Gayrimenkul pazarının yeni oyuncuları yolda

14 Ağustos 2013 / emlakwebtv
“Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü” raporunda, gayrimenkul pazarına 2013 yılının ikinci yarısında, yeni ofis binaları, perakendeciler, kullanıcılar, oteller ve alışveriş merkezleri gibi yeni oyuncuların pazara gireceği ve yeni oyuncularla birlikte sektörde bir hareketlilik oluşacağı vurgulanmaktadır. Rapor ayrıca, mevcut gayrimenkullerin alım-satımı ile perakende yatırım pazarının likiditesini koruyacağı, perakende pazarının hareketliliğinin devam edeceği ve ofis pazarında güçlü bir arz yaşanacağı” belirtilmektedir.

“Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2013” ilk yarı raporuna göre;
 Gayrimenkul yatırım pazarı geçtiğimiz 6-8 aylık süreçte tamamlanan işlemler ile önemli ölçüde likidite kazanmıştır. 

 Perakende pazarının hareketliliği, pazara yeni markaların girişi ile devam etmektedir ve bu sürecin Zorlu Center’in açılışı ile devam etmesi beklenmektedir.

 2013’ün ilk yarısında pazara giren ofis arzı, geçtiğimiz yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında 6 kat artmıştır ve şu an inşaat halinde olan, pazara girecek güçlü bir arz bulunmaktadır.

 Lojistik pazarındaki kullanıcı taleplerinin oldukça güçlü olduğu görülmektedir ve gerçekleşen kiralama işlem hacminin 2011 yılı seviyelerini yakalaması beklenmektedir.

 İstanbul otel pazarında 2013 ilk yarısında önemli açılışlar gerçekleşmiştir ve şu an inşaat halinde olan güçlü arzın 2013 sonuna kadar pazara girmesi beklenmektedir.

Perakende pazarı görünümü
“Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2013” ilk yarı raporuna göre, perakende pazarının hareketliliği, pazara yeni markaların girişi ile devam etmekte olup, bu sürecin Zorlu Center’in açılışı ile devam etmesi beklenmektedir.

Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı, Avi Alkaş: " Son 6-8 aylık süreçte tamamlanan önemli işlemlerle, Türkiye perakende yatırım piyasası likitide anlamında önemli bir kazanım yaşamıştır. 2013 il yarı yıl itibariyle Türkiye’deki toplam kiralanabilir alan (TKA), 2012 yılı sonuna kıyasla 22 alışveriş merkezinde 581,000 m2’lik bir artış göstererek, 336 alışveriş merkezinde 8.9 milyon m2’ye ulaşmıştır. 2016 yılı sonuna kadar inşaatı tamamlanması beklenen toplam 88 alışveriş merkezinin yaklaşık 3.1 milyon m2’lik toplam kiralanabilir alan sunması beklenmekte olup, inşaat halinde olan projelerin tamamlanmasıyla, toplam kiralanabilir alanın 424 alışveriş merkezinde 12 milyon m2’ye ulaşacağı tahmin edilmektedir. İstanbul dışında özellikle Ankara, İzmir, Bursa, Antalya, Muğla, Konya ve Kocaeli illerine gelecek olan perakende arzının güçlü olduğu görülmektedir.

Türkiye’nin güçlü nüfus yapısı ile satın alma gücünde beklenen önemli artış, perakende talebi beklentilerini orta ve uzun vadede olumlu yönde etkileyen başlıca faktörler arasında yer almaktadır. Alışveriş Merkezi ve Perakendeciler Derneği (AMPD)’ne göre güçlü nüfus verileri, perakende satışlarına, bir önceki yılın %6.7 artışına kıyasla Mayıs 2013 itibariyle %11.8’lik bir büyüme olarak yansımıştır.

Büyüme potansiyelinin bilincinde olan uluslararası perakende zincirleri, küresel krize karşın agresif büyüme planlarını sürdürmüşlerdir. Ancak bu zincirler büyümelerini sürdürürken bazı perakendeciler ve özellikle mega mağaza kiracıları istenilen ciro rakamlarına ulaşabilmek için mevcut konumlarında mağaza alanlarını küçültmeyi tercih etmektedir. 2013’te Türkiye pazarına giren uluslararası markalar arasında ShakeShack, Magrabi Optik, FatBurger ve Conforama yer almakta olup, özellikle Zorlu Alışveriş Merkezi açılışı ile birlikte bu markaların daha da artması beklenmektedir.

