5 Soruda Bina Tamamlama Sigortası Nedir?

Türkiye'de kentsel dönüşüm çalışmalarının hızlanmasıyla birlikte bina tamamlama sigortası da yürürlüğe girmeye başladı. Peki, bina tamamlama sigortası nedir? 

Bina tamamlama sigortası, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında ön ödemeli konut sözleşmesi imzalayanların haklarına ilişkin düzenlemeleri kapsıyor. 

Bina tamamlama sigortası nedir? 

Bina tamamlama sigortası ile sigortacı, satıcının iflası veya gerçek kişi satıcının ölmesi ya da gaipliğine karar verilmesi nedeniyle, poliçede belirtilen ön ödemeli konut satışına konu olan projeyi tamamlayamaması durumunda, teminat hesabında belirtilen menfaat sahiplerine, bu genel şartlara ve poliçe özel şartlarına göre teminat sağlar. Söz konusu sigorta ile sigortacı ön ödemeli konut satışına konu proje için poliçe düzenleyerek satıcıya genel bir teminat limiti tahsis eder. Proje kapsamında, tüketicilere konut satışının yapılmasının ardından ise konut bedeli üst sınır olmak üzere her bir tüketici için, müstakil teminat senetleri düzenler. Sigorta kapsamında sağlanan tazminat, teminat vb. güvenceler iflas veya tasfiye masasına dahil edilemez, haczolamaz, üzerilerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz. 

Bina tamamlama sigortasında teminat dışı kalan durumlar ise şöyle; 

1) Satıcının iflas söz konusu olmaksızın projeyi belirtilen niteliklere uygun olarak otuz altı ay içinde tamamlayamaması.

2) Proje kapsamında yer alan ve konut amaçlı olmayan taşınmazlara ilişkin ödemeler.

3) Runiarla sınırlı olmamak üzere, deprem, yanardağ püskürmesi, toprak kayması, fırtına, dolu, yıldırım, sel ve su baskım gibi doğal afetler nedeni ile projenin tamamlanamaması.

4) Sözleşmenin, Kanun ve Yönetmelikteki noterde düzenlenmemesi veya Yönetmelik hükmüne göre sözleşme içeriğinde yer alması gereken unsurlara aykırı olarak düzenlenmesi.

5) Sözleşmenin, kat karşılığı inşaat sözleşmesi peklinde yapılmış olması halinde arsa sahiplerine ait menfaatler.

6) Tüketicinin cayması ya da sözleşmeden dönmesi durumunda, satıcı talep etmiş ise konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar olan bedel.

7) Herhangi bir nükleer yakıttan veya nükleer yakıtın yanması sonucu nükleer atıklardan veya bunlara atfedilen sebeplerden meydana gelen iyonlayım radyasyonlar, radyo-aktivite bulaşmaları veya kirlenme.

8) Herhangi nükleer kuruluş, nükleer reaktör veya bunların birleşik veya tamamlayıcı nükleer parçalarının radyoaktif, zehirleyici, patlayıcı veya diğer tehlikeli ya da kirletici özelliklerinden meydana gelen zararlar.

9) Atomik veya nükleer parçalanma ve/veya birleşme yahut diğer benzer tepkime veya radyoaktif güç ya da madde kullanılan herhangi bir silah ya da cihazdan kaynaklanan zararlar.

10) Herhangi bir sınai, ticari, zirai, tıbbi, fennî veya sair barışçıl maksatlarla hazırlanan, taşınan, depolanan ya da kullanılanlar haricindeki radyoaktif izotoplardan kaynaklanan zararlar.

11) Her türlü kimyasal, biyolojik, biyo-kimyasal ya da elektromanyetik silahtan kaynaklanan zararlar.

12) Savaş, her türlü savaş olayları, istila, yabancı düşman hareketleri, çarpışma (Savaş ilan edilmiş olsun olmasın), iç savaş, ihtilal, isyan, ayaklanma ve bunların gerektirdiği inzibati ve askeri hareketler nedeniyle meydana gelen zararlar.

13) Kamu otoritesi tarafından projede yapılacak tasarruflar nedeniyle meydana gelen zararlar.

