alanların varlığı, site güvenliği, çocuk oyun alanları, yüzme havuzları, spor alanları ve kapalı otopark imkânları büyük önem taşıyor. Nitekim EVA Gayrimenkul'un gerçekleştirdiği bütün araştırmalar, 2023‘e giden yolda konutta tercih nedenlerinin başında güvenlik, ulaşılabilirlik, erişilebilirlik gibi niteliklere olan talep giderek daha da öne çıkıyor.

EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanı Taşkın'a göre Basın Ekspres Yolu ve çevresi konut projelerinde bu ihtiyaçları karşıladığından bölge çalışanları için özellikle son yıllarda ciddi ölçüde tercih ediliyor. Taşkın, yakın geçmişte mevcut bölgenin barınma ihtiyaçlarını yeterli düzeyde karşılayamadığı için daha uzak yerlerde yaşamayı tercih eden kesimlerin, artık talep ettikleri itelikleri bu bölgede bulabilmeleriyle nedeniyle Basın Ekspres Yolu ve çevresinde yaşamaya başladıklarına vurgu yapıyor. Taşkın, söz konusu gelişme nedeniyle bölgenin yatırımcılar ve yeni konut projesi gerçekleştirmek isteyen gruplar açısından da öncelikli tercih sebebi haline geldiğinin altını çiziyor.

Basın Ekspres yolu ve çevresi
Fırsatlar:
• Bölgede 1/5000 ölçekli plan değişikliğiyle; imalat sektörünün önceliğini koruduğu pazarın; finans, turizm, ticaret merkezi ve konut projeleri ile dönüşeceği beklentisi,
• Dönüşümle birlikte değişecek nüfus profiline hitap edecek bir cazibe merkezi olma potansiyeli.
• Son aylarda bölgedeki yatırımlarının artmasıyla bölgenin değer kazanması.

Tehditler:
• Deprem riski çok yüksek ilçelerin bu bölgede olması ve yıkım riski yüksek çok sayıda niteliksiz konutu barındırması,
• Ayamama deresinin yoğun yağışlarda sel felaketine sebep olması,
• Bölgedeki proje yoğunluğu sebebiyle satışta rekabet yaşanacak olması,
• Atatürk Havalimanı’nın taşınması durumunda bölgenin önemli bir çekim gücünü kaybedecek olması.

İş merkezi olma yolunda ilerliyor
Ofisler açısından bölgenin değerlendirilmesinde ise EVA Gayrimenkul uzmanları, Basın Ekspres Yolu'nun son birkaç yıldaki gelişimine bakıldığında Maslak Büyükdere Caddesi örneğinde olduğu gibi yeni bir iş merkezi aksı olması beklentisi içinde olduklarını ifade ediyorlar.

Ancak uzmanlara göre ofis yatırımları açısından değerlendirildiğinde bölgenin henüz ilk sırada tercih edilen bir bölge konumuna ulaşmadığını belirtiyorlar. Özellikle toplu ulaşımların ana arterlere sürekli bağlantısının sağlanamamasın, bölgeye olan ilgiyi kısıtladığı görüşünü ileri sürüyorlar. Ancak ofislerde aylık kira aralığının İstanbul ortalamasının altında, 12 ila 20 USD/m2 düzeyinde olmasına dikkat çekiyorlar. Diğer yandan, bölgenin havaalanına yakınlığı ve CNR Expo’nun bu bölgede yer alması ofis yatırımları açısından gelişme vaat ederken, analiz neticeleri ve yatırımcı gözüyle değerlendirildiğinde, EVA Gayrimenkul uzmanları bölgenin bu anlamda yeni Maslak hattı olmaktan şimdilik uzak görüldüğünü belirtiyorlar.

Otel yatırımları için elverişli konumda
EVA Gayrimenkul'un raporuna göre son birkaç yılda bölgede giderek artan otel yatırımları ciddi ölçüde dikkatleri üzerine çekiyor. Marka firmalar tarafından bölgede çok sayıda otel inşaatının sürmesinin yanı sıra yeni otel projelerini hayata geçirmek isteyen firmalar da faaliyetlerine hız veriyor. Konut ve iş merkezi konseptli projelerin ardından, Atatürk Havalimanı'na yakın konumu nedeniyle Basın Ekspres Yolu'nda ardı arkasına turizm yatırımları devreye giriyor. Başlangıçta E-5 Merter-Havaalanı aksı ve Zeytinburnu sahil bölgesinde yoğunlaşan otel projeleri, bölgedeki arsa arzının kısıtlı olması sebebiyle Basın Ekspres bölgesine kaymış bulunuyor. Bununla birlikte uzmanlar, üçüncü havalimanının açılmasının bölgeyi nasıl etkileyeceğini halihazırda öngörmenin mümkün olmadığını belirtiyorlar.