Konut sektörü 2016'da gücünü bir kez daha gösterdi

Hayata geçirdiği Büyükyalı projesiyle 2016 yılında yatırımcıların büyük ilgisiyle karşılayan Özak GYO'nun Genel Müdürü Fatih Keresteci, Türkiye konut sektörü, Büyükyalı Projesi ve mega yatırımların etkisiyle ilgili olarak Emlakwebtv'ye  önemli açıklamalarda bulundu. Söyleşinin tamamını yayınlıyoruz:

Soru: Konut sektörü 2016 yılına, geçen yıl gerçekleştirilen rekor satışın “üzerine” çıkma hedefiyle girmişti. Ancak siyasi gelişmeler ve döviz kurları üzerindeki ani hareketlilik gibi gelişmeler, bu hedefler üzerinde baskı oluşturdu. Buna rağmen an itibarıyla geçen yılın üzerine çıkıldığını görüyoruz. Tüm badirelere rağmen konut sektörünün 2016 yılında gösterdiği performansı nasıl yorumluyorsunuz?

Fatih Keresteci: İnşaat sektörü açısından zorlu bir yılı geride bırakıyoruz. Emlak Konut GYO ve GYODER'in başlattığı kampanyalar ve sonrasında bankaların konut kredisi faiz oranlarını %1'in altına çekmesi, sektörde doping etkisi yarattı ve bir ivme yakalanmasını sağladı.  Açıklanan satış rakamlarına göre, yılın ilk 11 ayında ulaşılan toplam 1 milyon 199 bin adetlik satış rakamı, 2015’te gerçekleşen 1 milyon 289 bin adetlik toplam satışın rahatlıkla geçileceğini neredeyse kesinleştirdi. 2016’da yaşanan her türlü güçlüğe karşın böyle bir satış başarısı yakalamak, inşaat sektörünün gücünü bir kez daha gösterdi. 

Soru: 2016 yılında konut satış verileri açısından iki önemli kalemden ilki, ipotekli satışlarda hükümetin ve Cumhurbaşkanı’nın ısrarlarıyla büyük oranda iyileşme saptanmıştı. Ancak “yabancıya konut satışı” kategorisinde bir önceki yıla kıyasla ciddi bir düşüş kaydedildi. Yabancı yatırımcının ilgisin yeniden canlandırmak için ne gibi önlemler alınmalı?

F.K.: Ülkemize gelen her turistin, birçok sektörün gelişimini aynı anda tetiklediğini biliyoruz. Yabancıya mülk satışı ve bu konuda atılacak adımlar, sadece gayrimenkul ve inşaat sektörüne değil, birçok sektöre de katkı sağlayacak.

Sektör olarak atılması gereken ilave adımlar olduğunu düşünsek de, geçtiğimiz günlerde, Resmi Gazete’de yayınlanan yabancılara vatandaşlık verilmesi yönetmeliğinin, gayrimenkul başta olmak üzere birçok sektör adına çok doğru, çok yerinde bir karar olduğuna inanıyoruz.

1 milyon dolarlık alt limit, sektör dinamiklerini düşündüğümüzde, bugünün koşullarında oldukça yüksek bir tutar. Ancak doların son dönemde TL karşısında değer kazanması, bu kararla birlikte yabancı yatırımcı açısından tetikleyici bir unsur olabilir. Kurdaki artışa paralel, gayrimenkul fiyatları yabancı yatırımcılar için oldukça makul bir seviyeye geldi. Eylül 2016’dan bu yana doların yaklaşık %28 değer kazandığını görüyoruz. Bu da, çok basit bir hesapla, 1 milyon dolarlık bir gayrimenkulün değerinin, yabancı yatırımcı için 720 bin dolar gibi oldukça avantajlı bir seviyeye geldiğini gösteriyor. Üzerine vatandaşlık imkânı da düşünüldüğünde, yabancı yatırımcıların daha iştahlı bir şekilde harekete geçebileceğini öngörüyoruz. Elbette bu noktada ülkedeki ekonomik ve siyasi istikrar da yatırım kararı açısından belirleyici bir rol oynuyor.

Diğer taraftan farklı bir adım olarak, daha düşük tutarda gayrimenkul alan yatırımcılara öncelikle oturma izni verilmesi, ardından belirli bir süre sonra bu oturma izninin vatandaşlığa dönüştürülmesi de düşünülebilir. Dünyada bunun farklı uygulamaları mevcut. Örneğin ülkemizden 300 bin dolarlık gayrimenkul alan bir yabancı yatırımcıya önce oturma izni, sıkı bir takibin arkasından 5. yılın sonunda da vatandaşlık verilebilir. Karara bu düzenlemelerin eklenmesi, oluşacak pozitif etkiyi katlayacak, sektörün çok daha geniş bir hedef kitleye ulaşmasını sağlayacaktır.     