14) 3713 sayılı Terörle Mücadele Kanununda belirtilen terör eylemleri ve bu eylemlerden doğan sabotaj sonucunda oluşan veya bu eylemleri önlemek ve etkilerini azaltmak amacıyla yetkili organlar tarafından yapılan müdahaleler sonucu meydana gelen biyolojik ve/veya kimyasal kirlenme, bulaşma veya zehirlenmeler nedeniyle oluşacak bütün zararlar.

Bina tamamlama sigortası yapan şirketler

Bina tamamlama sigortasını sigorta şirketlerinden yaptırabilirsiniz. Aynı şekilde bina tamamlama sigortası fiyatlarını da benzer firmalardan öğrenebilirsiniz. 

Bina tamamlama sigortası nasıl yapılır, sigorta primi nasıl ödenir? 

Sigorta primi, projedeki konut sayısı ve proje süresi göz önünde bulundurularak hesaplanır. Prim ödeme şartları ise poliçede belirlenir. Ekonomik şartlarda değişiklikler olursa, prim bu şartlara göre yeniden düzenlenebilir. Satıcı, sigorta primini ve faturalanan diğer masrafları poliçede kararlaştırılan şekilde zamanda öder. Prim ödeme borcunda temerrüde düşülmesi durumunda ise Türk Ticaret Kanunu hükümleri uygulanır. 

Enerji kimlik belgesi nedir, nasıl alınır? merak ediyorsanız 'Enerji Kimlik Belgesi Nedir, Nereden Nasıl Alınır?' konulu yazımızı inceleyebilirsiniz. 

Av. Ali Güvenç Kiraz'ın yorumuyla Bina Tamamlama Sigortası

6306 sayılı Kentsel Dönüşüm yasası çıktığı günden itibaren etrafımızın adeta bir şantiyeye döndüğünü görüyoruz. Neredeyse tüm inşaatlarda kat karşılığı inşaat süreci yapılmak suretiyle inşa ediliyorlar. Müteahhit seçimi konusunda daha önce birçok defalar vatandaşlarımızı uyardık, ekonomik gücü olan müteahhitleri seçin, sözleşmelerinizi mutlaka kendinizi güvence altına alacak şekilde yapın diye. Ancak maalesef vatandaşlarımızın çoğunlukla hala bir inşaatı daha iyi ve güvenilir şekilde yapacak olan müteahhitte değil de biraz daha fazla metrekare, kira bedeli, taşınma parası veya ek bedel ödemeyi kabul eden müteahhitlere yönlendiğini görmekteyiz. Tabi bu durum karşımıza ekonomik olarak alt yapısı kuvvetli olmayan ve sat-yapçı dediğimiz müteahhitlerin kat karşılığı inşaat piyasasına egemen olması sonucunu doğuruyor. Bir kısım müteahhittin iyi niyetle giriştiği bu yol bazen sat-yap modeli nedeniyle satamamaları halinde ekonomik bir kısır döngüye kendilerini sokuyor ve maalesef inşaatlar yarım kalabiliyor, bitirilemiyor ve hatta hiç başlayamıyor. işte burada malikler kendilerini bazı güvenceler altında hissediyorlar ve nasıl olsa bu güvenceleri devreye sokarak kendimizi koruyabiliriz diyorlar. Oysa işte en büyük yanılgı burada başlıyor. Neden mi?

