Haliç kentsel dönüşüm için fırsat

12 Ağustos 2013 / emlakwebtv
Haliç bölgesinin özellikle tarihi niteliğiyle dikkat çektiğini ifade eden EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş Direktörü Özdil Şahin, Haliç cevresinde yer alan bazı tarihi yapıların günümüze korunarak geldiğini, bu yapılarda kentsel dönüşümün çeşitli ve başarılı örneklerini görmenin mümkün olduğunu dile belirtiyor. Özdil, Eski Hasköy Tersanesi’nin dönüşümüyle oluşturulan Rahmi Koç Müzesi, bir zamanlar İstanbul’un enerji ihtiyacını karşılayan Elektrik Santrali'nin dönüşümüyle oluşturulan Bilgi Üniversitesi Kampüsü Santral İstanbul, Sütlüce Mezbahane binasının dönüşümüyle oluşturulan Haliç Sütlüce Kongre Merkezi ve eski Feshane binasının dönüşümüyle oluşturulan Feshane Fuar Kongre ve Kültür Merkezi'nin söz konusu başarılı dönüşümün örnekleri arasında gösteriyor.

Avantajlı merkezi konum
Haliç bölgesinin Tarihi Yarımada ve Taksim oteller bölgesine yakınlığı, manzarasının eşsizliği, tünel bağlantıları ve deniz yolunu da kullanacak şekilde ulaşım çeşitliliğine sahip olma avantajlarıyla dikkat çektiğini belirten Şahin, bu avantajlarn bölgedeki kongre merkezleri ve otel yatırımlarının önünü açtığını kaydediyor. Ödüllü ve yeni modern bir yapı olan Eyüp Belediyesi Nikah Sarayı Ve Kültür Merkezi gelişimin bir diğer örnek yapısı. Bölgede son yıllarda yapılmış otel yatırımları arasında Hilton Garden Inn'in dikkat çektiğini ifade eden Şahin, Haliç Yat Limanı ve Kompleksi projesi kapsamında iki adet otel planlandığını, bunun dışında bölgede turizm yatırım belgesi bulunan yapım aşamasında 4 ve 5 yıldızlı birkaç otelin daha yer aldığını belirtiyor.

Merkezi lokasyonu nedeniyle bölgede son yıllarda üniversite kampüslerinin de yer aldığını dile getiren Şahin, Kadir Has Üniversitesi, Bilgi Üniversitesi, Fatih Sultan Mehmet Üniversitesi ve İstanbul Ticaret Üniversitesi'yle bölgenin aynı zamanda üniversiteler merkezi konumuna yükseldiğini ifade ediyor. Diğer yandan, Haliç bölgesinin İstanbul’un merkezi bir konumunda bulunmasına rağmen konut sektörü açısından bu potansiyelin henüz değerlendirilememiş durumda olduğunu kaydeden Şahin, bölgenin kentsel gelişiminin plansız olduğuna, yapıların çoğunun yıpranmış ve niteliksiz olduğuna dikkat çekiyor. Bölgedeki parsel büyüklüklerinin küçük olması ve çoklu mülkiyet yapısı sebebiyle bölgede yeni konut projesi geliştirmenin oldukça zor olduğunu söyleyen Şahin, öncelikle parsellerin tek bir mülkiyet altında toplanması gerektiğini, ancak bu durumun proje geliştirme süreçlerini uzattığını belirtiyor. Öte yandan Şahin, bölgede arsa toplayan birtakım yatırımcıların olduğuna da dikkat çekiyor.

Bölge çevresinde ilçe belediyeleri tarafından yürütülen projelerin önemine de değinen Şahin, Süleymaniye Yenileme Projesi, Atik Mustafa Paşa Mahallesi (Ayvansaray) Yenileme Projesi, Fatih Balat Karabaş Tahta Minare Mahalleleri Yenileme Alanı ve Unkapanı Kentsel Yenileme Projesi'nin söz konusu projelerin bazıları olduğunu ifade ediyor.

