5 Soruda Gayrimenkul Yatırım Fonları

Gayrimenkul sektörünün gelişmesiyle son dönemlerde adını sıkça duymaya başladığımız gayrimenkul yatırım fonu nedir? İşte bu sorunun cevabını  Türkiye’yi ilk kez gayrimenkul yatırım fonuyla tanıştıran 24 Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Yeniay verdi. Gayrimenkul yatırım fonlarının neredeyse sıfır risk taşıyan bir yatırım fonu olduğunu söyleyen Yeniay, ülke ekonomisine de ihtiyacı olan kaynak girişini sağlayacak bir yatırım aracı olduğunu iade etti.

Gayrimenkul yatırım fonu nedir?
Türkiye’deki gayrimenkullerin menkulleştirilmesi için yapılan bir yasal düzenlemedir. Türkiye bir gayrimenkul cenneti olmasına rağmen, gayrimenkullerin menkulleştirilmesi konusunda son birkaç yıla kadar bir yasal düzenlemeye sahip değildi. Oysa dünya son 100 yılda gayrimenkullerini menkulleştirme noktasında ciddi adımlar attı.  Fonlar kuruldu ve bunlar işler hale geldi. Örneğin Londra’nın 2014 yılında gayrimenkul yatırım fonlarından aldığı pay 24 milyon Euro’dur. Bu sene ise 47milyar Euro’dur.  Yatırım fonları yatırımcıyı yüzde yüz koruyan, profesyoneller kanalıyla yatırımcının varlığını gayrimenkule yatırım yapmak ve işletmek suretiyle elde edeceği değeri, güvenli olarak tekrar yatırımcısına aktaran bir yatırım enstrümanıdır.


Kimler gayrimenkul yatırım fonlarına yatırım yapabilir?
yatırım fonunda yer alacak yatırımcılar tanımlanmıştır. Burada yatırım yapacak yatırımcılar nitelikli yatırımcı olmak zorunda. Nedir nitelikli yatırımcı? Fonlarda, bankalarda, borsada,  finans kurumlarında, yatırım araçlarında 1 milyon lira varlığı olan kişi nitelikli yatırımcıdır. 1 Milyon lirası olan kişinin 1 milyonla yatırım yapması gerekmiyor, 10 bin lira ile de yatırım yapabilir.  Fakat nitelikli yatırımcı olmak zorunda. 

Borsaya yatırım yapmaktan farkı nedir?
borsadaki yatırımda bir şirketin payını satın alırsınız ve bu borsada günlük olarak spekülasyona tabidir.  Gayrimenkul yatırım fonunda bir şirkete yatırım yapmazsınız, doğrudan gayrimenkule yatırım yaparsınız. Dolayısıyla bir varlığa yatırım yaparsınız. Bu varlık günlük olarak bir spekülasyona bağlı değildir.  Burada orta ve uzun vadeli yatırım yaparsınız.  Örneğin bizim 24 gayrimenkul yatırım fonumuzda ilk 1 yıl fondan çıkmak yasaktır. 1 yıl sonra 6 ayda bir çıkış yapabilirsiniz. Gayrimenkule yatırım yapmak orta ve uzun vadeli bir yatırımdır. Gayrimenkul yatırım fonu avantajlarından biri de  spekülasyonlardan uzak ve daha korunaklı bir yatırım aracı olmasıdır.


Avantajları ve riskleri nelerdir?
Gayrimenkul yatırım fonlarının riskleri Türkiye’de tanımlanabilecek en küçük risk noktasındadır.  Çünkü gayrimenkul yatırım fonları dünyada çok uzun yıllardır devam eden yatırım araçlarıdır. Bizler de bunu Türkiye’ye getirirken orada yaşanılan olumsuzlukları, tecrübeleri değerlendirerek, aksaklıklardan arındırarak getirdik. Diyelim ki gayrimenkul yatırım  fonu şirketlerinin  başına bir şey geldi. Yatırımcının gayrimenkul fonuna hiçbir şekilde zarar gelmez. SPK şirketi kontrol eder ve sıkıntı gördüğünde yatırımcının fonunu başka bir şirkete aktararak aynı şekilde işletilmesini sağlar. İşletmelerin risklerinden de tamamen bağımsızdır. Gayrimenkul yatırımcıları her gayrimenkul alım satımında devlete tapu masrafları öderler. Fonlarda bu geçerli değildir. Ayrıca vergi avantajları da vardır. Fakat buradaki en önemli avantaj, küçük alım güçlerinin bir araya gelerek büyük alım güçleri elde etmesi ve o büyük alımların getireceği iskontodan faydalanmasıdır.

Türkiye’ye nasıl bir ekonomik getirisi olur?
önümüzdeki 5-10 yıl içinde sadece İstanbul için gayrimenkul yatırım fonları kanalıyla  15-20 milyar dolarları konuşacağımızı çok net görebiliyorum. Dolayısıyla da bunun anlamı şudur; önümüzdeki yıllar için 40 – 50 milyar dolarlar çok rahat konuşulabilir.  Türkiye’nin de yıllık olarak 15-20 milyar dolarlık dış kaynağa ihtiyacı var. Bu kaynak da bu şekilde sağlanabilir. Gayrimenkullerin de nakit paraya dönüşmesi için de önemli bir enstrümandır.