Kira oranlarına bakıldığında 2011’in ilk çeyreğinden bu yana AVM’lerdeki birincil kira rakamları metrekare başına aylık EUR 80 seviyesinde sabit kalmıştır. Artan arz ve perakendecilerin verimlilik konusundaki hassasiyeti nedeniyle kira oranının 2013 yılında da EUR 80 seviyesinde kalacağı öngörülmektedir.

Ancak, perakende caddelerindeki kira seviyeleri 2011’in ilk yarısından bu yana sınırlı arza ve artan talebe bağlı olarak önemli derecede yükselmiştir. 2012 sonu itibariyle İstiklal ve Bağdat Caddeleri’nde EUR 200 ve Nişantaşı bölgesinde EUR 190 seviyesinde olan birincil kira 2013’ün ilk yarısında aynı seviyede kalmıştır. " açıklamasında bulundu.

Ofis pazarı görünümü
Rapora göre, pazardaki ticareti yapılabilir ürünün kısıtlılığına rağmen, yatırımcıların ofis pazarına olan ilgilerinin oldukça güçlü olduğu görülmektedir. Küresel kullanıcıların dahil olduğu ön-kiralama uygulamalarının artmasıyla, önümüzdeki yıllarda ofis pazarındaki küresel yatırımların daha da artması beklenmektedir.

Jones Lang LaSalle Yönetici Direktörü, Nilgün Dil Erman: “2013 yılının ilk yarısı itibariyle, İstanbul ofis pazarında A tipi ofis stoku 3.4 milyon m2’ye ulaşmıştır. İstanbul ofis pazarında, Merkezi İş Alanı (MİA) en fazla A tipi ofis stokuna sahip alt pazar olarak öne çıkarken, 2013 yılının ikinci çeyreğinde, MİA dışı Asya Bölgesi’nin sıralamada MİA’nın önüne geçtiği görülmektedir. Bu kapsamda mevcut ofis arzının %37’si Asya Yakası’nda,%36’lık kısmı ise MİA’da yer almaktadır.

İstanbul ofis pazarında mevcut durumda, inşaat halinde olan 1.07 milyon m²2 kiralanabilir ofis alanı yer almakta olup gelecek ofis arzının tamamlanmasıyla, 2015 yılının sonunda ofis stokunun %30 oranında bir artış göstererek 4.51 milyon m2’ye ulaşması beklenmektedir.

2013 yılının ilk yarısında, 315,000 m2 büyüklüğünde ofis arzı İstanbul ofis pazarına giriş yapmıştır. Bu dönem zarfında pazara giren ofis arzının, geçen yılın aynı döneminin yaklaşık 6 katı olduğu görülmektedir. Piyasaya giren ofis arzının %56’sı Asya Yakası’nda gerçekleşmiştir.

İstanbul A tipi ofis pazarında boşluk oranı, 2012 sonu itibariyle %9.4 iken, 2013 yılının ilk yarısında %8.7 seviyesine gerilemiştir. MİA’da 2012 yılı sonu itibariyle %4.5 olan boşluk oranı, 2013 yılının ilk yarısı itibariyle %5.2 seviyesine yükselmiştir. %13 oranında bir boşluk oranına sahip olan Asya Yakası, İstanbul ortalamasının bir hayli üzerinde yer almaktadır. MİA dışı Avrupa Bölgesi’nde ise 2012 yılı sonu itibariyle %11.9 olan boşluk oranının, yılın ilk altı aylık döneminde %7.6 seviyesinde kaydedildiği görülmüştür.

2013’ün ilk yarısında, ofis pazarında kiralama işlem hacminin geçen senenin ilk altı aylık dönemiyle eşit düzeyde, yaklaşık 120,000 m2 seviyesine ulaştığı görülmektedir. Bu dönem süresince gerçekleşen toplam kiralama işlem hacminin %58’i MİA dışı Asya Bölgesi’nde, %39’u MİA’da ve %2’si MİA dışı Avrupa Bölgesi’nde gerçekleşmiştir. Ofis pazarında yaşanan olumlu gelişmeler doğrultusunda, 2013 yılının geri kalanında piyasadaki güçlü kiracı talebine bağlı olarak, kiralama işlem hacmindeki artışın devam etmesi beklenmektedir.