Biz tutarı ne olursa olsun Türkiye’den mülk satın alacak yabancıları “daimi turist” olarak tanımlıyoruz. Ülkemize gelen her bir turistin, yaptığı harcamalarla kaç sektörün gelişimine aynı anda katkı sağladığını hepimiz çok iyi biliyoruz. Diğer taraftan ülkemizden gayrimenkul alan tüm yabancı yatırımcıları, ülkemizdeki istikrar ortamını, yaşanan tüm olumsuzluklara rağmen Türkiye’nin güvenli bir ülke olduğunu, tüm dünyaya anlatacak gönüllü elçiler olarak da düşünebiliriz.

7 iklimi, 4 mevsimi, florası, lokasyonu, ulaşım kolaylığı, dünyanın kuzeyden güneye, doğudan batıya tam merkezindeki konumuyla ülkemiz, gayrimenkul alanında önemli bir fark yaratabilir. Körfez ülkeleri, BDT, Ortadoğu ve Avrupa’dan her türlü insana ev sahipliği yapabilecek bir kültür mozaiğine sahibiz. Genişletilecek, ilave düzenlemelerle desteklenecek vatandaşlık yönetmeliğiyle birlikte, bu bölgelerden ilginin katlanarak artması mümkün. Çok kültürlü bu coğrafya, ülkemize yerleşmek isteyen tüm yabancılar için herhangi bir uyum sorunu potansiyeli taşımıyor.

Bu noktada İstanbul başta olmak üzere Türkiye’nin birçok kentinde hızla tamamlanan altyapı yatırımlarının, özellikle İstanbul’daki ulaşım projelerinin trafiği artık bir sorun olmaktan çıkarmasının da yabancı yatırımcılar açısından cazip unsurlar olduğuna inanıyoruz. 

Türkiye, tüm bu değerleriyle, dünyanın ikinci vatanı olma, gayrimenkulde bir cazibe merkezi olma potansiyeline sahip. Yabancıya oturma izni ve vatandaşlık gibi düzenlemelerle, gayrimenkul sektörü, Türkiye’nin 2023 yılındaki 500 milyar dolar ihracat hedefine ciddi bir katkı sağlayabilir. Yabancıya gayrimenkul satışı, ülkeye sermaye çekmenin en uygun, en kolay yollarından biri. İlave adımlarla desteklenecek vatandaşlık yönetmeliğiyle birlikte Türkiye’de gayrimenkul sektörü, tıpkı ihracat gibi ülkenin milli gelirini yukarı taşıyan, büyümesini ivmelendiren duruma yükselecek

Soru: Özellikle son haftalarda çeşitli basın-yayın organlarında belli lokasyonlarda “konut fiyatlarının” gerilediği yönünde haberler okuyoruz. Bu haberler ekseninde yürüyen tartışmalara “artan konut stoku” faktörünün de eklenmesiyle 2017’nin konut sektörü açısından “zor bir yıl olacağı” yönündeki yorumları nasıl değerlendiriyorsunuz? 

F.K.: Konut, ülkemizde bir tüketim ürünü olmaktan çok yatırım ve tasarruf aracı olarak konumlanan, güvenli bir liman kabul ediliyor. Bu sebeple yatırımcı açısından cazibesini sürekli koruyor. Geçtiğimiz yıl birçok sektörde yavaşlama yaşanırken, konut sektörü kendine has özellikleri sayesinde büyümeye devam etti. Konut kredisindeki düşük faizin sürmesi halinde, 2017 yılının ikinci yarısında daha önce ertelenen taleplerin de devreye girmesiyle, sektörde hareketlilik yaşanacağını düşünüyoruz. Kısa ve orta vadeli borçlanmalar konut alıcısı açısından çok cazip değil. Bu sebeple uzun vadeli ve uygun kredi olanakları müşterinin ev almasını tetikliyor 2017, sunulan yatırım fırsatlarının değerlendirilmeye başlandığı bir yıl olacak.

Soru: Büyükyalı 2016’da lansmana çıkan en dikkate değer konut projelerinin başında geliyor. Proje bugüne dek yatırımcıdan beklediği ilgiyi gördü mü? Proje bazında yakın ve orta vadeli hedefleriniz nedir?

