Bağdat Caddesi metrekare fiyatlarında son durum

İstanbul Anadolu Yakası'nın kentsel dönüşüm merkezlerinden Bağdat Caddesi'nde konut fiyat artışları devam ediyor. Endeksa.com tarafından sürdürülen son analize göre bölgede ortalama konut fiyatları 1 milyon 380 bin TL seviyesine ulaşmış durumda. Ortalama kira değerinin 3 bin 539 TL, konut yatırımının geri dönüş süresinin ise 33 yıl olarak ölçüldüğü bölgede metrekare fiyatları da 9 bin 200 TL aralığına ulaşmış durumda. Bölgede konut fiyatlarının en uygun olduğu bölge olarak Feneryolu öne çıkıyor. Bu mahallede ortalama metrekare satış fiyatı 6 bin 670 TL, ortalama konut fiyatı ise 900 bin 450 TL olarak işlem görüyor. Ortalama kira bedelinin 2 bin 444 TL olduğu Feneryolu'nda konut yatırımının geri dönüş süresi ise 32 yıl olarak hesaplanıyor. 

Bağdat Caddesi mahallelerinde konut fiyatları

Yayınlanan verilere göre Bağdat Caddesi'nde 1+1 tipi konutların ortalama fiyatları 661 bin 920 TL'ye kadar çıkmış durumda. Bu konut tipinde geri dönüş süresi 27 yıl olarak ölçülürken, 2+1 tipi konutlarda ortalama fiyatlar 874 bin TL, ortalama geri dönüş süresi ise 29 yıl olarak belirlenmiş durumda. Bölgede 3+1 tipi konutların ortalama fiyatları 1 milyon 243 bin 620 TL ve amortisman süresi ise 33 yıl olurken, 4+1 tipi konutlarda 2 milyon 30 bin 800 TL ortalama fiyatlarına ve 37 yıl amortisman süresine ulaşılıyor. Bağdat Caddesi'nin merkezi mahallelerinde ise fiyatlar şu şekilde belirleniyor:

- Fenerbahçe: Bölgenin en yüksek fiyatlarını içeren Fenerbahçe Mahallesi'nde ortalama metrekare fiyatları 9 bin 881 TL seviyesinde. Ortalama konut fiyatlarının 1 milyon 531 bin 555 TL olduğu bölgede ortalama kiralar 3 bin 879 TL, geri dönüş süresi ise 34 yıl olarak belirleniyor.

- Caddebostan: Caddebostan'da ortalama konut fiyatları 1 milyon 431 bin TL seviyesindeyken, ortalama metrekare fiyatları ise 9 bin 540 TL olarak ölçülüyor. Kira bedellerinin 3 bin 667 TL ortalamasında seyrettiği bu mahallede amortisman süreleri ise 33 yıl olarak tahmin ediliyor. 

- Suadiye: Ortalama konut fiyatlarının 1 milyon 92 bin 960 TL olduğu Suadiye'de metrekare fiyatları 8 bin 96 TL seviyesinde. Mahallede geri dönüş süresi 31 yıl, kira ortalaması ise 3 bin 55 TL barajında...

- Erenköy: Konut metrekare satış fiyatlarının 7 bin 360 TL olduğu Erenköy'de ise ortalama konut fiyatları 1 milyon 30 bin 400 TL düzeyine ulaştı. 

- Göztepe: Ortalama konut metrekare fiyatlarının 7 bin 297 TL olduğu Göztepe'de ortalama konut fiyatları 1 milyon 21 bin 580 TL barajında işlem görüyor. Göztepe'de ortalama kiralar 2 bin 855 TL ve konut yatırımının geri dönüş süresi ise 31 yıl olarak ölçülüyor. 

Kat karşılığı oranlarında büyük düşüş

İstanbul'da kentsel dönüşümün yoğun olarak sürdürüldüğü ve müteahhit enflasyonu sebebiyle konut arzının aşırı biçimde şiştiği Bağdat Caddesi'nde kriz etkisi arsalara da yansımaya başladı. Uzmanlar arsa fiyatlarının doğrudan ölçümlenemediği bölgede temel kriter olarak "kat karşılığı" oranlarındaki düşüşün arsa fiyatlarındaki gerilemeye yol açtığına dikkat çekiyor

Maya: Arsa değerleri düşüyor

Bağdat Caddesi'ndeki arsa değerlerinde düşüş saptadıklarını ve daha önceki dönemlerde yüzde 82'ler seviyesine çıkan kat karşılığı satışların belirgin bir düşüş yaşadığını belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya: "Önceki dönemlerde yüksek bedellerle satış planı ve yürütülen yanlış fizibilite çalışmaları sebebiyle kat karşılığı oranları yüzde 82'ler düzeyindeydi. Bu seviye bugün normal düzeylere geriledi ve yüzde 65-70 arasında. Söz konusu gelişim, dolaylı olarak arsa değerinin de düşmesi anlamına geliyor." şeklinde konuştu. 

