GİSP’ten Afet Yasası incelemesi

3 Temmuz 2012

Yavuz Karaman’ın haberine göre, afet odaklı kentsel dönüşüm kanununun yayınlanmasıyla birlikte dönüşümün nasıl yapılacağıyla ilgili bekleyiş de sürüyor. İçinde birçok gayrimenkul uzmanını barındıran Gayrimenkul İçin Strateji Platformu GİSP de, hazırladığı bir raporla kentsel dönüşümün eksilerini ve artılarını ortaya koydu. GİSP Başkanı Gürler Ünlü, genel hatlarıyla kentsel dönüşümü bir fırsat olarak gördüklerini belirterek, “Kentsel dönüşüm kamu otoritesinin mutlaka düzenlemesi gereken bir alandır. Bu yasa ile birlikte kamunun ilk adımı atmış olması da sevindiricidir” dedi.
Ünlü, bunun yanı sıra kentsel dönüşümün içinde bazı belirsiz noktalar olduğunu ve kamuoyunda çokça tartışılan hususlar bulunduğunu anlatarak, 2/3 uygulaması, özel sektörün rolü, menkulleştirme ve imar hakları transferi gibi konuların bunların arasında yer aldığını söyledi. Konut ve uygulamalarla ilgili önemli soru işaretleri bulunduğuna vurgu yapan Ünlü, “Bu da, sektör temsilcilerinin ve vatandaşların kanunu yorumlarken farklı anlamlar çıkarmasına, yöntem ve uygulama konularında değişik sonuçlara ulaşmalarına neden oluyor” diye konuştu.

Yeni düzenleme gerekli
GİSP Genel Sekreteri İsmail Özcan da, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un, dönüşümü, sadece ‘afet tehdidi’ altındaki alanları kapsayan bir düzenleme haline getirdiğinin altını çizerek, şunları söyledi, “Potansiyel içeren veya değer üretmeyen alanlar bu yasa kapsamında değerlendirilmedi. Örneğin işlevini kaybetmiş sanayi alanları, mülk sahiplerinin terk ettiği kiracılık oranı yüksek ve boşalmakta olan çöküntü bölgeleri gibi alanlar sayılabilir. Dönüşümü yönetmek için farklı senaryoları içeren, yeni bir yasal düzenlemeye ihtiyaç olacağı öngörülüyor. Dolayısıyla, mevcut yasayı dönüşüm için ana yol haritası ve tek rehber olarak görmemek sağlıklı bir yaklaşım olacaktır.”

GİSP’den dönüşüm içn çözümler
Kentsel dönüşümün yaklaşık 7 milyon haneyi ve 30 milyon vatandaşı direkt ilgilendiren son derece karmaşık bir konu olduğunu ifade eden GİSP, şu öneriyi gündeme getirdi, “Çok farklı dinamikleri bünyesinde barındıran ve hiçbir şekilde homojen olmayan bu sorunun çözümü basit değildir. Kentsel dönüşüm problemini ‘parçalara ayırarak’ çözmeyi öneriyoruz. Bunun için farklı özellikteki bölge ve alanların senaryo analizleri yapılmalı, farklılıklar ve özel durumlar belirlenmeli ve geniş kapsamlı çözümler bu doğrultuda üretilmelidir. Bununla birlikte, kentsel dönüşüm sadece afet odaklı düşünülmemeli ve kentlerimizin global arenadaki rekabet gücünü arttıracak sosyal, ekonomik ve çevresel unsurlar ile halkımızın yasam kalitesini yükseltecek düzenlemeler de bu seferberliğin bir parçası olmalıdır.”

GİSP, altı noktaya dikkat çekti
GİSP dönüşüm yasasıyla ilgili şu hususlara dikkat çekti:
Riskli alan ve riskli yapı
Kanunda belirtilen rezerv yapı alanı, riskli alan ve riskli yapı gibi tanımlamaların yer alacağı yönetmeliklerin, detaylı ve şeffaf bir şekilde, uzman görüşleri alınarak hazırlanması ve kamuoyunda paylaşılarak netleştirilmesi büyük önem taşıyor. Riskli yapıların tespiti, Bakanlığın tespit edeceği, yetkilendireceği ve lisanslandıracağı kurumlarca yapılacaktır. Görev alacak kurumların kriterleri belli olmadığından, riskli yapı ilanına esas kriterlerin neler olacağı konusunda oluşturulacak yönetmeliğin önemi de artıyor.
2/3 çoğunluk
Kanunda riskli yapının hiçbir mutabakat aranmadan yıkılacağı yer alıyor. Mutabakat, yıkılan yapı yerine geliştirilecek yeni binada, malikler arasında 2/3 çoğunluk olarak aranıyor. Ancak 2/3 çoğunluk sağlanmadığı takdirde Bakanlık, TOKİ ve yerel belediye tarafından acele kamulaştırma yoluna gidileceği belirtiliyor. Bu tarz bir kamulaştırma tartışmalı olabilir.
Yürütmeyi durdurma
Bu, riskli yapı ilanına karşı İdare Mahkemelerinde itirazın önüne geçilerek, ‘yürütmeyi durdurma’ kararının mahkemelerce alınamayacağı, yapılacak itirazların ancak bedele ilişkin olabileceğinin belirtilmesidir. Bu maddenin uygulanması hukuk teamüllerine aykırı bir yaklaşım olacaktır. Farklı düzenlemelerle bu hüküm desteklenmelidir.
Değer tespit süreçleri
Kamulaştırma dışında kalan uzlaşma süreçlerinde değerleme kriterleri net olmadığından, hangi değere göre ‘trampa-hak transferi’, ‘menkul değere dönüştürme-kat karşılığı anlaşma yapma’ vs. gibi hususların, hazırlanacak yönetmeliklerle çözüme kavuşturulması büyük öneme sahip. Farklı kuruluşlar tarafından yapılacak değer tespitlerinin aynı standarda getirilmesi gereklidir.
Kamu-özel sektör işbirliği
Dönüşümde yerel yönetimlerin sürecin içinde aktif olmaları, özel sektör-kamu işbirliklerinin teşvik edilmesi gerekiyor. Tam olarak bir dönüşümden bahsedilmesi için bu işbirliğinin tesis edilmesi son derece önemli görülüyor.
Sosyal stratejiler
Bu kentsel hareketi yönetmek için sosyal politikaları da içeren düzenlemeler yapılması gereklidir. İnsanların bir yerden taşınıp, başka bir yerin yaşam koşullarına adapte olamaması travmatik sonuçlar da yaratabilir.