Levent ve Maslak gibi birincil ofis bölgelerinde A tipi ofis arzının kısıtlı olması ve bölgede kullanıcı talebinin yüksek olması, bölgede mal sahiplerinin kiracılar üzerinde önemli bir avantaja sahip olmasına neden olmaktadır. Fakat inşaat halinde olan ofis projelerinin tamamlanması ile birlikte, ofis arzındaki artışın, mülk sahiplerinin bu avantajlı konumunu zayıflatacağı düşünülmektedir.

2012 yılının son çeyreğinden itibaren İstanbul’un Avrupa yakasında birincil kira oranının EUR 35 m2/ay, Asya yakasında ise EUR 23 m2/ay seviyesinde olduğu gözlemlenmektedir. Pazara girecek yeni ofis arzı nedeniyle, 2016 yılı sonuna kadar bir kira artışı beklenmemektedir.

Lojistik Pazarı Görünümü
Lojistik pazarı, uzun süreli kira kontratına sahip, arsa sahiplerinin hem geliştirici hem de yatırımcı olarak hareket ettikleri, kullanıcıların amaçlarına uygun geliştirilen projelerce şekillenmektedir. Bu kapsamda geliştirme faaliyetinin güçlü olduğu ve talebin Asya Yakası’nda, özellikle Tuzla ve Gebze bölgelerine odaklandığı görülmektedir.
İstanbul ve Kocaeli lojistik pazarının incelendiği rapora göre; Türkiye’de lojistik arzı ağırlıklı olarak ulaşım ve işgücü altyapısı güçlü, stratejik konuma sahip liman bölgelerinde ya da önemli dağıtım noktalarında konumlanmaktadır. Bu kapsamda Türkiye’deki toplam lojistik arzının %40’lık bölümünü oluşturan Marmara Bölgesi en fazla öne çıkan bölgedir. Marmara Bölgesi’nde ise İstanbul ve Kocaeli, kullanıcı talepleri ve sundukları nitelikli arza bağlı olarak öne çıkan illerdir.

Gebze-Tuzla ile Esenyurt-Hadımköy bölgeleri, gelişen altyapı olanaklarına bağlı güçlü ulaşılabilirlikleri ve sundukları nitelikli lojistik projeleri ile İstanbul’da en fazla tercih edilen lojistik alt bölgeleri olmaya devam etmişlerdir.

Lojistik arzı açısından alt bölgeler değerlendirildiğinde, arzın yaklaşık %67’lik bölümünün İstanbul’un Asya Yakası’nda ve İstanbul’un bir alt bölgesi konumunda olan Kocaeli ilinde yer aldığı görülmektedir. Şu an inşaat halinde olan lojistik projelerinin oluşturduğu arzın büyük bölümünün yaklaşık %55’lik oran ile İstanbul Avrupa Yakası’nda konumlandığı ve bölgenin önümüzdeki dönemde Kocaeli’nden sonra en büyük arza sahip alt bölge olmaya devam edeceği görülmektedir.

A sınıfı birimlerde boşluk oranı %5 seviyelerinde iken, B sınıfı birimlerde boşluk %18 seviyelerindedir. Alt bölgelerin boşluk alanları değerlendirildiğinde, İstanbul Anadolu Yakası yaklaşık %16’lık boşluk oranı ile doluluğu en yüksek lojistik alt bölgesi olarak öne çıkmaktadır.

Lojistik pazarında son dönemde hızlı tüketim malları sunan firmalar ile telekomünikasyon, 3PL, otomotiv ve elektrik & elektronik alanında faaliyet gösteren şirketlerin en aktif lojistik kullanıcıları olarak öne çıktıkları görülmektedir. Ayrıca kullanıcıların ağırlıklı olarak Amerika Ulusal Yangın Koruma Birliği (NFPA) güvenlik standartlarına sahip A sınıfı lojistik depo arayışında oldukları göze çarpmaktadır.

2013 yılı ilk yarıda gerçekleşen kiralama hacmi, yıl sonunda 2011 yılı seviyelerinin yakalanabileceği sinyallerini vermektedir. İlk yarıda gerçekleşen 10,000 m2’nin üzerindeki kiralama işlemlerine bakıldığında Gebze’nin en fazla talep gören bölge olduğu görülmektedir.

