Gayrimenkul Sertifikası sistemi ve yatırımcının izlemesi gereken yollar

Gür Law Hukuk Bürosu ortaklarından Sena Apak Gayrimenkul Sertifika Sisteminin hukuki altyapısını, ihraççıların ve sertifika almak isteyen yatırımcıların izlemeleri gereken yolları anlattı: 

Konutun yalnızca belli bir kısmını almak mümkün

Gayrimenkul Sertifika Sistemi; inşa edilecek veya edilmekte olan konut veya ticari alanları kapsayan gayrimenkul projelerinin, herkesin ortak olarak alabilecekleri belirli bağımsız paylara bölünmesi ile oluşturulan bir yatırım aracı. Yani, yatırımcılara konutun tamamı yerine belli bir payını alma hakkı tanınıyor. Ayrıca; gayrimenkul projelerinin, şirketler gibi, borsa üzerinden yatırımcılara arz edilmesini sağlıyor. 

İhraççı olabilmek için uyulması gereken belirli şartlar var

İhraççıların, gayrimenkul sertifikası ihraç edebilmeleri için Sermaye Piyasası Kurulu’nun (“SPK”) izni gerekli. Bunun için öncelikle gayrimenkul projesinin gerçekleştirileceği arsanın mülkiyetinin ihraççıya ait olması veya arsa üzerinde ihraççı lehine kat irtifakı kurulmuş olması gerekir. Bunun yanı sıra ihraççı gayrimenkul projesinin satış değerinin en az yarısı büyüklüğünde satış değerine sahip bir projeyi, SPK’ya başvurmadan önce son 5 yıl için gerçekleştirmiş olmalı. Aynı zamanda ihraççının uzun vadeli derecelendirme notu almış olması ve öz kaynaklar toplamının da ödenmiş veya çıkarılmış sermayesinden yüksek olması da gerekir. 

Az sermayeyle yatırım yapmak mümkün

Gayrimenkul sertifikaları, yatırımcılar için alternatif bir yatırım aracı olarak karşımıza çıkıyor. Emlak yatırımı yapmak isteyen, ancak bu yatırım için gerekli sermayenin yüksek olması sebebi ile dilediği gibi yatırım yapamayan yatırımcılara bu imkânı sağlıyor. Ayrıca sertifikaların borsada işlem görüyor olması sebebi ile yatırımcıya erişim kolaylığı ve şeffaflık sağlıyor. 

Gayrimenkul Sertifikaları, faizsiz bir yatırım aracıdır 

Gayrimenkul Sertifikaları, kolaylıkla nakde dönüştürülebilir ve satış imkânının bulunmadığı hallerde bile ihraççı tarafından yatırımın belli bir oranda geri alınması garantisine sahiptir. Aynı zamanda faizsiz bir yatırım aracı olması sebebi ile geniş yatırımcı kitlelerine erişimi kolaylaştıracak niteliktedir. İhraççılar için ise, özellikle büyük projeler açısından, bir finansman aracıdır. Gayrimenkulün satışı hususunda esneklik ve kolaylık getirdiği gibi, her bütçeden yatırımcıya ulaşma imkânı tanır. Bütün bunlara ek olarak, gayrimenkul sertifikaları,  kentsel dönüşüm konusunda da özel düzenlemeler getirilmiş olması sebebi ile kentsel dönüşüm projelerine katkı sağlayacak nitelikte bir yatırım aracı halini alacaktır. 

Yatırımcılar herhangi bir finans kuruluşu veya banka şubesinden, ayrıca internet ve mobil bankacılık üzerinden gayrimenkul sertifikası alabilirler. 

Yatırımcının hakları güvence altında

Yatırımcı, ihraççı ile aralarında düzenlenmiş oldukları izahname veya ihraç belgeleri uyarınca, herhangi bir süre zarfında sertifikasının satılmasını talep edebilir. Yatırımcının böyle bir talebi olmasa bile, eğer ihraççıdan gayrimenkulün mülkiyetinin üstüne geçirilmesini talep etmemişse, gayrimenkulün satılmasını talep etmiş sayılacaktır. Satış talebini alan ihraççı ise projenin vade tarihine kadar gayrimenkulün satışını gerçekleştirmeye çalışacak ve ilgili gayrimenkulün tamamı satıldığında, sertifika sahiplerine payları oranında ödeme yapacaktır. İhraççının sertifikaların satışını gerçekleştirememesi halinde, 10 iş günü içerisinde, gayrimenkul sertifikasının vade tarihinden önceki üç aylık dönemde borsada oluşan ağırlıklı ortalama fiyat esas alınarak, ihraççı tarafından yatırımcılara ödeme gerçekleştirilecektir. SPK’nın veya Borsa’nın fiyatı sağlıklı bulmaması veya bedelin hesaplanamaması durumunda ise değerin tespiti için ilgili kuruluşlarca değerleme raporu hazırlanacak ve bu rapordaki bedelden az olmayacak şekilde ödeme yapılacaktır. 

Projenin izahname veya ihraç belgesinde belirlenen süreler içinde gerçekleşmeyeceğinin anlaşılması üzerine, 15 gün içerisinde yapı denetim kuruluşlarına bir fizibilite raporu hazırlatılır ve ek süre içinde ihraççı tarafından SPK’ya başvurulur. SPK genel zorlayıcı sebepler olmadığı sürece en fazla 180 güne kadar ek süre verebilecektir. Ek süre içinde proje yine gerçekleşemez veya ek süre istenmez ise, gayrimenkul sertifikasının itfa bedeli ve izahname ve ihraç belgeleri uyarınca belirlenmiş ceza-i şart ihraççı tarafından yatırımcılara ödenmelidir. Eğer ihraççı bunları da ödemez ise, projenin tamamlatılması veya projenin tamamlanmayan kısmının satılarak bedeli ile yatırımcıların zararlarının karşılanması hususlarının karara bağlanması amacıyla, Ticaret Kanunu kapsamındaki genel kurul toplantılarına ilişkin hükümler uygulanarak, gayrimenkul sertifikası sahipleri toplantısı yapılır. Bu toplantı uyarınca, gayrimenkul projesinin ihraca konu olan ancak tamamlanmayan kısmının satılarak bedelin sahip oldukları sertifika oranında yatırımcıların ödedikleri bedelin iadesine veya yatırımcıların üçüncü kişiler ile anlaşarak projeyi tamamlatmasına ve yatırımcılara karşı olan edimlerin bu üçüncü kişiler tarafından yerine getirilmesine karar verilebilir.