1)    Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmeleri tek taraflı fesh edilebilen sözleşmeler değildir. Yani müteahhit ekonomik olarak zor duruma düştü denilerek tek taraflı kat malikleri tarafından fesh edilemez mutlaka mahkemeye başvurularak feshin yapılması gerekir. 
2)    Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmelerinin mahkemeye başvurularak feshinin talebi halinde de her durumda fesih durum oluşmayacaktır. Mahkeme mevcut inşaatın geldiği durumu tespit ederek mevcut durum gününden itibaren müteahhittin sözleşme ile aldığı süre sonuna kadar bu inşaatı bitirip bitiremeyeceğine bakacaktır. Geriye kalan süre müteahhit tarafından inşaatın bitirilmesine yetiyorsa sözleşme yine fesh edilemez. 
3)    Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmelerinin mahkeme tarafından feshi süreci sonlanmadan malikler yeni bir müteahhit ile sözleşme imzalayamazlar. Türkiye yargı sürecinde Yargıtay dahil olmak üzere en az 2-2,5 yıl süren bir dava süreci oluşacaktır. 
4)    Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmeleri ile müteahhitte devredilen dairelerin ipotekli olarak da müteahhit tarafından satılması halinde de bu daireleri alanların kanuni hakkı çok sıkıntılıdır. Yani müteahhit iskan almadan önce bu daireleri satmış olması halinde maliklerin sözleşmenin feshi için açacakları dava neticesinde bu daireleri alanlar açısından tapular iptal edilerek arsa maliklerine geri döndürülecektir. 
5)    Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmeleri ile birlikte verilen BANKA TEMİNAT MEKTUPLARININ nakde çevrilmesi öyle kolay değildir. Bütün apartmanlarda hemen nakde çeviririz düşüncesi olsa da bu teminat mektupları konusunda müteahhitler tedbir almakta ve yargılama sonrasında nakde çevrilmektedir. Burada esas nokta müteahhittin yaptığı inşaatı bitirmemesi halinde sözleşmeyi fesh edecek mahkemenin müteahhittin yaptığı inşaat maliyet bedelini almasını sağlamaktır. 

Dolayısıyla kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi yaparken çok dikkatli olmak gerektiği gibi bu sözleşmeler için yapılacak teminatları da dikkatli bir şekilde almak gerekmektedir. Kamu maliyesinde olduğu gibi devletin aldığı teminat mektupları gibi kolayca nakde çevrilir zannedilen teminat mektupları yerine 28.05.2014 tarihi itibariyle hukuk hayatımıza giren 30 ve üzeri konutlarda zorunlu olan BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI yaptırma zorunluluğu getirilmelidir. BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI ile sıkıntıya giren müteahhittin binadan çıkarılarak seçenekli bir şekilde ya bina tamamlama sigortacısı kurum veya sigorta şirketinin onay vereceği bir müteahhit tarafından mahkeme süreci beklenmeksizin tamamlanması sağlanacaktır. Bize göre 30 konut ve altındaki tüm apartman maliklerinin de müteahhitlerine zorunlu kılması gereken bu BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI’nın bir an evvel, acilen poliçe haline getirilmesi ve piyasaya artık sunulması şarttır. Apartmanları ve en az 2-2,5 yıl malikleri evsiz, barksız bırakmayacak model bu olacaktır. 

5 soruda Bina Tamamlama sigortası 

Gayrimenkul sektöründe yaşanan sıkıntılar ve yarıda bırakılan konut yatırımlarına ilişkin haberler medyada sıklıkla yer almaya başlarken, sektör dinamikleri de "karşıt önlemlere" dikkat çekmeye devam ediyor. Bu önlemlerin başında gelen Bina Tamamlama Sigortası ise projelerin tamamlanamaması ya da yarıda kalması halinde başvurulacak ilk uygulama olarak gözüküyor. Bina Tamamlama Sigortası ile ilgili temel soruları sizler için yanıtladık. 

Soru 1: Bina Tamamlama Sigortası Nedir?

Yanıt: İlk kez 2013 senesinde 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun Kapsamında ele alınan ve 2016 yılının Temmuz ayında uygulanabilir hale gelen "Bina Tamamlama Sigortası", konut geliştirici firmaların nakit sıkıntısı, imar değişikliği, iflas etmesi, teknik yetersizlik ya da kötü niyetli yaklaşımlarla projelerini teslim etmemesi ya da geç teslim etmesi durumunda devreye giriyor. 

Soru 2: Bina Tamamlama Sigortası hangi koşullarda devreye girer?