F.K.:Toplam 111 dönümlük arazide yükselen Büyükyalı’ya duyulan ilgi, lansmanın ardından katlanarak devam etti. Büyükyalı, Emlak Konut GYO tarafından açıklanan satış rakamlarına göre, 2016’nın son 3 ayında 534 milyon 56 bin 158 TL satış geliri elde etti. Eylül ayında gerçekleştirilen lansmanın ardından, kısa sürede başarılı sonuçlara ulaşan Büyükyalı, Emlak Konut GYO’nun en çok satılan projeleri arasında yer aldı. Söz konusu satış performansıyla Büyükyalı, Özak GYO’nun yatırımcılarına 2016’nın son çeyreği için paylaştığı ciro öngörüsünü %30 aşmış oldu. Örnek dairelerimizin de lansmanını yapmamızın ardından, şu anda satış ofisimizde ciddi bir yoğunluk yaşıyoruz. Büyükyalı’da, aradan yıllar geçse de değişen hayat tarzlarına uyum sağlayabilecek kullanışlı daireler planlayarak, zamansız bir tasarım sunuyoruz. Bu anlayışla hazırlanan Büyükyalı’nın üstün kaliteye sahip 4 örnek dairesi, farklı yaşam biçimlerine uyacak şekilde tasarlanan 4 farklı konseptten oluşuyor. Verimlik ve fonksiyonelliğin ön planda yer aldığı, zamandan bağımsız, her dönemin ihtiyacını karşılayacak bir mimari anlayışı yansıtan dairelerde, kişiye özel, butik tasarım hissi uyandıran özgün detaylar yer alıyor.  

Soru: Büyükyalı yatırımcı açısından ciddi bir lokasyon avantajı barındırıyor. Projenin açılışı bugün yapılan Avrasya Tüneli ve diğer ulaşım-altyapı projelerine yakınlığı ile yüksek bir prim potansiyeli içerdiğini görüyoruz. Yatırımcı açısından Büyükyalı’nın avantajlarını açıklayabilir misiniz?
Kamu otoritesi İstanbul ulaşım ve altyapı planlarını hazırlarken, Zeytinburnu bölgesini bütün ulaşım akslarının çakıştığı en önemli merkez olarak konumlandırdı. Büyükyalı, İstanbul’un bu yeni ulaşım akslarının kesiştiği ve her noktaya trafiğe takılmadan kolayca ulaşım sağlanabilecek merkezi bir lokasyonda yer alıyor. 20 Aralık tarihinde hizmete giren Avrasya Tüneli’yle birlikte yapımı devam eden Marmaray Zeytinburnu durağı ve yeni sahil yolu, büyük bir değer artışı yarattığı bölgeyi yatırımcıların gözdesi haline getiriyor. 

F, K; Dünyanın birçok büyük şehrinde, toplu ulaşım olanaklarının çeşitlenmesi ve yaygın biçimde kullanılmaya başlaması, bu bölgelerdeki konut fiyatlarının daha hızlı artmasına neden oluyor. Büyükyalı’nın bulunduğu Kazlıçeşme, yatırımcısına sunduğu avantajlarla bu duruma çok uygun bir örnek.
Zeytinburnu Belediyesi’nce EPOS ve REIDIN araştırma şirketlerine hazırlatılan bağımsız gayrimenkul raporlarına göre, ilçe ulaşım ve altyapı yatırımlarıyla İstanbul’un gözde yerleşim alanlarından biri olmaya aday görünüyor. Yeşilköy ve Ataköy gibi çevre ilçeler, proje ve fiyat bakımından artık doygunluğa ulaştı. Ancak uzmanların, Londra ve Barselona kıyı şeridinin geçirdiği değişimin bir benzerini yaşacağını öngördükleri Zeytinburnu’nda, metrekare fiyatlarının 5 yıl içerisinde bölge genelinde %112, sahil bandında ise %108 artış göstereceği öngörülüyor. Kira kriterine göre ise Avrupa yakasında ortalama 19 yıl olan konut amortisman süresini 15 yılda tamamlayan Zeytinburnu, yatırımcısına yüksek değer artışı vaat ediyor! 

Öte yandan, markalı projeler ve devlet yatırımlarıyla bölgenin çehresinin değişmesi, buradaki projelerin değerini daha da artırıyor. Nitelikli spor merkezleri, okul ve üniversitelerin yer aldığı Zeytinburnu; yeni konut, marina, otel, alışveriş merkezi, hastane ve altyapı projeleriyle her geçen gün gelişiyor. 

Bunlara ek olarak tüketicilerimizle paylaştığımız bir konuyu da dile getirmek istiyorum. Büyükyalı ailesi olarak, konut almak isteyenlerin dikkat etmesi gereken tüm konuları içeren bir “Ev Alma Klavuzu” hazırladık. www.evalmakilavuzu.com web sitesinden de ulaşılabilecek kılavuzda, yatırım yapılacak konutun lokasyonundan, çevresindeki ulaşım olanaklarına, sunduğu değer artışı potansiyelinden sosyal yaşam fırsatlarına kadar birçok önemli konuya yer veriliyor. Kazlıçeşme sahil bandında Emlak Konut GYO güvencesini taşıyan tek proje olan Büyükyalı, markalı lüks konut sektöründeki diğer projelerle kıyaslandığında, net-brüt metrekare farkının azlığı ve kat planı verimliliğiyle yüzde 20 oranında avantaj sağlıyor. Satış fiyatları her zaman TL bazında olan Büyükyalı’nın yatırımcıları, döviz artışı ve kur dalgalanmalarından etkilenmiyor.

Firma Bilgisi: özak gyo-ziylan gayrimenkul-yenigün inşaat