Emlakçı yasası neler getiriyor, emlakçı yasası ne zaman çıkacak?

emlakwebtv
Gayrimenkul danışmanlarının, gayrimenkul müşavirlerinin hukuki statüye kavuşması için TBMM’de bulunan ‘Lisanslı Emlak Komisyonculuğu ve Lisanslı Emlak Müşavirliği’ yasa tasarısının yasalaşması halinde nelerin değişeceğini Av. Ali Güvenç Kiraz emlakwebtv’ye anlattı

Gayrimenkul sektöründe geçtiğimiz yıllarda önemli atılımlar gerçekleşti. Yabancılara mülk satışı, 2B yasası, Kentsel dönüşüm yasasının çıkması ile beraber gayrimenkul sektöründe ciddi bir ivme oluştu. Herkes bu sektörde kendine bir yer ediniyor ancak emlakçı adını verdiğimiz bir alanda yasanın olmaması büyük eksiklik niteliğindeydi.

Emlakçı yasası ne zaman çıkacak?

Bu konudaki çalışmalar hız kazandı, TBMM’e emlak yasası, emlak müşavirleri, emlak brokerları yasası olarak gündeme geldi. Büyük ihtimalle 2013’ün sonu, 2014’ün başlarında ya da ortalarında bir emlakçı yasasına sahip olacağız.

Yeni yasa tasarısı ile hem merdiven altı emlakçılık son bulacak, herkes yasal bir hale gelecek, sicil kayıtları oluşturulacak, dolayısı ile emlakçılara çok büyük faydası olacaktır.

Emlakçı yasası neler getiriyor? Emlak yasası, emlak müşavirliği yasası neler getiriyor?

-Yeni yasa ile artık bir sınav sistemi devreye girecek. Girmeyen hiçbir kişi emlak müşaviri diğer adıyla emlak brokerı olamayacak. Bu yasayla net bir şekilde belirlenmiş durumda.

-Emlak müşaviri olmak isteyen kişinin sınava girmeden önce yüz kızartıcı suçlardan mahkum olmama şartı getirilmiştir. (Dolandırıcılık, hırsızlık, görevi kötüye kullanma, emniyeti suistimal, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma gibi) suçlardan mahkum olan yada yargılanan kişilerin bahsedilen lisans sınavına girmeleri bu yasa ile engellenmektedir.

-Emlak müşaviri/brokerı olabilmek için 4 yıllık üniversite şartı gerekiyor. Emlak komisyoncusu/emlak danışmanı olabilmek için ise lise mezunu olmak şartı getiriliyor.
- Lisans sınavına girerek sınavı kazananlar işyeri açabilmek için emlak müşaviri, işyeri açan emlak müşavirlerinin yanında çalışabilmek için de emlak komisyoncusu unvanını alacaklar. Emlak müşaviri uygulamada emlak brokerı emlak komisyoncusu da emlakçı olarak kullanılıyor. Emlak brokerı bir yapıda bağımsız olarak bir şirket kurabilir yürütebilir kişi niteliğindedir. Emlak danışmanı, brokerın altında belli bir yüzde ile çalışan komisyoncu niteliğindedir.

-Emlak müşaviri ve emlak komisyoncusu Lisans sınavına girmek zorundadır. İlgili oda tarafından yapılan sınav en önemli sınav niteliğindedir. Bu sınavı geçemeyen kişi ne emlak müşaviri ve ne de emlak komisyoncusu olamayacak.

- Lisans sınavını yapan kurul aynı zamanda her emlakçı için bir sicil kaydı tutacak ve bu sicil kaydı üzerinden yapılan şikayetler değerlendirilecek ve hatta sicil kaydı iptal edilerek emlak işi yapması engellenebilecek. 

-Emlak müşaviri sınav sonucunu yani lisans belgesini işyerine asmak zorunda. Ayrıca bu belgeyi sadece lisansı olan kişinin kullanabilmesi esası getirilmiştir. Lisans başka bir kişiye devredilemez.

- Emlak müşavirleri ve komisyoncuları, alım-satım ve kiralama konusunda faaliyette bulunacak, özel ve resmi kurumlarda işlemleri takip edebilecek ve aracılık hizmeti verecekler.