Ekonomik ömrü biten yapı çok
Bölgede arsa stoğunun yok denecek kadar az olduğunu, ekonomik ömrünü tamamlayan yapıların arsa olarak piyasada satışta görüldüğünü belirten Şahin, metrekare birim fiyatlarıyla ilgili olarak Sütlüce’de 250-600 m² aralığındaki konut imarlı arsalar için 1.500-2.500 TL/m², 500-3.000 m² alanlı ticari imarlı arsalar için ise 7.000-10.000 TL/m² arasında talep edilen satış rakamları bulunduğunu kaydediyor.

Konut fiyatlarının yeni yapım sosyal donatı özellikleri bulunmayan tekil binalarda 1.500- 3.000 TL/m² aralığında değiştiğine değinen Şahin, söz konusu gelişmeler kapsamında son yıllarda konut açısından bölgede bazı yeni projeleri görmenin mümkün olduğunu, bunların arasında Kılıç İnşaat'ın Japon Evleri, Gül İnşaat'ın Eyüp Park projesi gibi yatırımları belirtiyor. Şahin, söz konusu konut projelerinde talep edilen fiyat aralıklarının şerefiyesine gore değişmekle birlikte ortalamada sırasıyla 6.000-7.000 TL/m² ve 3.000-4.000 TL/m² olduğunu ifade ediyor.

Bölgede eski ve yıpranmış olan ya da deprem sonrası yapılmış olmasına rağmen sosyal donatılardan yoksun, estetik açıdan bölgenin tarihi değeriyle uyum sağlayamayan konut yapılarının mevcut olmasının son dönemde bölgede proje geliştiren yatırımcıları sosyal donatıları bulunan site tarzında projeler geliştirmeye yönelttiğini belirten Şahin, bölgede konut sektöründeki fiyat artışının sosyal donatılara sahip yeni konut projelerine olan ihtiyaçtan kaynaklandığını vurguluyor.

Haliç Yat Limanı ve Kompleksi pozitif etki yaratacak
Haliç Yat Limanı ve Kompleksi projesinin bölgeye her bakımdan pozitif etki sağlayacağını ifade eden Şahin, ihale aşamasında olan proje kapsamında 250 dönümlük alanda 70’er yat bağlama kapasiteli 2 yat limanı, 400’er oda kapasiteli 2 adet 5 yıldızlı otel, 1.000 kişilik cami, AVM ve otopark inşaatı yapılmasının planlandığını, Haliç’teki 558 yıllık Haliç Tersanesi'nin yıkım projesi dışında tutularak Camialtı ve Taşkızak tersanelerinin dönüştürülmesinin tasarlandığın kaydediyor.

Söz konusu projenin hayata geçirilmesi durumunda bölgeye gelen turist sayısında artış beklendiğini ifade eden Şahin, projenin bölgenin dönüşümünü hızlandırması açısından bölgeye pozitif katkı sağlayacağını, ama aynı zamanda deniz ve karayolu trafiği açısından getireceği yoğunluk düşünüldüğünde bunun negatif etkilerinin göz önünde bulundurulması ve gerekli önlemlerin alınması gerektiğine değiniyor.

Haliç bölgesinin kentsel dönüşüm çerçevesinde genel bir değerlendirmesini de yapan Şahin şunları söylüyor: "Erişilebilirliğin kolay olması ve tarihi geçmişinin eşsizliği nedeniyle bölgenin kongre merkezleri, müzeler, üniversite kampüsleri ve yeni projeler kapsamında gayrimenkul yatırımı açısından yüksek bir potansiyel taşıdığını düşünüyorum. Bölgenin tarihi mimarisi düşünüldüğünde, yeni geliştirilecek projelerin bölgenin tarihi dokusuna saygılı ve uyumlu bir şekilde geliştirilmesi önümüzdeki dönemde değer artışı konusunda önemli bir gösterge olacak. Yat limanı projeleri bölgenin canlılığını ve yoğunluğunu arttıracak, bölgenin yerli ve yabancı turistler tarafından rağbet görmesine katkıda bulunacaktır. Bu açıdan bakıldığında bölgenin otel yatırımları konusunda bir potansiyeli olduğunu söyleyebiliriz. Kentsel dönüşüm yasasının çıkmasıyla birlikte çoklu mülkiyete sahip bölgelerde dönüşüm daha kolay hale geldi. Bu sebeple lokasyon avantajıyla öne çıkan bölgede konut sektörü açısından da önemli bir gelişim bekleniyor."