Bina Tamamlama Sigortası, satıcının iflası ya da gerçek kişi satıcının ölmesi ya da başka nedenlerden satışa konu olan projeyi tamamlayamaması durumunda devreye girer. Bunun devamında  teminat hesabında belirtilen menfaat sahiplerine, genel şartalra ve poliçeye özel şartlarda teminat sunan Bina Tamamlama Sigortası kapsamında sağlanan tazminatlar iflas ya da tasviye masasina da dahil edilemez ve haczedilemezler. Proje başlangıcından sonra hasar oluşması durumunda sigorta şirketinin alıcılara yapılan ödemeleri iade etme ya da inşaatı tamamlayarak alıcılara teslim etme tercihi olabilir. Sigorta Şirketlerinin Bina Tamamlama Sigortası'ndaki sorumluluğu ise 6 yıl ile sınırlandırılmış durumda. 

Soru 3: Türkiye'de Bina Tamamlama Sigortası uygulayan markalı proje var mı?

Yasa gereği Bina Tamamlama Sigortası poliçesinin düzenlenebilmesi için projenin 30 konut ve üzeri bağımsız bölüme sahip olması gerekiyor. Türkiye'de markalı konut sektöründe ilk uygulama geçtiğimiz günlerde Tepe İnşaat tarafından gerçekleştirilmişti. Türkiye'nin ilk "Bina Tamamlama Sigortası"nı Tepe Aura projesinde uygulamaya alan firma, böylece hem sahiplerini güven altına almış, hem de sigortayı sunan firmalarla sözleşme imzalamıştı. Tepe İnşaat Genel Müdürü Kemal Atila Oğuz yakın dönemde İstanbul içinde iki büyük kentsel dönüşüm projesini daha hayata geçirmeyi hedeflediklerini belirterek, bu projelerde maliklere bina tamamlama sigortası hizmeti sunmak istediklerini belirtmişti. 

Soru 4: Bina Tamamlama Sigortası Sektöre ne kazandıracak?

Bina Tamamlama Sigortası özellikle son dönemlerde inşaat sektöründe faaliyetlerini sürdüren firma sayısındaki artış ve farklı sektörlerdeki girişimlerin inşaat alanına kaymaya yönelik iradesi ile daha sık gündeme gelmeye başladı. Medyada arka arkaya "tamamlanamayan projeler", iflas eden inşaat firmaları ve mağdur edilen hak sahipleri haberlerinin gündeme taşıdığı "Bina Tamamlama Sigortası"nın öncelikli olarak, kullanıcılar gözünde giderek aşınmaya başlayan inşaat sektörü imaj ve güvenini toparlaması bekleniyor. Bununla birlikte ülke genelinde Bina Tamamlama Sigortası'na yönelimin azlığını değerlendiren uzmanlar, faaliyetlerin önemli bir kısmının gayri resmi kanallar üzerinden çalışmakta olduklarına dikkat çekiyor. 

Soru 5: Profesyoneller Bina Tamamlama Sigortası Hakkında ne düşünüyor?

Gayrimenkul sektörü Bina Tamamlama Sigortası'nı sektör dinamikleri ve özellikle de hak sahipleriyle yürütülen görüşmeler açısından önemli buluyor. Tepe İnşaat Genel Genel Müdürü A. Oğuz, "Kentsel dönüşüm projelerinde bina tamamlama sigortasının hayata geçmesiyle hak sahipleri güvence altına alınacak ve bu sigortayı sunan firmalarla gönül rahatlığıyla sözleşme yapabilecekler. Böylelikle kentsel dönüşümün önündeki önemli engellerden biri daha kaldırılmış olacak." derken, Nova Group Holding Yöneticisi Müjdat Güler de: "BTS düzenlenmeyen projelere satış yasağının getirilmesi ve konut kredisi kullandırılmaması gibi uygulamalar, hem her önüne gelenin gayrimenkul geliştirmesini önleyecek, hem de sektörde kaybolmaya başlayan güveni tekrar tesis edecektir" ifadelerini kullandı. GİSP Üyesi ve Gayrimenkul Hukuku Uzmanı, Avukat Nazım  Kurt ise: "Bina Tamamlama Sigortası'nın gelmesi ile gayrimenkul sektörünün yeni bir döneme girdiğini söyleyebiliriz. BTS ile alıcılar, işini düzgün yapan şirketler ile sermayesi ve teknik yeterliliği olmayan şirketleri rahatça tespit edebilecekler, bu sebeple, şirketler kendilerine çeki düzen verecek.