2013 yılında kullanıcı talebi iyileşme gösterse de, bu talebin kira seviyelerine önemli bir etkisi olmamıştır. Mevcut pazar koşulları değerlendirildiğinde, pazardaki kira seviyelerinin mal sahipleri tarafından değil, kiracı talepleri doğrultusunda belirlendiği görülmektedir.

2013 ikinci yarısında birincil kira oranı yaklaşık USD 6-7 m2/ay düzeyinde sabit kalmıştır. Daha küçük ve düşük kalite alanlarda ise kira seviyelerinin USD 4-5 m2/ay düzeyinde olduğu görülmektedir. Alt pazarlar bazında ise, Avrupa yakasının USD 6-7 m2/ay olan kira seviyesiyle, USD 5-5.5 m2/ay olan Anadolu Yakası’ndan daha yüksek kira seviyelerini yakaladığı görülmektedir. Ancak, olumlu görünüm sayesinde, orta dönemde kira seviyelerinde bir artış olması beklenmektedir. İzmir ve Ankara gibi ikincil lojistik pazarlarında kira seviyeleri, 2013 yılında USD 5 m2/ay seviyesinde sabit kalmıştır.

Otel pazarı görünümü
Türkiye otel piyasası ağırlıklı olarak yerel mal sahiplerinin baskın olduğu bir Pazar olup, satıcıların ve uluslararası yatırımcıların fiyat beklentileri arasındaki fark, yatırım pazarının önemli sorunlarından biri olmaya devam etmektedir.

Fiyat beklentisi farkları dışında, kira kontratı gibi çeşitli yatırımcı talepleri de gündeme gelmektedir. Türkiye’deki otel kontratlarının çoğunluğunu, sınırlı marka anlaşmalarının dışında, yönetim ve franchise kontratları oluşturmaktadır. Alman ve bazı Orta Doğulu fonlar, özellikle kira kontratlarına yatırım yapmayı tercih etmektedirler. Ayrıca uluslararası markalı bir otelin, alkolsüz otele dönüştürülmesinde yaşanan zorluklar, bazı yatırımcıların hevesini azaltmaktadır. Pazardaki diğer bir zorluk ise, Avrupa ile kıyaslandığında, Orta Doğulu yatırımcılar için Türkiye’de yatırım yapılabilir ürünlerin kısıtlılığı olarak ortaya çıkmaktadır.

Rapora göre, Gezi Parkı gösterilerine bağlı olarak, İstanbul’daki otellerin doluluğu negatif bir şekilde etkilendilerse de, İstanbul’a gelişler geçen yılın aynı dönemine göre %16.8’lik bir artış göstermiştir.

2013 yılının ilk altı ayında, Türkiye’ye gelen yabancı ziyaretçi sayısı %14.4 artmıştır. Antalya, 2013 Ocak-Haziran döneminde Türkiye’ye gelen yabancı turistlerin %29.4’üne ev sahipliği yaparak, %34.0 pay alan İstanbul’un ardından ikinci sırada yer almıştır. Ziyaretçi sayısı bazında ilk beş, Rusya, Almanya, İngiltere, Gürcistan ve Bulgaristan olurken, bu ülkeleri Hollanda ve İsveç takip etmiştir.

2013 Ocak-Haziran döneminde, oda başı gelirler (Euro bazında) 2012 yılının aynı dönemine göre %2.4’lük bir artış göstermiştir. Ancak Haziran ayı verilerine bakıldığında, oda başı gelirlerin geçen yılın aynı dönemine göre %23 azaldığı görülmektedir.

İnşaat halinde olan projelerin yavaş ilerlemesinin, hem İstanbul hem de diğer şehirlerdeki otellerin performansları açısından olumlu etkilerinin olduğu görülmüştür.
Oda sayısı baz alındığında, İstanbul’da halen beş yıldızlı otellerin hakim olduğu görülmektedir; ancak Türkiye’de uluslararası yıldız sisteminin uygulanmaması nedeniyle, bu otellerin bazıları uluslararası yatırımcılar tarafından dört yıldızlı olarak değerlendirilmektedir.