Bağdat Caddesi'ndeki sorunlar için Bağdat Caddesi'ni Müteahhit Enflasyonu vurdu yazısımızı inceleyebilirsiniz

10 daireden 1.5 daire gitti

Dünya Gazetesi'nden Uğurcan Gökçe'ye açıkalamalarda bulunan Maya, Bağdat Caddesi'nde arsası bulunan bir yatırımcının kat karşılığı mütahhide verdiği evin değerinin de düştüğünü belirterek: "Eğer 10 daire yapılacaksa, önceki yıla kıyasla 1.5 dairesini kaybetti. Söz konusu fiyat düşüklüğü ve satış azlığı sebebiyle neredeyse başa baş geliyor." şeklinde konuştu. 

Bağdat Caddesi müteahhitler için bitti

İstanbul Anadolu Yakası'nın en önemli perakende ve konut aksı olarak gösterilen Bağdat Caddesi'nde, kentsel dönüşüm ile birlikte başlayan metrekare fiyatlarının yapay artışı son aylarda kademeli olarak düşüş gösterdi. Uzmanların "makul seviye" ve "doğal ortalama" olarak betimlediği düzeye, yaşanan durgunluk ve bölgenin kentsel dönüşüm hamlesi ile birlikte inşaat şantiyesine dönüşmesinin yarattığı uzaklaşma ile birlikte ulaşan bağdat Caddesi'nde konut ve ticari alanlara talebin giderek arttığı gözlemleniyor. 

Büyük caddelerde dönüşüm problemi ticareti nasıl etkiledi? Ayrıntılar için Merkezi Caddeleri Dönüşüm ve İnşaat Vurdu haberimizi inceleyebilirsiniz

Bağdat Caddesi'nde fiyatlar makul seviyeye dönüyor

İstanbul'un en lüks caddesi olarak betimlenen Bağdat Caddesi'nin son yıllarda kentsel dönüşüme paralel olarak metrekare fiyatlarının 3 kat artışı hem de inşaat süreçlerindeki yoğunluk nedeniyle durgunluk dönemine girdiğine dikkat çeken Coldwell Banker Gayrimenkul Yatırım Danışmanı Ayşe Fügen Arda: "Bağdat Caddesi’nde, inşaatlardan dolayı iş makineleri, kamyonlar, gürültü ve kirlilik derken bir zamanlar ev almak isteyenler, başka bölgelere gitmeye başladı." ifadelerini kullandı. Arda, Cadde'den uzaklaşma eğiliminin inşaatların yarattığı kirlilik ve kentsel dönüşüm etkisiyle yaşanan inşaat kirliliği olduğunu vurgulayarak, bu durumun son aylarda değişim yaşamaya başladığını vurguladı

Satılamayan dairelerin baskısı

Bağdat Caddesi'nde kentsel dönüşüme giren binaların arka arkaya tamamlanması ve bölge bazında ortaya çıkan arz fazlasının metrekare fiyatlarının artışında önemli bir etken olduğunu da söyleyen Fügen Arda: "Son aylarda kentsel dönüşüm, satılmayan daireler nedeniyle oldukça ev fiyatları çok yavaşladı ve bu da Bağdat Caddesi’nin eski günlerine dönmesine olanak sağladı..." ifadelerini kullandı. 

Müteahhitler için Bağdat Caddesi bitti

Fügen Arda, müteahhitlerin artık Bağdat Caddesi'nden proje almadığını, çok sayıda müteahhidin ise şantiyelerini devretmeye çalıştığını da vurgulayarak bölgede 100'den fazla proje yarım kaldı. Satış için müteahhitler ciddi oranlarda gizli indirim yapıyor... "dedi. Arda, dairelerini satamayan mal sahiplerinin de kiralama yöntemine yöneldiğini belirtti.

Kiralamalarda yüzde 30 oranında düşüşler yaşanıyor

Tamamlanan projelerin yarattığı arz baskısı ve bölgedeki metrekare fiyatlarının zaten yüksek olan doğal ortalamasına yeni konut fiyatları faktörünün eklenmesiyle birlikte bir nebze daha ulaşılamaz hale gelen Bağdat Caddesi'nde kiraların önemli oranlarda düşüş gösterdiğine de dikkat çeken Arda, düşüş oranlarını yüzde 30 olarak açıkladı. 2 sene öncesine dek çok daha yüksek fiyatlarla dairelerini kiralamakta olan mal sahiplerinin, evlerinin boş kalmaması adına yeni sözleşme dönemine fiyat zammı ısrarından vazgeçtiklerini dile getirdi. Arda: "Dairelerini satamayan mal sahipleri ise kiralamaya dönüyor. Bu durum da kiralarda %30 oranlarında düşüş yaşanmasını sağlıyor. 2 yıl önce yüksek fiyatlarla dairelerini kiralayan mal sahipleri, evlerin boş kalmaması için sözleşme yenileme döneminde kira artışı yapmayarak kiracının aynı fiyat ile devam etmesini kabul ediyor..." şeklinde konuştu.