- Emlak müşavirleri yanlarında çalıştırdıkları emlak komisyoncularının yaptıkları işlerden sorumlu olacaklar.  Emlak müşavirleri kadrolu veya sözleşmeli bir avukatla çalışmak zorunda olacaklar.

-Yabancı ülkelerden gelmiş şahıslarda lisan veren kurulun onayı ile Türkiye’de emlak müşaviri ve komisyoncusu olabilecektir.

-Emlak müşavirleri ve komisyoncuları yasa tasarısına göre; alım-satım ve kiralama konusunda faaliyette bulunacak, bu faaliyetlerle ilgili özel ve resmi kurumlarda işlemleri takip edebilecek ve aracılık hizmeti vereceklerdir. 
-Emlak müşavirleri ise gayrimenkul hizmetine yönelik inceleme, araştırma ve raporlama hizmeti de verebilecekler ve bilirkişi hizmeti yapabileceklerdir. Komisyoncular bu işleri yapamayacaktır. 

-Emlak müşavirleri lisanslı olarak faaliyetlerini sürdürecekler ve şirket kurmak istediklerinde en az 200.000 TL. sermayeli Anonim Şirket kuracaklardır. Emlak müşavirleri yanlarında çalıştırdıkları emlak komisyoncularının yaptıkları işlerden sorumlu olacaklardır. Emlak müşavirleri kadrolu veya sözleşmeli bir avukatla çalışmak zorunda olacaklardır.

-Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri tapunun yaptığı resmi senet düzenleme işlemlerini yapabileceklerdir. Buna göre tapunun onayından geçmek üzere alım-satım ve her türlü ayni şahsi hak devri bu şirketler vasıtası ile gerçekleştirilebilecektir. Şirketin zorunlu olarak çalıştırmak zorunda olduğu sözleşmeli veya kadrolu avukatta bu resmi senet veya belgenin altına imza atacaktır.

-Büyük şirketlerin kurmuş olduğu bayi ve franchising sistemi tasarı ile yasal hale gelmiş olacaktır. Buna göre bayiler ve acenteler bağımsız işletmeler olacaklar sorumlulukları kendilerine ait olacaktır.

-Bu yasa tasarısı ile müşteri ile emlak komisyoncusu-müşaviri arasında imzalanan sözleşmeler iş sözleşmesi olarak değerlendirilecek ve bu sözleşmeler ilgili taşınmazın bulunduğu tapu-kadastro müdürlüğüne ibraz edilecektir. Artık bu şekilde bir devrim niteliğinde komisyon bedeli konusu resmi bir belge niteliğini kazanmıştır. İş sonuçlandığında taraflar sözleşmeyi fesh edeceklerdir. İş sonuçlanmadığı takdirde talep halinde tapu müdürlüğü sözleşmeyi fesh edecektir.. Ancak yer gösterme belgesi imzalanması halinde ve gösterilen yerin daha sonra satılması ve kiralanması halinde hizmet bedeli hak edilecektir. Böylece yer gösterme belgeleri de hizmet bedeli alınması konusunda önemli bir belge niteliğini kazanmıştır.

-Lisans veren kurul her yıl Ocak ayından geçerli olmak üzere asgari ücret tarifesi yayınlayacaktır. Her yıl bu ücret tarifesi arttırılacaktır. Artık komisyoncu veya müşavir belirlenen tarifenin altında hizmet bedeli almayacaktır. 

-Müşavirlerin ve komisyoncuların verdikleri hizmetlerden kaynaklı sorumluluklarının ödenebilmesi amacıyla bir sigorta fonu kurulacaktır. Zararını tahsil edemeyen müşteri buradan karşılayacaktır.

Yasa görüldüğü üzere devrim niteliğindedir. Birçok konuyu çözmüş ve yukarıda belirttiğimiz emlakçı-gayrimenkul danışmanlarının hukuki statüsünü net bir şekilde tanımlamıştır. Dünyanın birçok gelişmiş ülkesinde varolan bu düzenlemeler gayrimenkul konusunda bu kadar önemli bir ülkede uygulanmamış olması bir talihsizliktir. Bizler bu yasa tasarısını ivedilikle yasalaşmanı öneriyoruz.